Корреспондент: Пустота на этажах. Киевский рынок офисной недвижимости упал на дно

С террасысвоего офиса в бизнес-центре Horizon Park, расположенном на одном из самыхвысоких киевских холмов, Роман Хмиль, операционный директор аут-сорсинговойIT-компании Ciklum, указывает Корреспонденту на другой офисный “карандаш”. В это здание - новый бизнес-центрГулливер, тоже в центре столицы, - Ciklum готовится перевозить вещи.

Уже в ноябреполовина из 2.300 сотрудников компании будут работать в Гулливере, которыйназывают самым высоким офисным небоскребом страны. Ciklum арендовал там 7 тыс.кв. м с возможностью расширения до 15 тыс. в ближайшие три года.

IT-компания планируетбудущее согласно своим аппетитам: ее оборот вырос с $ 50 млн в 2011 году допрогнозируемых $ 110 млн в нынешнем, причем в ближайшие несколько лет Ciklumнамеревается набирать в штат до 1.000 сотрудников ежегодно.

По итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевских офисов снизилась на 20 %

ПримерCiklum, стремительно “перерастающего” обжитые помещения, неуникален. По даннымукраинского представительства консалтинговой компании Colliers International,предоставляющей услуги в сфере коммерческой недвижимости, в прошлом году наIT-сектор пришлось 35% спроса на новые офисы - на 14 % больше, чем годом ранее.А за первое полугодие 2013-го три крупнейшие сделки на рынке недвижимостиоформили IT-компании во главе с Ciklum.

Активноеразвитие в Украине этой отрасли, которая, по оценкам Кабмина, к 2015 году будетобеспечивать до 10 % ВВП, дает возможность ее участникам менять офисы какперчатки.

Впрочем,подобный размах могут позволить себе еще разве что фармацевты, энергетики ипредставители агросектора, в то время как большинство украинских предприятийиз-за тотального экономического пессимизма лишь туже затягивают пояса.

Так,агентство недвижимости Real Druzi несколько месяцев назад переселилось внебольшой офисный центр в Соломенском районе, хотя до того занимало в столицечетыре отдельных помещения, включая офис в самом центре - возле Золотых ворот.Переезд позволил компании сократить арендные расходы.

По вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против 12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) и Братиславу (14,3%).

Многие нерешаются и на такое: по итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевскихофисов снизилась на 20 %, подсчитали в Colliers International. При этомпредложение выросло на 155 тыс. кв. м, или на 12 %: в частности, в строй вошлирасположенные в сердце города огромные бизнес-центры 101 Tower и Торонто.Ожидается, что в 2013 году в столице будет сдано неменьшее количество метров.

Все этозаметно увеличивает процент пустующих офисов, особенно класса А. Если в 2010году на киевском рынке было 17% вакантных помещений, то сейчас их более 25 %, апо итогам года цифра может достичь 29%, отмечают аналитики консалтинговойкомпании CBRE в Украине, специализирующейся в сфере коммерческой недвижимости.Рынок же находится в равновесии, когда доля свободных офисов не превышает 10%.

Такимобразом, по вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) иБратиславу (14,3%).

Время арендатора

Сегодняименно IT-сектор легче других решает наболевший “квартирный вопрос”: компанииактивно расширяются, меняют устаревшие площади на более современные. Растиотрасли помогают обилие зарубежных заказов и относительно высокая доходность,поясняет Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости ColliersInternational.

Хотяактивность на офисном рынке проявляют и фармацевтические, аграрные, крупныемеждународные компании, гиганты металлургии и энергетики, а также ведущиеигроки телекоммуникационного и FMCG-рынка.

Так, средизаметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант ДТЭК (5,4 тыс. м) иукраинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim(1,4 тыс. м). Главное представительство сети Watsons переехало в новыйбизнес-центр Форум Виктория Парк (1,6 тыс.), открывший двери в районе ул.Васильковской, а аграрная компания Monsanto готовится обживать 1,1 тыс. кв. м вбизнесцентре Сенатор, первой офисной высотке класса А+, расположенной в районестанции метро Кловская.

Среди заметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни 101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант ДТЭК (5,4 тыс. м) и украинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim (1,4 тыс. м).

Однако большинство компаний, признают специалисты,заняли выжидательную позицию и не спешат развивать бизнес, а значит, ирасширять офисы. К тому же на рынке практически нет новых игроков - активныхклиентоварендаторов в докризисные годы, напоминает Ткаленко.

“Офисныйрынок - самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный,чем жилье и торговая недвижимость”, - подтверждает Владимир Трибрат, партнермеждународной инвестиционно-брокерской компании Billion Estate. Экономическаянеопределенность не позволяет бизнесу строить планы на будущее, поясняетэксперт.

Особенноосторожны те, чья прибыль зависит от платежеспособности клиентов. КомпанияIdeal&K, крупный производитель и импортер посуды для покупателей со среднимуровнем дохода, уже около восьми лет обитает в обычной пятиэтажке на окраинестолицы, рядом с Кольцевой дорогой.

Главнымнедостатком офиса Анастасия Кондрикова, коммерческий директор и руководительпроектов Ideal&K, считает даже не расположение, а состояние старого здания:коммунальные проблемы и ремонты стали привычным делом для его обитателей.Переехать в новое помещение компании мешает неминуемый рост расходов на аренду,который отразится на цене продукции (сейчас Ideal&K владеет одним из двухэтажей своего офиса). А этого она позволить себе не может.

“Кризис всехнемножко подкосил, это факт, - признает Кондрикова. - Сейчас нет таких легкихденег, которые зарабатывались пару лет назад, поэтому все [включая покупателей] считают каждую копейку”.

Офисный рынок - самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный, чем жилье и торговая недвижимость

Для тех жекомпаний, которые все-таки решаются подыскать новое помещение, камнемпреткновения становятся не столько арендные ставки или операционные расходы наофис, сколько стоимость переезда в него. Речь идет о капитальных затратах наремонт, отделку и оснащение - нынче они составляют в среднем $ 200-300 за 1 кв.м.

На фоне ростапустующих помещений девелоперам приходится идти навстречу компаниям. Крупныеклиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительныхскидок, компенсирующих “переездные” расходы, рассказывает Радомир Цуркан,управляющий партнер CBRE в Украине. По его словам, эти схемы вошли в практику впоследние два-три года.

“Не бывает такогосегодня, чтобы он [арендодатель]не дал какую-то льготу или затрату от себя, не бросил, как жертвоприношение, вэту сделку”, - подчеркивает эксперт.

Правда,подобные скидки покрыты коммерческой тайной, от чего номинальная стоимостьаренды киевских офисов замерла на месте. Так, наем офисов класса А вцентральном деловом районе Киева, по данным CBRE, стоил $ 25-42 за 1 кв. мполтора года назад и $ 25-40 сейчас, а класса В - в зависимости отрасположения, $ 12-35 и $ 12-29 соответственно.

Однакодевелоперы как никогда заинтересованы инвестировать в своих якорныхарендаторов, чтобы вдохнуть жизнь в пустующие новострои, считает Цуркан.Поэтому солидным клиентам аренда обходится на класс ниже заявленных цен, тоесть около $ 20-30 за 1 кв. м для тех же офисов класса А.

Крупные клиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительных скидок, компенсирующих “переездные” расходы

По словамучастников рынка, как раз на льготных условиях были оформлены, к примеру,сделка Гулливера с Ciklum, а также контракт производителя электроники Samsung cбизнес-центром 101 Tower. Там корейский гигант в прошлом году снял рекордные дляУкраины 19 тыс. кв. м.

“Сейчасхорошее время заключать долгосрочные контракты [на аренду], потому что цены очень приемлемые иадекватные”, - признает, со своей стороны, Хмиль.

Именнопоэтому решилась на переезд и компания Миратех, которая активно обживает дваэтажа в новом бизнес-центре Премиум. Офисный новострой класса В+ обосновался вСоломенском районе столицы, недалеко от станции метро Берестейская. Миратех,патриарх украинского IT-рынка, переехал сюда с окраины города - из стенИнститута кибернетики, в недрах которого и был основан еще в 1989 году.

Особенностремительно компания, недавно вошедшая в сотню лучших аутсорсинг-провайдеровпланеты, росла в последние шесть лет: ее валовый доход увеличивался в среднемна 30 % ежегодно, а штат с 2007-го вырос втрое, до 600 человек. Поэтомунеобходимость переезда назрела давно - Миратех подыскивал новый офис пять лет,рассказывает Марина Панасюк, вице-президент компании, отвечающий за HR исервисные службы.

В этот жебизнес-центр, по информации Корреспондента, скоро заселятся еще две малоизвестные IT-компании, чей штатпока не превышает 150 человек. Одна из них арендовала 7 тыс. кв. м, а втораявыкупила чуть большую площадь.

Лишняяроскошь

Хотя в Киеверастет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни -дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуютсянаивысшим спросом. Именно таких офисов в столице больше всего - примерно дветрети, но все еще недостаточно.

В то жевремя, по данным Colliers International, в 2012 году заметно выросла долякласса А - с 14% до 19%, что стало рекордом с 2007-го. Через год рекорд можетобновиться: в эксплуатацию введут бизнес-центры IQ и Сенатор (оба - класс А) собщей площадью офисов около 80 тыс. кв. м. Это почти половина помещений,планируемых к открытию в 2013-м.

Сегоднямногие из таких люксовых площадей снимают арендаторы, которым подобный размахне присущ, к примеру те же IT-компании, включая Ciklum.

Хотя в Киеве растет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни - дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуются наивысшим спросом

“Класс А длянас - это лишняя роскошь, потому что там должны сидеть юридические фирмы,представительские офисы”, - признает Хмиль. Однако, по его словам, в Киеве ненашлось альтернативы классом ниже, тем более “на вырост”. Ciklum используетогромное количество компьютеров и потому не может жить без мощногокондиционирования. А с этим у компании возникали проблемы даже в офисах классаА.

Правда, одниайтишники рынок не вытянут, единодушны эксперты. Жизнь в новых бизнесцентрахКиева будет зависеть и от готовности их владельцев идти навстречу арендаторам,подчеркивает Цуркан. По его словам, на рынке все еще царит местная, а немеждународная психология арендодателей. Они со скрипом идут на стратегическиеуступки, не желая забывать о докризисных ценах на офисы, с расчетом на которыеи начинали строиться сегодняшние бизнес-башни.

Впрочем,считают эксперты, рынок достиг своего дна и прогнозировать дальнейший обваларендных ставок нет причин.

“У нас нетзадела и какого-то крупного строительства на 2015-2016 годы, - напоминаетТкаленко. - Поэтому те площади, которые вышли сейчас и ударили по аренднымставкам, будут потихоньку потребляться”.

Тем более чтоу киевского рынка бизнес-недвижимости очень большой потенциал роста. По даннымконсалтинговой компании Jones Lang LaSalle, украинская столица отстает от соседей по площади офисов надушу населения - 0,53 кв. м в Киеве против 2 кв. м в Варшаве и Праге.

Трибратназывает главное условие, при котором этот разрыв может быть сокращен: “Нужно,чтобы экономика Украины заработала и начала расти, компании стали нанимать наработу людей и строить долгосрочные планы”.   

***       

Этот материал опубликован в №29 журнала Корреспондент от 26 июля 2013 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.         

• Теги:
• цены
• Киев
• журнал Корреспондент
• недвижимость
• аренда
• офис