- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Куда инвестировать в кризис
Срочно продается база отдыха в Карпатах - готовый бизнес. Коттеджнаходится в районном центре Верховина в ста метрах от центральнойдороги на берегу реки Черный Черемош - в живописнейшем месте. Ценадоговорная». Такое объявление размещено как минимум на десятизападноукраинских интернет-порталах. Владельцам коттеджа не терпитсяпродать свое имение, поскольку туристический бизнес у них не сложился,а владеть элитным четырехэтажным особняком для собственных нужд -слишком дорогое удовольствие.
Несмотря на туристический застойи депрессию отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджейв той же Верховине, а также в Буковеле, Яремче и Драгобрате идет полнымходом. Дорогие дома, стоимость которых начинается с $350 тыс. изаканчивается цифрами с шестью нулями, теперь возводятся не втуристических целях, а на продажу. Обеспеченные украинцы готовыинвестировать в элитную недвижимость, и эта готовность существенноподогревает активность карпатских строителей. Чуть меньше запала уигроков из больших городов - они решили переждать финансовый кризис,который аукнулся двукратным падением цен и практически полнойостановкой продаж. Они уже мало во что верят, даже в силу элитнойнедвижимости, которая, в отличие от других сегментов, выдержала ударэкономических неурядиц и первой начала восстанавливать позиции. Нореальность должна их порадовать - квартиры и особняки классов премиум иде-люкс вновь рассматриваются украинскими потребителями как надежныйобъект для инвестирования и приумножения капитала.
Бескомпромиссный обвал
Периодс осени 2008-го по весну текущего года был для отечественныхдевелоперов жилой недвижимости подобием ночного кошмара. Обусловленноефинансовым кризисом сокращение ипотечного кредитования, снижение уровнядоходов населения отрицательно сказались на спросе, в разы уменьшивколичество сделок по продаже жилья. Многие строительные компанииоказались без средств для дальнейшего развития, в связи с чемзаморозили свои проекты до лучших времен. В итоге к весне в стране былозаморожено около 80% строек, львиную долю которых составилинедостроенные объекты жилой недвижимости. Потребители окончательнопотеряли доверие к продавцам жилья в незавершенных домах.
Вэтот момент ситуацию решило поправить государство, но его попытки«услужить» только раздразнили девелоперов, повергнув их в еще болееглубокую депрессию. Изначально идея государственной поддержкизастройщиков заключалась в принятии ряда антикризисных актов. Вчастности - Закона «О предотвращении влияния мирового финансовогокризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья».Этот документ предусматривал выделение правительством средств назавершение строительства домов, готовность которых составляет более70%. Министерство регионального строительства даже сформировало списокобъектов, отвечающих данным требованиям: таких получилось 465. Но ужетогда девелоперы почуяли неладное. По подсчетам Минрегионстроя Украины,для завершения возведения такого количества домов необходимо 35 млрд.грн. Государство же готово было выделить не более 3 млрд. грн.
Междутем девелоперы не увидели и этих денег. Национальный банк Украины несмог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения насумму 1 млрд. грн. Вырученные средства предполагалось направить назавершение строительства. Финансовых ресурсов, которыми располагалосамо ГИУ, хватало на выдачу кредитов инвесторам всего несколькихстроек. Словом, еще два обещанных миллиарда канули в Лету.
Витоге девелоперам ничего больше не оставалось, как направить свои силына привлечение потребителей и «подогрев» спроса всеми возможными иневозможными способами. Впервые, начиная с 2005 года, цены нанедвижимость поползли вниз - событие, легендарное для украинскогорынка, ведь до этого стоимость квартир из года в год увеличивалась вдва-три раза. К весне цены на жилье в Киеве упали на 45%, а в некоторыхсегментах - на 58%. Сработало. Начиная с апреля у риелторов вновьпоявилось занятие: пускай очень медленно, но рынок началвосстанавливаться. «С наступлением лета происходит традиционноеснижение деловой активности, что отражается как на количествевыставляемых на продажу квартир, так и на количестве реальных сделок.Рынок находится в той неопределенности, когда продавцы либо судорожнохотят продать квартиру и выручить любые средства, либо простооткладывают продажу до лучших времен», - говорит Константин Степанов,руководитель аналитического отдела ИГ «Сократ».
Непоколебимый премиум
Когдаименно настанут эти самые «лучшие времена», никто не знает. Одниговорят, что они уже стучатся в двери украинского рынка, вторыепрогнозируют их к осени, а по мнению третьих, ветер перемен освежитдевелоперов только в начале 2010 года. Между тем все три группы«оракулов» сходятся во мнении, что локомотивом восстановления рынкастанет сегмент элитной недвижимости. В период кризиса стоимость квартиркласса премиум и де-люкс в среднем снизилась на 20% - «цветочки» посравнению с двукратным ценовым обвалом в других сегментах. Весной,когда жилая недвижимость бизнес- и экономкласса подорожала на 0,5-1%,дорогие квартиры набрали в цене 4,5-5%. В столице их стоимость сейчассоставляет около $8,5 тыс. за квадратный метр. Такое положение делвполне объяснимо. Если рассматривать рыночную ситуацию начала 2008года, то спрос на жилье класса де-люкс значительно превышалпредложение. Показательным примером в данном случае является рынокХарькова, где разрыв между предложением строящегося жилья ипотенциальным спросом на него составлял 90%. «2009 год практическивыпал из активной фазы строительства. К тому же жилье высокого классатрадиционно располагается в центре города и имеет ограничения повозможности расширения», - говорит Юрий Костоглодов, председательсовета директоров строительной компании «Авантаж».
В столице кобъектам дорогого сегмента относят жилые комплексы «Триумф», «Волна»,Riviera Riverside, Crystal Park, «Премиум», Royal Tower. Это знаковыеобъекты со специфической архитектурой, а не обезличенные новостройки.Цена на них по определению не может быть низкой. Сегодня покупатели ипродавцы жилья этого класса сошлись в ценовом диапазоне, который обестороны считают обоснованным. Специфика сегмента дорогой недвижимостизаключается в том, что какие-то схемы и лазейки для подогревания спросаего участниками не практикуются - они малодейственные. Под объектыэтого уровня не берутся кредиты. Максимум, что может сделатьзастройщик, - это подарить покупателю паркоместо. Однако при стользначительной сумме покупки это скорее приятный бонус, чем решающийфактор при принятии решения.
Стоит также отметить, что всеучастники рынка дорогой недвижимости ориентируются на среднеевропейскиецены, которые составляют около 2,5 тыс. евро за квадратный метр. Скореевсего, цены достигнут среднеевропейских показателей с корректировкой навостребованность и невостребованность, полагают эксперты. «Потребительв этом сегменте направляет на приобретение недвижимости денежныесредства не из последних ресурсов. При этом сегодня решения о покупкепринимаются скорее не с точки зрения долгосрочных вложений, а для себя,- говорит заместитель генерального директора по стратегическомуразвитию и маркетингу компании «Т. М. М. » Алексей Говорун. Наиболееустойчивыми, по его словам, являются готовые объекты премиум-класса илите, которые находятся на завершающей стадии строительства.
Дорогая изоляция
Этокасается не только элитных квартир в городских многоэтажках - даннаятенденция характерна и для рынка коттеджных поселков. Этот сегментникогда не отличался стабильностью, всегда был спорным инесформированным, доставлял немало хлопот тем, кто решил влить свойкапитал в пригородную стройку. Немудрено, что кризис ощутимо подкосилдевелоперов этого сегмента рынка недвижимости. Зимой застройщикиконстатировали остановку реализации 36% проектов коттеджных городков.Снижение цен на дома за девять месяцев составило около 40% - девелоперыуже не беспокоились о рентабельности, важным стал факт продажизлополучных домов по любой стоимости. Многие из них шли на всевозможныехитрости. Например, предлагали клиентам осуществлять постепеннуювыплату стоимости дома с учетом изменения курса доллара и цены объектаи т. д.
Пока коллеги из сегмента «бизнес» и «эконом»разрабатывали стратегии выживания, Алексей Бутенко, собственникэлитного коттеджного городка «Посольская Гута», активно оформлялсделки. С начала 2009 года ему удалось продать более 13 домов классаде-люкс стоимостью от 3 млн. грн. Спрос на дорогие достроенные коттедживо время кризиса не упал, а лишь немного споткнулся. Сейчас темпыснижения цен в этом сегменте заметно снижаются и составляют не более 3%в месяц. До конца года аналитики прогнозируют среднее падение стоимостипо рынку в пределах 7-12%. Преимущество коттеджных поселков дорогогосегмента - в оформленной инфраструктуре, продуманной, завершенной,унифицированной концепции. Конча-Заспа, Пуща-Водица, Бориспольский иБроварской районы - фавориты богатых жителей столицы, желающих убежатьот шумной цивилизации куда-нибудь в сосновый лес, к личному озеру, насвежий воздух.
Некоторые из них обзаводятся квад-ратнымиметрами в более отдаленных уголках страны - Карпатах и Крыму.Инвестиции в элитную курортную недвижимость сейчас вновь становятсяпривлекательными. Еще в конце прошлого года инвесторы твердили, чтовыгоднее вкладывать деньги в зарубежные приморские квадраты где-нибудьв Испании или на Лазурном берегу - и дешевле, и приятнее. Но когда дажевысококлассная крымская недвижимость начала дешеветь, многие из нихпереключились на родной рынок. От Алушты до Фороса домики «де-люкс» заполгода подешевели на 15-20%, сегодня их стоимость составляет $12-18тыс. за квадратный метр. Апартаменты высокого класса здесь можноприобрести за $4-6 тыс. за «квадрат». Они продаются на ура, точно также, как и коттеджи ценой в $3 млн., в Массандре, Новой Ореанде иГурзуфе.
То же самое можно сказать и об элитных имениях вКарпатах. Их покупают желающие иметь свой уголок в самых дорогих горныхрайонах - это престижно. Кроме того, если в будущем инвестор захочетпродать коттедж, он сможет неплохо заработать - по прогнозамспециалистов, уже в скором времени цены на элитную недвижимость здесьвновь начнут расти процентов на тридцать в год. В таком случае, можетбыть владельцам коттеджа в Верховине не стоит торопиться с продажей?Годик-два - и на нем можно будет заработать куда больше, а желающихкупить его уж точно не поубавится.
Источник:
Несмотря на туристический застойи депрессию отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджейв той же Верховине, а также в Буковеле, Яремче и Драгобрате идет полнымходом. Дорогие дома, стоимость которых начинается с $350 тыс. изаканчивается цифрами с шестью нулями, теперь возводятся не втуристических целях, а на продажу. Обеспеченные украинцы готовыинвестировать в элитную недвижимость, и эта готовность существенноподогревает активность карпатских строителей. Чуть меньше запала уигроков из больших городов - они решили переждать финансовый кризис,который аукнулся двукратным падением цен и практически полнойостановкой продаж. Они уже мало во что верят, даже в силу элитнойнедвижимости, которая, в отличие от других сегментов, выдержала ударэкономических неурядиц и первой начала восстанавливать позиции. Нореальность должна их порадовать - квартиры и особняки классов премиум иде-люкс вновь рассматриваются украинскими потребителями как надежныйобъект для инвестирования и приумножения капитала.
Бескомпромиссный обвал
Периодс осени 2008-го по весну текущего года был для отечественныхдевелоперов жилой недвижимости подобием ночного кошмара. Обусловленноефинансовым кризисом сокращение ипотечного кредитования, снижение уровнядоходов населения отрицательно сказались на спросе, в разы уменьшивколичество сделок по продаже жилья. Многие строительные компанииоказались без средств для дальнейшего развития, в связи с чемзаморозили свои проекты до лучших времен. В итоге к весне в стране былозаморожено около 80% строек, львиную долю которых составилинедостроенные объекты жилой недвижимости. Потребители окончательнопотеряли доверие к продавцам жилья в незавершенных домах.
Вэтот момент ситуацию решило поправить государство, но его попытки«услужить» только раздразнили девелоперов, повергнув их в еще болееглубокую депрессию. Изначально идея государственной поддержкизастройщиков заключалась в принятии ряда антикризисных актов. Вчастности - Закона «О предотвращении влияния мирового финансовогокризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья».Этот документ предусматривал выделение правительством средств назавершение строительства домов, готовность которых составляет более70%. Министерство регионального строительства даже сформировало списокобъектов, отвечающих данным требованиям: таких получилось 465. Но ужетогда девелоперы почуяли неладное. По подсчетам Минрегионстроя Украины,для завершения возведения такого количества домов необходимо 35 млрд.грн. Государство же готово было выделить не более 3 млрд. грн.
Междутем девелоперы не увидели и этих денег. Национальный банк Украины несмог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения насумму 1 млрд. грн. Вырученные средства предполагалось направить назавершение строительства. Финансовых ресурсов, которыми располагалосамо ГИУ, хватало на выдачу кредитов инвесторам всего несколькихстроек. Словом, еще два обещанных миллиарда канули в Лету.
Витоге девелоперам ничего больше не оставалось, как направить свои силына привлечение потребителей и «подогрев» спроса всеми возможными иневозможными способами. Впервые, начиная с 2005 года, цены нанедвижимость поползли вниз - событие, легендарное для украинскогорынка, ведь до этого стоимость квартир из года в год увеличивалась вдва-три раза. К весне цены на жилье в Киеве упали на 45%, а в некоторыхсегментах - на 58%. Сработало. Начиная с апреля у риелторов вновьпоявилось занятие: пускай очень медленно, но рынок началвосстанавливаться. «С наступлением лета происходит традиционноеснижение деловой активности, что отражается как на количествевыставляемых на продажу квартир, так и на количестве реальных сделок.Рынок находится в той неопределенности, когда продавцы либо судорожнохотят продать квартиру и выручить любые средства, либо простооткладывают продажу до лучших времен», - говорит Константин Степанов,руководитель аналитического отдела ИГ «Сократ».
Непоколебимый премиум
Когдаименно настанут эти самые «лучшие времена», никто не знает. Одниговорят, что они уже стучатся в двери украинского рынка, вторыепрогнозируют их к осени, а по мнению третьих, ветер перемен освежитдевелоперов только в начале 2010 года. Между тем все три группы«оракулов» сходятся во мнении, что локомотивом восстановления рынкастанет сегмент элитной недвижимости. В период кризиса стоимость квартиркласса премиум и де-люкс в среднем снизилась на 20% - «цветочки» посравнению с двукратным ценовым обвалом в других сегментах. Весной,когда жилая недвижимость бизнес- и экономкласса подорожала на 0,5-1%,дорогие квартиры набрали в цене 4,5-5%. В столице их стоимость сейчассоставляет около $8,5 тыс. за квадратный метр. Такое положение делвполне объяснимо. Если рассматривать рыночную ситуацию начала 2008года, то спрос на жилье класса де-люкс значительно превышалпредложение. Показательным примером в данном случае является рынокХарькова, где разрыв между предложением строящегося жилья ипотенциальным спросом на него составлял 90%. «2009 год практическивыпал из активной фазы строительства. К тому же жилье высокого классатрадиционно располагается в центре города и имеет ограничения повозможности расширения», - говорит Юрий Костоглодов, председательсовета директоров строительной компании «Авантаж».
В столице кобъектам дорогого сегмента относят жилые комплексы «Триумф», «Волна»,Riviera Riverside, Crystal Park, «Премиум», Royal Tower. Это знаковыеобъекты со специфической архитектурой, а не обезличенные новостройки.Цена на них по определению не может быть низкой. Сегодня покупатели ипродавцы жилья этого класса сошлись в ценовом диапазоне, который обестороны считают обоснованным. Специфика сегмента дорогой недвижимостизаключается в том, что какие-то схемы и лазейки для подогревания спросаего участниками не практикуются - они малодейственные. Под объектыэтого уровня не берутся кредиты. Максимум, что может сделатьзастройщик, - это подарить покупателю паркоместо. Однако при стользначительной сумме покупки это скорее приятный бонус, чем решающийфактор при принятии решения.
Стоит также отметить, что всеучастники рынка дорогой недвижимости ориентируются на среднеевропейскиецены, которые составляют около 2,5 тыс. евро за квадратный метр. Скореевсего, цены достигнут среднеевропейских показателей с корректировкой навостребованность и невостребованность, полагают эксперты. «Потребительв этом сегменте направляет на приобретение недвижимости денежныесредства не из последних ресурсов. При этом сегодня решения о покупкепринимаются скорее не с точки зрения долгосрочных вложений, а для себя,- говорит заместитель генерального директора по стратегическомуразвитию и маркетингу компании «Т. М. М. » Алексей Говорун. Наиболееустойчивыми, по его словам, являются готовые объекты премиум-класса илите, которые находятся на завершающей стадии строительства.
Дорогая изоляция
Этокасается не только элитных квартир в городских многоэтажках - даннаятенденция характерна и для рынка коттеджных поселков. Этот сегментникогда не отличался стабильностью, всегда был спорным инесформированным, доставлял немало хлопот тем, кто решил влить свойкапитал в пригородную стройку. Немудрено, что кризис ощутимо подкосилдевелоперов этого сегмента рынка недвижимости. Зимой застройщикиконстатировали остановку реализации 36% проектов коттеджных городков.Снижение цен на дома за девять месяцев составило около 40% - девелоперыуже не беспокоились о рентабельности, важным стал факт продажизлополучных домов по любой стоимости. Многие из них шли на всевозможныехитрости. Например, предлагали клиентам осуществлять постепеннуювыплату стоимости дома с учетом изменения курса доллара и цены объектаи т. д.
Пока коллеги из сегмента «бизнес» и «эконом»разрабатывали стратегии выживания, Алексей Бутенко, собственникэлитного коттеджного городка «Посольская Гута», активно оформлялсделки. С начала 2009 года ему удалось продать более 13 домов классаде-люкс стоимостью от 3 млн. грн. Спрос на дорогие достроенные коттедживо время кризиса не упал, а лишь немного споткнулся. Сейчас темпыснижения цен в этом сегменте заметно снижаются и составляют не более 3%в месяц. До конца года аналитики прогнозируют среднее падение стоимостипо рынку в пределах 7-12%. Преимущество коттеджных поселков дорогогосегмента - в оформленной инфраструктуре, продуманной, завершенной,унифицированной концепции. Конча-Заспа, Пуща-Водица, Бориспольский иБроварской районы - фавориты богатых жителей столицы, желающих убежатьот шумной цивилизации куда-нибудь в сосновый лес, к личному озеру, насвежий воздух.
Некоторые из них обзаводятся квад-ратнымиметрами в более отдаленных уголках страны - Карпатах и Крыму.Инвестиции в элитную курортную недвижимость сейчас вновь становятсяпривлекательными. Еще в конце прошлого года инвесторы твердили, чтовыгоднее вкладывать деньги в зарубежные приморские квадраты где-нибудьв Испании или на Лазурном берегу - и дешевле, и приятнее. Но когда дажевысококлассная крымская недвижимость начала дешеветь, многие из нихпереключились на родной рынок. От Алушты до Фороса домики «де-люкс» заполгода подешевели на 15-20%, сегодня их стоимость составляет $12-18тыс. за квадратный метр. Апартаменты высокого класса здесь можноприобрести за $4-6 тыс. за «квадрат». Они продаются на ура, точно также, как и коттеджи ценой в $3 млн., в Массандре, Новой Ореанде иГурзуфе.
То же самое можно сказать и об элитных имениях вКарпатах. Их покупают желающие иметь свой уголок в самых дорогих горныхрайонах - это престижно. Кроме того, если в будущем инвестор захочетпродать коттедж, он сможет неплохо заработать - по прогнозамспециалистов, уже в скором времени цены на элитную недвижимость здесьвновь начнут расти процентов на тридцать в год. В таком случае, можетбыть владельцам коттеджа в Верховине не стоит торопиться с продажей?Годик-два - и на нем можно будет заработать куда больше, а желающихкупить его уж точно не поубавится.
Источник: