Сделки с землей — одни из самых рискованных и самых доходных

Лето 2007 года работники Обуховского районного отделения Государственной службы земельного кадастра запомнят надолго. Неизвестные злоумышленники трижды совершали налет на никем не охраняемое здание. Сначала похитили компьютер с базой данных земельных госактов, затем выкрали 11 тыс. госактов на земельные участки, в третий раз прихватили книги регистрации.

Андрей Кошиль, президент ассоциации Земельный союз Украины предполагает, что все произошедшее — попытка замести следы земельных махинаций. Пока с полной уверенностью можно утверждать лишь одно: права собственности более 10 тыс. владельцев участков в элитном Обуховском районе (средняя стоимость сотки земли — $7500) — под вопросом.

Впрочем, знак вопроса можно поставить едва ли не под каждым вторым госактом на пригородное землевладение. Но законодательные ограничения на земельные транзакции, в частности на продажу сельхозземель, не останавливают инвесторов.

Осенью прошлого года на конференции по ленд-девелопменту замначальника Киевзема Андрей Тарнопольский выдал шокирующее заключение: большинство пригородных участков проблемные. Поскольку их владельцы перед покупкой не проверяли историю предыдущих перепродаж, не получали даже выдержку из кадастра. «Теоретически любую сделку купли-продажи земельного участка можно признать недействительной, — уверяет Станислав Скрипник, партнер ЮФ Лавринович и Партнеры. — Все зависит от того, каким путем участок попал к продавцу: был ли он приватизирован, выделялся как пай или передавался для ведения подсобного хозяйства. Но больше всего проблем возникает с землями сельхозназначения, а также при изменении целевого назначения участка». По словам юриста, каждый участок при определенных процедурах может быть трансформирован в нужную для владельца категорию. Поэтому при отсутствии конкретных запретов, как в случаях с сельхозземлями, можно изменить любое назначение земли.

Владельцы земли осознают риски, но цена вопроса слишком велика. Земельный бизнес в Украине считается одним из самых доходных: рост цен на участки под индивидуальное строительство в пригородах столицы за последние 12 месяцев составил 67%. По данным SV Development, в 2007 году под Киевом было продано около 6 тыс. га земли общей стоимостью более $1 млрд. Сколько из этой суммы пришлось на незаконные сделки или продажу проблемных участков — не берется предсказать никто. Скорее всего, большинство, поскольку, по оценкам риэлторов, 60% покупателей наделов — земельные спекулянты, редко проверяющие всю подноготную перепродаваемых участков, 30% — добросовестные инвесторы и только 10% приобретали землю для строительства дома.

С широко закрытыми глазами

Стоимость земли на вторичном рынке обратно пропорциональна степени рискованности приобретения и количеству действий, необходимых для изменения целевого назначения.

Например, в пригороде Киева средняя цена сотки под индивидуальное строительство — $5882, земля под промышленные объекты (производство, строительство складов и т. п.) дешевле — $4272. Самые рисковые участки с целевым назначением для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) можно купить вдвое дешевле средней цены — за $2796.

Высокий земельный спрос и действующий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель усложняют покупку, но в тоже время приводят к спешке — покупатели не особо вникают в тонкости разрешительного процесса. Не гарантируют чистоту земельной собственности и продавцы домов в коттеджных городках. Например, не все застройщики таких пригородных городков могут гарантировать право на землю под купленным домом. Естественно, прямо об этом не говорится, но Олег Хома, директор компании Вишневе містечко, уверен, что в Обуховском районе есть девелоперы, строящие на рисковой земле: «Мне кажется, со временем это может закончиться чередой скандалов, связанных с правом собственности на эти участки».   

Покупка земли — рискованное дело: на месте этой дороги тоже был чей-то участок

Почву для подобных конфликтов готовят чиновники. Понимая цену вопроса, они могут отвести землю, не принадлежащую их населенному пункту, отменить решение предыдущего состава местного совета либо выдать документацию с ошибочной информацией. Подобные просчеты могут привести, например, к существованию двух госактов на участок.

«В Киевской области работают группы, связанные со структурами, занимающимися отводами земель. Принцип их работы следующий: арендуется большой участок сельхозназначения, к примеру, из земель бывшего колхоза, постепенно он дробится на мелкие участки, а затем сдается в аренду нескольким компаниям, которые реализуют на приобретенной земле бизнес-проекты. По сути, эти предприятия изменяют целевое назначение земли, выкупают участки и в конце концов продают их», — говорит Станислав Скрипник.

Из последних случаев — шумиха вокруг 70 га леса возле города Украинка, расположенного в 20 км от Киева. Местные власти планировали за счет этих земель расширить границы Украинки, но областные чиновники успели передать землю лесного фонда частным лицам под ведение личного крестьянского хозяйства. В находчивости землеустроителям отказать нельзя: зная, что изменение целевого назначения участка более 1 га является прерогативой Кабмина, 70 га были разделены между 72 гражданами — чуть меньше гектара каждому. Цены на участки в этом районе начинаются от $2 тыс. за сотку, верхний предел достигает $8 тыс. Нетрудно посчитать стоимость бесплатно розданных 70 га земли: минимум — $14 млн, максимум — $56 млн.

Не меньше нарушений, а то и откровенного мошенничества на вторичном рынке. Земельные комбинаторы спокойно могут показать покупателю красивый участок рядом с лесом или водоемом, а реальный надел может находиться в нескольких километрах и выглядеть куда менее привлекательно.

Для многих вполне добросовестных инвесторов закон практически не оставляет шансов приобрести землю легально. Под столичный шоппинг-молл Мега площадью 180 тыс. кв. м и стоимостью около EUR200 млн шведская IKEA 2,5 года назад присмотрела участок по дороге в аэропорт Борисполь.

Однако с землеотводом у девелоперов не сложилось — на участке рос лес первой категории, разрешение на вырубку необходимо получить в ВР после согласования с Кабмином. В итоге несколько министерств выдали отрицательные заключения, и Кабмин не принял постановление о передаче концерну более 50 га земель лесопаркового хозяйства.

Мораторий не в счет

Сбыть земли сельхозназначения можно и легально — участок разрешается передать по наследству либо через суд отдать за несуществующие долги. Например, собственник получает нотариально заверенное свидетельство о признании покупателя единственным наследником заветных соток, на основании которого местное управление земельных ресурсов выписывает новый госакт на имя покупателя. Или второй вариант — выдается «долговая расписка» о том, что владелец земли якобы должен покупателю деньги, но не отдал их в установленный срок. На должника подают в суд, который своим решением отдает участок истцу-кредитору «за долги».

Земельный кодекс запрещает куплю-продажу земельных участков, выделенных собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Но если право собственности закреплено госактом, а не сертификатом, мораторий можно обойти.

«Я однозначно не рекомендую приобретать участки, у которых невозможно проследить хронологию перевода из земель товарного сельхозпроизводства в земли ЛКХ или под застройку. А также в случаях, когда изменение целевого назначения происходило напрямую без перевода земель товарного сельхозпроизводства в земли запаса», — предостерегает Василий Кулиш, директор юридической компании Консалтинг Групп.

До расширения действия моратория на земли ЛКХ в конце 2006-го схема продажи была очень простой. Приобреталась сельхозземля по $150-200 за сотку, ее целевое назначение менялось на ЛКХ, затем участок продавался по $2000. Новые собственники меняли категорию земли на «индивидуальное жилое строительство» и продавали землю еще дороже.

Попытка не пытка

«Оспорить право собственности на земельный участок при соблюдении всех формальностей сделки не так уж просто, — заверяет Алена Вареник, партнер международной юридической компания Integrites. — Сложность заключается в соблюдении всех установленных формальностей».

Причины и мотивация предъявления исков могут быть разными. «В одних случаях это действительно желание вернуть незаконно отнятое (обращения как частных лиц, так и государственных органов), в других — надуманные мотивы с целью получения вознаграждения за отказ от иска», — объясняет Александр Субботин, юрист юркомпании Arzinger & Partners.

Покупая для строительства дома участок сельхозземли, нельзя верить обещаниям продавца помочь с прохождением процедуры изменения целевого назначения. По мнению Евгения Шмарова, управляющего партнера юридической компании Шмаров и Партнеры, самые рисковые сделки — приобретение участка по договору ссуды, без подписания договора купли-продажи (поскольку до отмены моратория сделать этого нельзя), но с уплатой полной стоимости продавцу. До недавнего времени в ожидании отмены моратория с января 2008-го по договорам ссуды приобреталось немало участков ЛКХ.

 Но действие моратория продлили, а процедуру изменения целевого назначения приватизированной с/х земли ужесточили, подобные сделки оказались в подвешенном состоянии. «Мне известны случаи возврата приватизированных земельных участков через суд. Большинство подобных дел касается территории Автономной Республики Крым: истцом по таким делам выступает прокуратура, объект судебных разбирательств — незаконная приватизация», — приводит пример Александр Субботин.

Отрицательные рекомендации

В любом агентстве недвижимости знают, какую землю нельзя покупать. «Это не значит, что продажа ее незаконна, — осторожно уточняет Андрей Гончаров, директор АН Zagorod Realtry. — Скорее всего, трудности возникнут при изменении функционального назначения, либо на ее использование наложены определенные ограничения. Мы предупреждаем клиентов о негативных последствиях, которые в будущем возникнут при ее освоении».

Алена Вареник не советует приобретать землю около водоемов либо участки, на которых более гектара занимает лес. Неизбежно возникнут проблемы с наделами, над или под которыми проходят коммуникации, или есть залежи торфа. Если продается участок в лесу с назначением под ЛКХ, следует выяснить, каким образом он стал пригодным под ведение крестьянского хозяйства.

Любой участок может стать проблемным, если в ходе его оформления были допущены нарушения процедурного характера или если местным советом была явно занижена его цена, уверен Евгений Шмаров. А если на этот участок еще претендует крупный конкурент, добавляет он, то даже с легально оформленными документами судебных тяжб не избежать.

«В нашей практике было несколько судебных дел, когда на землю, которую арендовали инвесторы для реализации серьезных строительных проектов, претендовали другие группы, — вспоминает Станислав Скрипник. — Последние путем подачи судебных исков пытались оспорить решение местного совета о выкупе или передаче участков в аренду. Аргумент рейдеров — процедура получения участка проведена с нарушениями».

Пока не было случаев, когда прокуратура или органы местного самоуправления по своей инициативе организовывали проверку законности использования земель. Скорее действия властей вызваны действиями других конкурирующих групп либо при открытом недовольстве общественности работой чиновников.

Уроки истории

Юристы советуют покупателям перед сделкой проверять участок. «Мы рекомендуем проанализировать его историю, добросовестность предшествующих и настоящих собственников, учесть возможность возникновения претензий со стороны третьих лиц и четко придерживаться всех формальных процедур относительно купли-продажи земли, установленных действующим законодательством», — говорит Алена Вареник.

Изучая историю участка, многие юристы ограничиваются существующими общими сроками исковой давности, составляющими три года. «Это неверный подход, — предостерегает Александр Субботин. — По закону срок исковой давности для признания сделок ничтожными (сделка, являющаяся недействительной из-за несоответствия требованиям законодательства. — Прим. Контрактов) составляет 10 лет. А добиться отмены сделки, заключенной под угрозой насилия или обмана, можно в течение 10 лет». Василий Кулиш тоже рекомендует тщательно изучать историю участка. По его словам, многие земли в границах населенных пунктов предоставлялись в пользование в послевоенные годы. В этих случаях за соответствующими документами необходимо обращаться в архивы, чтобы убедиться в отсутствии лиц, чьи права могли быть ущемлены при приватизации. В целом задача-минимум для грамотного юриста — проверка истории участка с момента первоначальной приватизации земли.

Душевно, но дорого: даже за скромный домик с удобствами во дворе в окрестностях Киева  придется выложить $90-150 тыс.

Основная проблема при изучении истории участка в том, что продавец владеет минимальной информацией — знает только о предыдущем владельце. Если земля передавалась в собственность не единожды, многие документы придется искать в архивах. «Самые осведомленные в этом отношении — управления земельных ресурсов на местах и органы местного самоуправления (поселковые, городские и областные советы). Однако получение документов о предыдущих сделках — нелегкая задача, поскольку закон не предоставляет прав любому желающему ознакомиться с документацией на земельный участок», — объясняет Александр Субботин.

Беглая проверка истории 15 соток земли стоит около $1 тыс. Правовой аудит участка, площадь которого измеряется гектарами, проведенный профессиональными юристами, обойдется застройщику в сумму до $30 тыс., говорит Владислав Даточный, гендиректор компании «Дельфин-Девелопмент».

Что будет

Вероятность и последствия отмены моратория на отчуждение сельхозземель эксперты оценивают неоднозначно. Некоторые вообще не верят, что законы о рынке земель и государственном кадастре будут приняты в обозримом будущем (отмена моратория привязана к этим двум событиям). Другие предполагают, что земля сразу не сможет вернуться в легальный оборот. «Самые привлекательные участки приобретались по теневым схемам. Все дальнейшие сделки с ними потенциально небезопасны — независимо от существования или отсутствия моратория. В то же время, после отмены моратория, покупая сельскохозяйственную землю (пай) у пенсионера-колхозника по легальным договорам, обе стороны будут чувствовать себя в безопасности», — замечает Василий Кулиш.

Владислав Даточный в свою очередь уверен, что риски при покупке сохранятся. Станислав Скрипник замечает, что отмена моратория при несформированной правовой базе ни к чему хорошему не приведет. Куплю-продажу земли могут так «зарегулировать», что приобретать и продавать участки будет еще сложнее.

Больше всего противоречий среди ценовых прогнозов. Мнения экспертов прямо противоположны. Одни считают, что после отмены моратория на рынок будет выброшено большое количество участков, что приведет к падению цен на землю. Другие уверены в том, что сейчас многие иностранные и отечественные девелоперские компании остерегаются приобретать пригородные земли по теневым схемам. Но после отмены моратория они начнут массово скупать участки под реализацию масштабных проектов, а это как раз и спровоцирует рост цен.    

Совет: Банкир на страже Родины

Олег Хома, директор компании «Вишневе містечко», полагает, что для владельца земельного участка самый надежный способ защититься от возможных посягательств на собственность — получить в банке кредит под залог земли, а вырученные средства положить на депозит. При получении займа нотариус накладывает запрет на отчуждение участка с данным кадастровым номером. С заключением кредитного договора одновременно заключается договор залога, уточняет Евгений Шмаров, управляющий партнер юркомпании «Шмаров и Партнеры», затем на основании договора залога нотариус вносит участок в реестр обременений недвижимого имущества — участок, попавший в упомянутый реестр, не может быть отчужден.

ЭКСПЕРТиза : Андрей КОШИЛЬ,президент ассоциации
Земельный союз Украины

 Каковы основные риски при покупке земли?

— Все чаще покупателям земли для строительства дома предлагают приобрести паи или акты на землю для ведения товарного сельхозпроизводства через различные доверенности, судебные решения о переходе права собственности на предварительно заложенную землю и т. д. С правовой точки зрения подобные операции сомнительны. Во многих случаях изменить назначение такого участка невозможно.

 Госакт на землю под застройку гарантирует юридическую чистоту купленного участка?

— К сожалению, этот документ не является абсолютной гарантией того, что с юридической точки зрения все чисто. Махинаций и просто технических ошибок при сделках с землей довольно много. Например, случаются неточности при определении границ участка, или как говорят специалисты, — при выносе в натуру. В этом случае без помощи профессионала-землеустроителя не обойтись.

Есть проблема неправильного оформления документов на землю. К примеру, несколько лет назад выдавались госакты без кадастрового номера. Впоследствии это приводило к путанице при определении координат земельного участка на местности.

 К чему приводят подобные ошибки?

— В качестве примера — случай в селе Лесники в южном пригороде Киева. Собственник участка попытался огородить его забором, но при этом захватил часть земли соседей. Возник конфликт. Когда начали сверять госакты с данными земельного кадастра, оказалось, что у хозяина забора по бумагам участок расположен… в 1,5 км от его забора. Ему все же удалось переоформить документы, и землю он не потерял. Но и доказать право на самостоятельно установленные границы не смог, в результате чего лишился нескольких соток земли.

 Почему возникают подобные коллизии?

— По многим причинам. Иногда людей обманывают брокеры. Показывают не тот участок, который продается, а тот, что может устроить покупателя, — например, около реки или леса. Человек приобретает землю, начинает на ней что-то строить, и лишь потом выясняется, что по документам участок расположен в другом месте.

Отдельная проблема — пересмотр местными советами своих решений. К примеру, сельсовет принимает решение о передаче земли в собственность гражданину Н. Через некоторое время выбирают новый состав совета, который отменяет решения предыдущего и отдает землю другому пользователю. В итоге у двух человек могут оказаться госакты на один и тот же участок.

 Летом 2007-го в Обуховском райотделе Госслужбы земельного кадастра украли 11 тыс. земельных госактов, электронный реестр и регистрационные книги — смогут ли обуховские землевладельцы подтвердить свои права на землю?

— Доказать право собственности можно, обратившись в областной Центр государственного земельного кадастра, но это займет не один месяц.

Вообще в Обуховском районе, как и в других, примыкающих к столице, в последнее время возникает большое количество земельных споров, конфликтов, фиксируется множество нарушений. «Двойные» акты на участок, неправильно оформленные документы или выданные с превышением полномочий — не редкость. Например, известны случаи, когда сельсоветы отводили землю и разрешали застройку участков за границами населенного пункта — на территории, находящейся в юрисдикции областной госадминистрации.

 Речь идет о незаконной продаже земель сельхозназначения с последующим изменением категории под строительство?

— Откровенно криминальные схемы встречаются не так часто. Мораторий на продажу сельхозземель обходят благодаря пробелам и противоречиям в законодательстве. Как правило, внешне все выглядит достаточно легитимно, но на самом деле в большинстве случаев продажа земли и смена ее целевого назначения противоречат требованиям Земельного кодекса.

Чтобы строить на сельхозземлях, необходимо поменять их целевое назначение. Земли для ведения товарного сельхозпроизводства и личного крестьянского хозяйства к населенным пунктам в подавляющем большинстве случаев не относятся. Следовательно, нужно включить такой участок в границы населенного пункта, а для этого изменить генплан, получив разрешение сессии областного совета.

Если речь идет об областном центре, расширить его границы должна Верховная Рада. Парламент и Кабмин также дают или не дают добро на отчуждение и изменение целевого назначения сельхозземель, относящихся к категории особо ценных. Простому украинцу пройти всю эту процедуру нереально. Многие крупные компании начинали этот процесс, но довести его до конца удавалось только единицам.

 Каким образом можно минимизировать риски при приобретении участка?

— «Двойные» акты, технические или юридические ошибки в документах будут до тех пор, пока не будет произведена полная инвентаризация земель.

ГП «Центр государственного земельного кадастра», которое должно гарантировать право собственника и собирать всю информацию о земельных участках, до сих пор работает без достаточного законодательного обеспечения. В начале прошлого года парламент принял Закон «О государственном земельном кадастре», однако президент его ветировал и вернул в парламент со своими замечаниями и предложениями. С тех пор закон повторно не рассматривался.

Автор: Надежда ГОНЧАРУК

Источник: Контракты-портал для бизнеса