Жилье за рубежом: в каких странах стоит покупать недвижимость

Украинцы и россияне все чаще отваживаются на покупку жилья в Греции, Болгарии и других странах – оно и стоит недорого и оформление прав собственности длится на так уж долго.

Ресурс finance.ua решил посмотреть цены на недвижимость за рубежом, чтобы каждый мог для себя уяснить, где ему выгоднее жить, если жизнь в нашей стране не сложилась, или просто хочется перемен.

Греция

По данным сайта Митропа Юкрейн, недвижимость в тех районах Греции, которые определены как приграничные зоны, имеющие большое стратегическое значение, может быть приобретена в собственность только после получения официального разрешения.

Кроме того, существуют некоторые ограничения, касающиеся приобретения и использования недвижимости, которые применяются в отношении и греческих, и иностранных граждан (касаются лесных массивов, природных заповедников, археологических памятников, и др.), о которых можно узнать у адвоката.

Итак, для покупки недвижимости необходимо подать в налоговый орган заявление и получить регистрационный налоговый номер (AFМ). После заключения договора покупатель должен оплатить налог на приобретение недвижимости (9-11% гот. стоимости объекта). Договор купли-продажи и документы о передаче недвижимости должны быть подписаны у нотариуса, и им заверены (2% от стоимости объекта). Необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в Реестре недвижимости или Земельном кадастре, только после этого к покупателю переходит право собственности (0,5% от стоимости объекта).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Целый город в Италии продают по цене элитной квартиры

По данным сайта RealNet, таунхаус площадью 70 м2 в Центральной Македонии (Халкидики) обойдется в 100 тысяч евро. На сайте Meget имеется предложение по продаже квартир в таунхаусе на Крите, площадью 40 м2 с двумя спальнями. Цена вопроса - 100 тысяч евро.

Болгария

По данным сайта Виател, иностранец имеет право на покупку недвижимости в Болгарии без земельного участка. При оформлении сделки достаточно загранпаспорта. Для приобретения земли необходимо зарегистрировать фирму в Болгарии. Иностранцы-владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления жилья внаём.

Оформление покупки недвижимости осуществляется обычно в три этапа:

а) После выбора объекта покупки оплачивается резервационная сумма (1500-2000 евро). Апартамент снимается с продажи. Цена покупки фиксируется и в дальнейшем не повышается.

б) В течение 2-3-х недель после резервации апартамента заключается Предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии, для строящегося жилья - срок сдачи объекта в эксплуатацию, цена, условия и сроки оплаты. При подписании Предварительного договора выплачивается 20-30% от стоимости купленного объекта.

в) В срок, оговоренный Предварительным договором, стороны заключают Договор в форме Нотариального акта, который и является документом на собственность. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей нотариус представляет Нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "тяжестей" объекта, т.е. о его "чистоте". В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п.

При совершении сделок в подавляющем большинстве фигурируют две цифры – налоговая оценка недвижимости - это цена, которая указывается в документах по сделке (обычно она составляет 50% от реальной цены сделки) и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты. Базой при налогообложении считается налоговая оценка недвижимости. Исходя из налоговой оценки, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 3 % от стоимости, указанной в Нотариальном акте.

Пример. Налоговая оценка объекта недвижимости - 100 000 лев

Гос.пошлина – 111 лев

Налог – 2000 лев

Нотариальная такса – 418, 50 лев

Итого: 2529,5 лев

1 евро = 1,95 лев.

Владение недвижимостью в Болгарии не дает право безвизового въезда в страну и не является основанием для получения вида на жительство. Но наличие собственного апартамента (адреса) в Болгарии дает право на получения годовой многократной визы для владельца и всех членов его семьи. Максимальный срок пребывания по такой визе - 90 дней.

Цена квадратного метра в комплексе “Шато Ахелой”, недалеко от Старого Несебра и Солнечного Берега, которые являются одним из пяти топ-курортов Болгарии, составляет 490 EUR. На выбор - студии, апартаменты с одной спальней и апартаменты с двумя спальнями.
Студия в новом комплексе "Panorama Bay 2", расположенном примерно в 200 м от берега, между Св. Власом и курортным комплексом Солнечный Берег, обойдется в 25 000 EUR (552 EUR/м2). Площадь студии - 45,30 м2.

Есть и более дорогие предложения. 2-комнатная меблированная квартира на первой линии моря в Несебре площадью 65,65 м2 с подсобным помещением в гараже 4,60 м2 обойдется в 115 000 EUR.

Испания

Сайт "Недвижимость в Испании" рассказывает о том, как происходит процес покупки недвижимости. Сперва заключается предварительный контракт на покупку жилья и его резерв. При подписании контракта оплачивается невозвращаемый задаток (около 3 000 евро) , который учитывается в стоимость покупки и позволяет снять выбранный объект с продажи.

Далее следует операция открытия счета в испанском банке, которая занимает около часа и выполняется бесплатно. С этого счёта в будущем будут оплачиваться налоги и коммунальные платежи, которые автоматически будут сниматься со счёта согласно платёжным поручениям соответствующих органов. Отчёт о каждой произведённой операции будет приходить по почте и/или по интернету. Оплата приобретаемого объекта недвижимости также будет осуществляться с банковского счёта. Поэтому до подписания сделки у нотариуса необходимо положить на счёт соответствующую сумму.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В Киеве за "убитую" гостинку просят $23 000

После этого - самая сложная операция - получение идентификационного номера NIE. Для запроса NIE каждый совершеннолетний покупатель недвижимости в Испании должен предоставить в отделение полиции по делам иностранцев следующие документы:

- Оригинал и копию загранпаспорта с действующей шенгенской визой и пограничным штампом въезда в Испанию (штамп иных стран, входящих в Шенгенское соглашение, не годится).

- Две фотографии 3х4.

- Оригинал и копия обратных билетов на самолет.

- Оригинал и копия контракта на приобретение недвижимости в Испании.

- Квитанция об уплате первого взноса за приобретаемую недвижимость.

- Два экземпляра заполненного и собственноручно подписанного заявления.

При подаче запроса на получение NIE по доверенности обратный билет не требуется. Но потребуется доверенность, а копия загранпаспорта (только первой его страницы) и подпись на заявлении должны быть заверены в консульстве Испании в Украине.

Срок получения NIE может варьироваться от нескольких дней до двух месяцев в зависимости от города Испании, где запрашивается (запрос возможен только там, где приобретается недвижимость). Сбор за выдачу NIE равен 16,01 евро. Без NIE невозможна покупка недвижимости, открытие фирмы и приобретение автомобиля.

После получения NIE все нужные для оформления купчей документы отправляются в нотариальную контору. При подписании купчей помимо нотариуса присутствуют продавец (или его доверенное лицо), покупатель (или его доверенное лицо), а в случае приобретения недвижимости в кредит – уполномоченный представитель испанского банка. Купчая составляется на испанском языке. Непосредственно перед подписанием купчей в нотариальной конторе покупатель должен полностью расплатиться с продавцом, а форма и дата оплаты заносится в купчую. Как только купчая подписана всеми заинтересованными сторонами, наступает право владения и распоряжения недвижимостью.

Продавец недвижимости после подписания купчей передает новому владельцу:

- Ордер на право эксплуатации данного объекта недвижимости;

- Документ на заключение (в случае покупки первичного жилья) или переоформление (в случае покупки жилья на вторичном рынке) контрактов на коммунальные услуги;

- Все ключи от недвижимости.

Также стоит помнить об оформлении прав собственности на недвижимость. Покупатель оплачивает расходы по передаче прав собственности: НДС (8% от стоимости покупки), иные налоги и сборы, в совокупности составляющие около 4% от стоимости покупки. Эти платежи необходимо произвести в течение нескольких дней после подписания купчей.

В день подписания покупатель получает на руки нотариальную копию купчей, а если покупка происходит с привлечением ипотечного кредита, то и ипотечный договор (иногда эти два документа объединяют в один). Далее нотариус направляет эти документы в Госрегистр собственности Испании, регистрация в котором занимает до трёх месяцев. После прохождения регистрации покупатель получает на руки оригинал купчей, который вместе с выпиской из регистра, служит основанием для получения годовой шенгенской мультивизы владельцем недвижимости и членами его семьи. Далее служба послепродажного обслуживания переоформляет на имя покупателя контракты на коммунальные платежи и выплату налога на недвижимость.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Названы самые дорогие города для эмигрантов

Теперь по ценам. Апартаменты в Торревьехе на побережье Коста Бланка с 1-й и 2-мя спальнями, различной площади и планировки, стоят от 55-ти до 80-ти тысяч евро. Квартиры продаются с оборудованной кухней и ванной комнатой.

Цена на квартиру 68 м2 с 2 спальнями и 2 ванными в жилом комплексе в Оропеса дель Мар - 69.900 евро. В стоимость включено место в паркинге.

Апартаменты в Барселоне на побережье Коста Брава площадю 45 м2 с 1 спальней и 1 ванной обойдутся в 129 тысяч евро.

США

По данным Dec-Property иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США. Только в Оклахоме существует запрет на покупку иностранцами земли, но можно покупать квартиры в кондоминиумах.

Для покупки недвижимости надо иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется через банк (причем деньги должны там пролежать не меньше месяца). Для этого покупателю надо приехать лично. Это обязательное требование для покупки дома в кредит. Если дом приобретаете без кредита, наличие счета в американском банке не обязательно.

Приобретение недвижимости проходит несколько этапов. Первый – выбор агента по недвижимости и подписание с ним договора. Агент должен иметь лицензию в том штате, где находится приобретаемая недвижимость. Второй этап – переговоры и подписание договора о намерениях. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена нравятся), то подписывается договор о намерениях, и вносится депозит в размере 1-5% от цены покупки, который вернется в случае расторжения договора о намерениях и уйдет продавцу в случае совершения сделки. После этого покупатель на протяжении 17 дней проводит экспертизу дома и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо). Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считаться наличие предварительного согласия банка о его предоставлении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Хибару без туалета продали за $260 000 (ФОТО)

Третий этап – открытие Escrow (специального счета), изучение и подготовка всех соответствующих документов. Составление договора купли-продажи обычно происходит после всех инспекций (поскольку они могут существенно влиять на стоимость дома). Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет настаивать банк, если наличными – то это дело владельца. Договор содержит имена сторон, подробное описание объекта, данные о вознаграждении продавца.

Завершение сделки. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.

Завершение процесса приобретения – оформление settlement statement. Затем осуществляют официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: За июль в Киеве продано более трех тысяч квартир

В целом, раcходы покупателя составляют 1,05%–2,20%, т.е. сумма может колебаться от $1,500 до $3,500 (в зависимости от конкретной ситуации). Расходы продавца составляют 6,51%–9%.

Итак, цены. По данным сайта 1-property.ru, таунхаус в Майами по цене 502 евро за м2 общей площадью 153 м2 обойдется в 99 тысяч долларов. Апартаменты в Майами площадью 90 м2 с двумя спальнями, двумя ванными и одним парковочным местом обойдется в 85 тысяч долларов.

Вот такие цены на недвижимость за рубежом показал предварительный поиск. Выгоднее ли это, чем в Украине? Вопрос ведь не только в стоимости, но и в уровне зарплат, пенсий, цен и прочее и прочее. Так что перед тем как соблазняться на такую недвижимость, нужно оценить все риски.

Ранее ФИНАНСЫ bigmir)net писали о том, в каких американских городах жилье стоит дешевле нового автомобиля. 

• Теги:
• недвижимость
• жилье
• дом
• недвижимость за границей