Какие подводные камни молодежного жилищного строительства

На сегодня существуют две активно действующие программы, позволяющие украинцам, имеющим стесненные жилищные условия, их улучшить. Первая из них – молодежное кредитование под 3% годовых, которое предоставляется только заемщикам, возраст которых не превышает 35 лет. Вторая программа – «Доступное жилье» – не имеет ограничений по возрасту, но поучаствовать в ней могут только лица, стоящие на квартирном учете. Мы попытались выяснить, все ли гладко в реализации обеих программ.

Старая проблема

По программе молодежного кредитования Алексей Топал получил льготный кредит еще в 2009 году, а его «коллега по несчастью» Андрей Фищенко – в 2007. Однако заселиться в новое жилье им с тех пор так и не удалось, да и когда представится такая возможность – неизвестно. Ведь на месте дома по бульвару Грицевца в Харькове, который должны были сдать в эксплуатацию больше трех лет назад, до сих пор остается только недостроенный фундамент. При этом до середины 2010 года инвесторы-молодые семьи уплатили по кредитам за недостроенный объект более 10 миллионов гривен, или около трети стоимости строительства дома, который на тот же момент был готов всего на 3%. «Ситуация у каждой семьи своя, но примерно одинаковая – кредит получен, порядка 50-150 тысяч гривен по нему выплачено, практически все выплачивали исправно. Есть семьи, которые брали валютные кредиты на первый взнос до прыжка курса, и теперь платят еще c учетом его. При этом стройка заморожена уже два года, насколько знаю, нет даже полностью готового фундамента на первой пусковой секции», - рассказывает Алексей Топал.

Как впоследствии выяснил Фищенко, Управление Жилищного Строительства (УЖС), созданное Фондом содействия молодежному жилищному строительству и выступающее застройщиком по объекту, направляло средства не по целевому назначению. В итоге, почти полтора миллиона гривен, которые инвестировали 28 харьковских семей, были потрачены на строительство других объектов на территории Украины. Об этом свидетельствуют результаты проверки, проведенной самим Фондом в начале 2011 года.

К слову, именно последний по договору с ивестором был обязан надлежащим образом распоряжаться средствами инвесторов и контролировать их целевое использование. Правда, никакой ответственности Фонда за неисполнение этой обязанности ни в договоре, ни в действующем законодательстве не предусмотрено. По договору, который подписывали инвесторы дома по бульвару Грицевца, Фонд несет ответственность только за своевременное перечисление средств застройщику и страхование кредита. Потому неудивительно, что уже почти два года (срок сдачи дома в эксплуатацию был продлен до четвертого квартала 2009 года) инвесторы не могут ни вернуть вложенные в строительство деньги, ни получить полагающееся им жилье – ведь претензии предъявлять некому. Таких проблемных объектов по всей Украине, по словам нынешнего руководства Фонда, всего около полутора десятка.

К слову, как рассказал в интервью Prostobank.ua Леонид Рисухин, Глава Правления Фонда содействия молодежному жилищному строительству, сейчас Фонд рассматривает возможность разработки такого механизма, который позволит инвесторам возвращать средства, вложенные в «проблемный» объект. Однако пока неизвестно, чем это закончится.

Но на проблеме нецелевого расходования средств инвесторов парадоксы не заканчиваются. Ведь строительство дома по бульвару Грицевца не просто не велось надлежащими темпами – на него даже не было получено разрешение, а строители не имели квалификационных сертификатов. К слову, необходимые разрешения не получены и по сей день – в наличии у застройщика только разрешение на проведение подготовительных работ. В архитектурно-строительной инспекции Харькова отказ в предоставлении разрешения объясняют тем, что застройщик не предоставил надлежащую проектную документацию.

Конечно, именно застройщик несет перед инвестором ответственность за невыполнение условий договора – например, за соблюдение сроков выполнения работ. Однако пока ни письма инвесторов в УЖС и Фонд содействия молодежному строительству, ни запросы в Контрольно-ревизионное управление, ни обращения в прокуратуру Киева и Харькова к наступлению такой ответственности не привели. При этом, по словам руководства Фонда, на сегодня данные по застройщикам «проблемных» объектов уже переданы в правоохранительные органы. «Мы данные по этим объектам передали в соответствующие правоохранительные органы, чтобы они могли разобраться с теми застройщиками, которые должны были бы строить», - рассказывает Леонид Рисухин.

Новые веяния

Новое руководство Фонда, приступившее к обязанностям весной 2010 года, при содействии Кабинета Министров предприняло сразу несколько нововведений, которые должны облегчить жизнь инвесторов в «проблемные» объекты. Первым из таких изменений стала возможность заемщика получить кредитные каникулы по уплате основной суммы долга в том случае, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на полгода. Учитывая то, что заемщики, имеющие детей, от уплаты процентов освобождаются изначально, кредитные каникулы позволяют им не платить ничего в течение одного года либо до сдачи объекта в эксплуатацию.

Как ни странно, Топал, Фищенко и некоторые другие инвесторы проблемных объектов признались, что предпочитают выплачивать кредит за несуществующую квартиру, вместо того, чтобы подписывать дополнительное соглашение о кредитных каникулах. Все дело в том, что последнее дополняет кредитный договор несколькими пунктами. Согласно одному из них, заемщик обязан погасить всю сумму кредита и процентов в том случае, если в течение семи дней после досрочного прекращения льготного периода не согласует с Фондом новый график погашения кредита. Тем же дополнительным соглашением установлено, что Фонд имеет право требовать досрочного погашения кредита в том случае, если заемщик в течение льготного периода не выплачивает проценты по кредиту. Впрочем, героев нашей публикации это не успокаивает. «Я просил образец этого дополнительного соглашения, чтобы почитать дома, посоветоваться с юристом. Но мне сказали – приходите с женой и подписывайте. Но тут можно предположить разное, например, что в процессе перерасчета всплывет какая-нибудь индексация, либо цена изменится или еще что, и будет выбор – либо возврат кредита немедленно, либо подписывай что дают. Мне проще платить как платил», - рассказывает Алексей Топал.

Другой причиной отказа, по словам Топала, стало то, что в дополнительном договоре так и не появились желанные для него пункты относительно гарантий завершения строительства или ответственности Фонда перед инвесторами за целевое использование средств.

При этом в Фонде отмечают, что никаких угроз для инвестора положение о праве требования досрочного возврата кредита не несет. «Вне зависимости от наличия (отсутствия) дополнительного соглашения относительно льготного периода кредитный договор фонда с заемщиком может быть расторгнут по причине нарушения последним условий договора (естественно, при этом будет выставлено требования погасить всю сумму досрочно). При этом заключение дополнительного соглашения к кредитному договору как раз и направлено на то, чтобы исключить случаи нарушения заемщиком сроков уплаты платежей по кредиту – тем самым обезопасить его от возможных нарушений условий договора», - поясняет Леонид Рисухин, Глава Правления Фонда содействия молодежному жилищному строительству.

А что касается ответственности перед инвестором, то она возлагается на застройщика, функции контроля которого берет на себя Фонд. «Отвечает перед инвестором застройщик. При этом от имени инвестора контроль за целевым использованием средств ведет Фонд путем оплаты фактически выполненных работ. Выполненные работы измеряются специально нанятым специалистом по техническому надзору, который имеет соответствующий сертификат», - комментирует Леонид Рисухин.

С другой стороны, как мы уже упоминали, руководство Фонда уже начало предпринимать попытки решить проблемную ситуацию вокруг недостроенных объектов. Так, в случае с тем же недостроем по улице Грицевца в Харькове, Фондом был заключен новый договор с компанией «Трест Жилстрой-1», подрядчиком по этому объекту. В результате нового соглашения у инвесторов появился шанс в обозримом будущем получить альтернативное жилье в других объектах этого застройщика. Однако ознакомиться с самим договором инвесторам пока не позволяют, да и подробности его не разглашаются. При этом заемщиков волнуют несколько моментов, самый незначительный из которых – это разница площади квартир, положенных инвесторам по договору, и тех, которые они могут получить в других объектах «Жилстроя-1». По словам Андрея Фищенко, он обеспокоен еще и тем, будут ли в предоставленных квартирах проведены отделочные работы, предусмотренные по договору. Ведь «Жилстрой-1» на своих объектах отделочные работы, как правило, не проводит, а необходимость за свой счет делать стяжку и штукатурку могут существенно увеличить итоговую стоимость квартиры для покупателя. Но больше всего инвесторов беспокоит возможность пересмотра стоимости квадратного метра жилья при заключении нового договора, поскольку в других объектах «Жилстроя-1» стоимость квадратного метра на сегодня гораздо выше, чем была при заключении договора инвесторами, к примеру, в 2007 году.

В Фонде же утверждают, что при обеспечении инвесторов альтернативным жильем постараются обеспечить соблюдение условий, максимально приближенных к изначальным. «В соответствии с договором предусмотрено осуществить совместные действия по обеспечению жильем заемщиков Фонда, которые вложили свои средства (в том числе, полученные в виде кредита от Фонда) в объект по адресу бульвар Грицевца 14. Продолжение работ на этом объекте весьма проблематично, поэтому предполагается решить в течение нескольких лет вопрос обеспечения наших заемщиков жильем на объектах «Жилстрой-1» с максимально возможными сохранениями ранее оговоренных условий (площадь, стоимость и т.д.) в индивидуальном порядке с каждым нашим заемщиком. Первые квартиры наши заемщики могут получить уже в текущем году», - рассказывает Леонид Рисухин.

Также, по словам руководства Фонда, сейчас принимаются все усилия, чтобы новые недострои в программе молодежного кредитования больше не появлялись. В частности, все новые объекты проходят многоуровневую проверку перед включением их в программу, а сам Фонд проверяет у застройщика наличие лицензий и разрешения на строительство. Кроме того, деньги перечисляются застройщику поэтапно, в соответствии со степенью завершенности объекта.

Тем не менее, похоже, что основная проблема для «опытных» инвесторов – отсутствие доверия к органам, проводящим проверку. «Когда я подписывал договор, то даже не советовался с юристами, ведь тогда у Фонда была хорошая репутация, мы ему доверяли. Теперь, после всего что произошло, доверия к государственным органам не осталось, сейчас я бы никогда не подписал такой договор», - рассказывает Андрей Фищенко.

Доступно ли «Доступное жилье»?

Помимо молодежного кредитования, Фонд реализует и еще одну программу – «Доступное жилье». Хорошей новостью для желающих приобрести квартиру можно считать то, что в этой программе, в отличие от молодежного кредитования, может принять участие значительно более широкий круг покупателей – практически все, кто имеет стесненные жилищные условия и стоит в квартирной очереди. Однако на практике количество квартир в строящихся по программе объектах почему-то превышает число желающих их приобрести. Даже в домах, участвовавших в программе в 2010 году, в том числе, сданных в эксплуатацию, до сих пор остаются непроданные квартиры. Только в Киеве свободных квартир остается более сотни, и это притом, что на начало 2011 года на квартирном учете в Киеве продолжают стоять 115 тысяч семей.

Причина в том, что на практике «доступное жилье» зачастую оказывается не таким уж доступным. Во-первых, компенсация в 30% стоимости жилья рассчитывается исходя из нормативов площади, положенной на семью, и стоимости квадратного метра. Из 17-ти объектов, принимающих участие в программе в 2011 году, в 11-ти стоимость квадратного метра жилья от застройщика превышает нормативную, установленную приказом Минрегионстроя. Последняя для Киева составляет 7990 гривен. И если в трех объектах превышение составляет всего 10 гривен, то в других домах цена квадратного метра жилья достигает 8500, а то и 8900 гривен. То есть превышение над нормативом достигает 910 гривен за метр, что при площади квартиры в 50 квадратных метров выльется в 45 500 гривен, которые инвестору нужно будет доплатить без всяких скидок.

Кроме этого, если вы решите выбрать квартиру в доме подешевле, у вас может ничего не выйти. Prostobank.ua обратился в Ипотечный центр Фонда по Киеву и Киевской области, чтобы узнать, может ли инвестор выбирать любой дом на свое усмотрение. Оказалось, что на сегодня заявки на покупку квартиры в Киеве принимаются только на объекты застройщика «Лико-Холдинг», а это два дома из 17-ти . Более того, именно в этих двух объектах стоимость квадратного метра жилья составляет 8900 гривен, или почти на тысячу гривен превышает нормативную.

В самой же компании-застройщике нам объяснили, что на сегодня квартиру можно забронировать только в одном доме – по ул. Мейтуса, 4-А. В этом объекте, который должен быть введен в эксплуатацию в марте-2012, остались только однокомнатные квартиры, площадью 48-49 квадратных метров, и трехкомнатные, площадью около 100 квадратных метров.

Очевидно, что для семьи из двух взрослых и ребенка однокомнатной квартиры будет маловато, особенно если семья планирует в будущем иметь больше детей. В то же время, такая семья может претендовать на приобретение в рамках программы, со скидкой, квартиры площадью не более 73,5 квадратных метра, и это только в том случае, если все три члена семьи стоят на квартирном учете. А значит, на приобретение той же квартиры площадью 100 квадратных метров, такой семье будет предоставлена государственная поддержка в размере 176 180 гривен, а общая стоимость квартиры составит 890 000 гривен. То есть покупателям придется доплатить еще 713 820 гривен, или около 91 тысячи долларов.

Но самое интересное, что трехкомнатную квартиру в Киеве, в районе Позняков, площадью 94 квадратных метра в доме, который вводится в эксплуатацию уже в третьем квартале 2011 года, на сайтах по продаже недвижимости предлагают за 89 тысяч долларов. То есть даже дешевле, чем стоимость «программной» квартиры с учетом скидки. И это притом, что сдачи в эксплуатацию последней нужно ждать еще полгода, а для многих семей, стесненных в жилищных условиях, это означает необходимость оплачивать аренду жилья. Кроме того, примерно за те же деньги можно купить уже готовую трехкомнатную квартиру площадью более 90 квадратных метров на Троещине, или двухкомнатную квартиру в 80 квадратных метров возле метро «Харьковская».

Второй дом того же застройщика, по улице Симоненко, будет участвовать в программе с октября-2011, так что там пока свободны все квартиры, но и забронировать их еще нельзя. Что же касается объектов других застройщиков, числящихся в списке участников программы в 2011 году, то в Фонде нам рассказали, что не знают, будут ли они вообще доступны для инвесторов, поскольку Фонд уже использовал большую часть денег, выделенных на программу из госбюджета в 2011 году.

При этом по словам руководства Фонда, ограничений по выбору объекта для подачи заявки быть не должно. «Никто не ограничивает в праве самостоятельно выбрать объект, и подать соответствующую заявку», - утверждает Леонид Рисухин.

Мнение

Леонид Рисухин, Глава Правления Фонда содействия молодежному жилищному строительству

Касательно формы дополнительного соглашения к кредитному договору сообщаем, что предложенная форма дополнительного соглашения урегулирует исключительно отношения, связанные с установлением льготного периода, и не касается других правоотношений сторон, урегулированных кредитным договором.

Изменения, которые вносятся дополнительным договором в кредитный договор, обусловлены следующим:

1. в связи с определением льготного периода есть необходимость в совершении пересчета размера ежеквартального платежа. Потому вносятся изменения в пункт 6 приложения 2 «Расчет суммы обязательств по кредиту, размера ежеквартального платежа и суммы процентов за пользование ним» кредитного договора.
2. согласно абзацу первому пункту 26 Положения, в течение льготного периода заемщик не может быть освобожден от уплаты процентов за пользование кредитом.

Потому, с целью обеспечения исполнения заемщиком в льготный период обязательств по уплате процентов за пользование кредитом, в раздел 4 кредитного договора вносятся изменения (дополнения), согласно которым:

Таким образом, новые пункты, которыми дополняется раздел 4 кредитного договора, регулируют отношения, которые могут возникнуть между сторонами исключительно в случае неуплаты или неполной уплаты заемщиком в льготный период процентов за пользование кредитом.

Действительно ли квартир, строящихся по программе «Доступное Жилье», больше, чем желающих их приобрести?

Квартир, которые застройщики предлагают к участию в программе доступного жилья, намного больше того количества, которое реально может быть куплено гражданами при государственной поддержке, потому что ограничено финансирование. Желающих купить квартиры больше, чем возможностей государственной поддержки.

Киевский ипотечный центр Фонда принимал и принимает документы на все объекты, которые утверждены Межведомственной комиссией и принимают участие в программе «Доступное жилье», а именно:

Автор: Евгения Резниченко

Источник: Prostobank.ua