Корреспондент: Прощайте хрущевки. Как новострои вытесняют с рынка советские строительные раритеты

Киевские риелторы научились гадать по паспортным данным икошелькам. Суммируя опыт 2011 года, они могут прогнозировать: если перед нимисемья с детьми, где возраст родителей - от 30 до 50, а их общий доход превышает$ 2,5 тыс., эти люди - потенциальные покупатели нового жилья. Продавцы могут угадатьдаже его параметры: квартира экономкласса до $ 100 тыс., одно- или двухкомнатная,которую купят в рассрочку.

В этом портрете учтены ключевые особенности рынка жилойнедвижимости крупнейших украинских городов: сдача значительного числа новыхдомов, в основном за счет окончания работ на законсервированных в кризис объектах,почти полное отсутствие ипотеки и слегка растущие цены. А еще - политика застройщиков,стимулирующая спрос: они уменьшают метраж, не проводят отделочных работ ипредоставляют свои программы рассрочки

В результате рынок делают новостройки. Первичнаянедвижимость, по словам Сергея Костецкого, специалиста по маркетингу компанииSV Development, по итогам года восстанавливается после кризиса намного быстрее вторичной.“На первичке цены ниже, количество предложений большое, и они в большей степенисоответствуют запросам покупателей. И есть возможность взять кредит подболее-менее нормальные условия”, - уверяет эксперт.

Киев и окрестности

Серьезное, до 40 %, падение цен на жилье - прошлоеукраинского рынка. Настоящее более оптимистично для застройщиков или владельцевжилой недвижимости: цены в крупнейших городах Украины медленно ползут вверх.Особенно живо восстанавливается стоимость на главной стройплощадке страны - встолице.

Рынок Киева растет солидными темпами - за 2011-й онувеличился на 50%, достигнув показателя приблизительно 15,5 тыс. сданных квартир,или 1,5 млн кв. м нового жилья, - рекорд для независимой Украины. Это, по даннымМинрегионразвития, на 100 тыс. квадратов больше, чем даже в докризисном 2008году. Если учесть еще и область, то окажется, что треть введенного в стране вэксплуатацию жилья в прошлом году пришлась именно на Киевщину. В целом вгосударстве сдали 9,4 млн кв. м, что немного выше уровня 2010-го.

Рынок Киева растет солидными темпами - за 2011-й он увеличился на 50%, достигнув показателя приблизительно 15,5 тыс. сданных квартир,или 1,5 млн кв. м нового жилья, - рекорд для независимой Украины.

В столице объем стройработ за минувший год, по даннымГоскомстата, составил 14,3 млрд грн. Донецкая область, идущая второй, освоила8,9 млрд грн., а на Днепропетровщине, третьей в списке, этот показатель равенлишь 4,5 млрд грн.

Столица не только активно строится, но и остается самымдорогим городом страны. Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке здесь, поданным SV Development, на апрель 2012-го составила $ 1,8 тыс. И годовой приростпод стать - $ 64, самая большая “добавка” среди крупнейших городов Украины.

На втором месте в рейтинге дороговизны стоит Одесса, гдеквадрат вторички в среднем сегодня обходится почти в $ 1,5 тыс. Правда, рост сапреля прошлого года здесь незначительный - всего $ 10.

В спину южным воротам дышит Львов. Средняя цена 1 кв. мместной вторичной недвижимости в апреле 2012-го составила $ 1,4 тыс., прибавивза год смешные $ 2.

Днепропетровская вторичка еще дешевле - квадрат в среднемстоит $ 1,18 тыс., а вот годовой прирост уступает только киевскому - плюс $ 38.В рейтинге мегаполисов задних пасет Донецк, немного уступающий родине советскихгенсеков, - в вотчине нынешней власти квадратный метр на вторичном рынке сапреля прошлого года прибавил $ 7, достигнув уровня $ 1,17 тыс.

Новый метр лучше старых двух

Ситуация на киевском рынке остается во многом определяющейдля всей страны, отображая и даже усиливая региональные особенности. Ключеваятенденция - оживление на рынке новостроек.

Общее число сделок в столице за 2011-й, по данным SVDevelopment, составило почти 18 тыс. - примерно на 6 тыс. больше, чем годомранее. В структуре превалирует дешевое жилье: на первичке и вторичке в лидерахэкономкласс (до $ 80 тыс.) - более 70% продаж, второе место - за бизнес-сегментом,доля которого колеблется в пределах 13-17%. Все остальное - у элиткласса и жильялюкс-уровня. Соответствующе ведут себя и цены: самые дешевые апартаменты запрошлый год подорожали на 10%, бизнес-класс остался при своих, а “элита” всреднем немного подешевела.

Самые дешевые апартаменты за прошлый год подорожали на 10%, бизнес-класс остался при своих, а “элита” в среднем немного подешевела.

Новых квартир в Киеве продали почти в два раза меньше, чемобжитых, - 6,5 тыс. сделок против 11,3 тыс. Однако, по мнению Костецкого, этотперекос в следующие два-три года будет нивелирован за счет роста продаж новостроек.

Во-первых, они дешевле обжитых квартир - цена квадрата в нихв среднем равна $ 1,6 тыс.

Во-вторых, вместо “умершей” ипотеки, которая до кризисадавала до 70 % продаж, у новостроев появилась альтернатива - рассрочка отзастройщика, порой беспроцентная. Для вторички рассрочек не предлагают, акредитные ставки, 22-24% годовых, в ближайшее время не упадут.

Кроме того, клиенты уже охладевают к жилью “с рук”. Порассказам риелторов, если раньше в объявлениях покупателей встречались фразы“первый и последний этажи не предлагать”, то сейчас все чаще следует добавление- “хрущевки не предлагать”. В старом фонде если и выбирают, то новые дома, досеми-десяти лет, говорит Ирина Луханина, гендиректор агентства недвижимостиБлаговест.

На руку первичке играет и большое предложение - более 15тыс. новых квартир, поступивших на рынок в прошлом году, что в 2,3 разапревышает число купленных новостроек. Похожий дисбаланс и на общеукраинскомуровне. Анатолий Близнюк, министр ре гионального развития, строительства и ЖКХ,заявил Корреспонденту, что из почти 10 млн кв. м жилья, сданного в прошломгоду, 2,5 млн так и не были проданы.

Если раньше в объявлениях покупателей встречались фразы“первый и последний этажи не предлагать”, то сейчас все чаще следует добавление- “хрущевки не предлагать”.

Все это создает условия для активизации продаж новостроек. Правда,застройщики не станут ради этого снижать цену. По словам Михаила Голицы,предправления Киевгорстроя, ключевого столичного строительного холдинга, ониуже и так уперлись в рентабельность и поставить цену менее $ 1 тыс. (8 тыс.грн.) не смогут.

Как объясняет Сергей Гурковский, директор по продажамкомпании НБК, себестоимость квадрата в столице с учетом стоимости материалов,зарплаты сотрудников, затрат на согласование разрешительной документации и наввод готового жилья в эксплуатацию в экономклассе равна примерно 7,5 тыс. грн.Падать этот показатель, по мнению аналитиков, не будет - скорее, вырастет.

Поэтому застройщики оперируют другими “бонусами”. Основной -рассрочка. По данным Юлии Горох, руководителя отдела продаж и маркетинга компанииИнтеграл Буд, в экономсегменте 40-70% сделок на первичном рынке заключается врассрочку, самая популярная - на срок до пяти лет. Лишь в трети случаев клиентыплатят сразу все, а кредитные продажи не превышают 5-7 %.

Кроме того, те, кто строит, стали более внимательны к мнениюклиентов. “Сейчас покупатели отдают предпочтение в основном компактному жилью,чтобы не переплачивать за лишние квадратные метры”, - уверен Гурковский. Изастройщики учли этот момент: по словам Костецкого, если раньше строили восновном трех-четырехкомнатные квартиры, так как их себестоимость ниже, тотеперь - одно-двухкомнатные, причем небольших площадей.

Себестоимость квадрата в столице с учетом стоимости материалов, зарплаты сотрудников, затрат на согласование разрешительной документации и на ввод готового жилья в эксплуатацию в экономклассе равна примерно 7,5 тыс. грн.

А вот на что продавцы идут неохотно, так это на продажу сотделкой под ключ. Хотя, по словам Горох, на такие варианты спрос очень высок.Но застройщики больше ориентируются на отделку “после строителей”, то есть фактическибез всякой отделки. Зато цена ниже.

В целом, по прогнозам Костецкого, до конца года новостроипродолжат теснить вторичку. Средняя цена квадрата в столице вырастет к началу2013 года на 3-4%. При этом самая дорогая недвижимость подешевеет на 8 %, ценабизнес-класса будет стабильной, а общий прирост даст экономсегмент, который подорожаетна 8 %.  

Ценагородского счастья

Динамика средней цены 1 кв. м квартиры в крупнейших городах Украины (средняяцена в $ за 1 кв. м)

Легкийприрост

Количество реальных сделок на столичном рынке недвижимости понемногу растет

Распределениепродаж по классам на вторичном рынке:

71%- эконом (до $ 80 тыс.)

19%- бизнес ($ 80-150 тыс.)

7%- элит ($ 150-300 тыс.)

3%- делюкс (от $ 300 тыс.)

Распределениепродаж по классам на первичном рынке:

79%- эконом (до $ 80 тыс.)

13%- бизнес ($ 80-150 тыс.)

6%- элит ($ 150-300 тыс.)

2%- делюкс (от $ 300 тыс.)

ДанныеSV Development

***

Этот материал опубликован в №15 журнала Корреспондент от 20 апреля 2012 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

• Теги:
• цены
• Киев
• журнал Корреспондент
• недвижимость
• новострой