- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Столичный рынок недвижимости: что с ценами
«По сравнениюс 2008-м, число сделок упало на 70% — столько составляли раньше покупкичерез ипотеку, которых сейчас нет: банки почти не кредитуют, —констатирует первый вице-президент Ассоциации специалистов понедвижимости Украины Сергей Злыдень. — И все-таки есть небольшоеоживление рынка за счет возвращения отложенного спроса. Период резкогоснижения цен уже прошел, сейчас лучшее время подыскивать варианты ипокупать». А вот нам кажется, что час покупателя еще не пробил! Еслихотите взять жилье еще дешевле — ждите лета, когда вялый рынок вовсе«усохнет». Тогда те, кому надо срочно продать квартиру, отдадут ее начетверть, а то и на треть дешевле, чем сейчас.
«Спрос пошел на самое доступное жилье: «единички»ценой до $40—50 тыс. и «двушки» до $60—65 тыс. быстро уходят, — говоритдиректор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Как видите, промежуток встоимости востребованных 1-комн. и 2-комн. квартир — всего $10—15тысяч, но это не парадокс, а сегодняшние реалии. Товар стоит столько,сколько за него готов дать покупатель, а в условиях отсутствияипотечных кредитов люди, очевидно, больше заплатить не в состоянии».Директоры АН «Аякс» Борис Егизарян и АН «Спарта» Юрий Цегельник такжеутверждают, что рынок оживился лишь в сегменте 1—2-комнатных «хатынок»в спальных районах, стоимостью, соответственно, до $55 и $70 тыс., авот «трешками» даже за $85—90 тыс. почти никто не интересуется.Эксперты надеются, что, разобрав самое дешевое, народ переключится и наболее дорогое жилье, но сами себе противоречат. По их данным,большинство покупателей — люди, скопившие деньги на 1-й взнос дляипотечного кредита (и, понятно, не сумевшие взять оный) либо успевшиеснять наличность с банковских депозитов. Так откуда же возьмутся болеесостоятельные кошельки, если все большее число банков замораживаетвыдачу вкладов, а реанимация ипотечного кредитования в этом году врядли светит?
На сколько подешевеют?
Словносговорившись, все названные (а равно и неназванные) опрошенные намириелторы прогнозируют, что в апреле падение стоимости квартир составит3—5%. Мы больше склоняемся к 5% по той простой причине, что раз уж втрадиционно благоприятном для рынка марте был такой спад, то в апрелесам Бог велел. В таком случае, красная цена «единичек» упадет на $2тысячи (до $41 тыс.), «двушек» — на 3 (до 57 тыс.), а «трешек» — на $4(до $81 тыс.).
Самое доступное
Вопреки утверждениям риелторов о том, что самыедешевые квартиры «улетают» за 1—2 дня, мы их обнаружили немало.Интересно, что и по наиболее «демократичным» вариантам — махонькимгостинкам — хозяева готовы торговаться, уступая до $1—1,5 тысяч. Тот жеуровень «доброты» распространяется и на 2—3-комнатные хрущевки и«чешки». А застоявшиеся на рынке более 2 месяцев готовы отдавать на$2—3—4 тыс. дешевле.
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
"Первичка": надежнее и выгоднее покупать у спекулянтов
Приятно было наблюдать, как новостройка напротивмоего дома обрастала этажами. Но неделю назад она заглохла, пополнивкогорту замороженных объектов — остались лишь сторожа да прибившиеся кним дворняжки...
Министерство регионального развития и строительствапочти месяц назад выбрало первые 60 домов со степенью готовности нениже 70% и передало список в Кабмин для выделения госкредитов для ихдостройки. Но обещанные правительством 3 млрд грн. на «незавершенку»еще не выделены. «Я думаю, этих денег в бюджете нет, да и механизм ихраспределения не прописан, — говорит гендиректор девелоперской компании«ТММ» Николай Толмачев. — Строителям надо рассчитывать на себя.Насколько я знаю, никто новые объекты не начинает, но дома, близкие кзавершению, крупные компании доводят до ума. После того как застройщикиснизили цены на 25—50% за счет удешевления цемента, металла и урезаниязарплат рабочим, люди снова начали покупать квартиры в готовых домах. Авот в незавершенных квартиры почти не берут, считая это слишкомрискованным вложением денег. Думаю, на дальнейшее снижение ценреализации пойдут только единичные застройщики, испытывающие трудностис погашением кредитов».
«Нет причин для ценового демпинга у тех, ктодостраивает объекты за свои средства или за банковские кредиты, —вторит начальник управления инвестиций треста «Киевгорстрой-1» ТарасЗябкин. — По сравнению с прошлым годом, народ покупает в 4 раза меньшежилья, и только в готовых или близких к завершению домах, но ведь иобъектов таких немного. А что касается правительственных 3 млрд. наподдержку отрасли — их никто не видел и я не уверен, что увидит».
Но, простите средние цены на «метры» в новостройкахпродолжают падать — за счет чего? «Не за счет готовых и сданных вэксплуатацию домов — тут строители уже не уступают ни копейки, а засчет 20—30%-ных скидок на жилье в еще не завершенных объектах, —полагает директор консалтинговой компании Building&Live DevelopmentВиктор Распутный. — Такие преференции многие застройщики дают клиентам,готовым внести 30—50% аванса за будущую квартиру. Есть и компании, сходу дающие 50—60% скидки, но это очень похоже на отбор денег подвоздушный замок. Вряд ли продолжится массовое удешевление готовой«первички», как было в начале кризиса: у строителей возобновляютсяпродажи (пока — единичные), а раз спрос пошел, то и цены снижать не кчему».
«Того спроса — кот наплакал, и строители должныопускать цены квартир но... не могут, поскольку сейчас завершают дома,в которых себестоимость — в среднем $1000/кв. м, поэтому и продаватьниже чем по $1200 им невыгодно, — утверждает независимый аналитикЯрослав Цуканов. — Но уже через полгода будут готовы дома ссебестоимостью в $600 (в них использовались подешевевшиестройматериалы, их возводили «полубесплатные» рабочие) — и вот тамнаверняка будут квартиры по $800—900 за «квадрат». Но зачем ждать ирисковать, вкладывая в недострои? Даже дешевле, чем у строителей, можнопокупать квартиры у спекулянтов в уже сданных в эксплуатацию и частичнозаселенных домах, таких предложений — огромное количество. Этоприобретение абсолютно безопасно».
Земля: вдвое уступоют, но почти не покупают
Еще стремительнее, чем квартиры, покатилась подуклон стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство. Замарт в разных районах Киевщины зафиксирован «минус» в 5,5—8%. И,заметим, эти «прайсы» (см. таблицу) отражают аппетиты продавцов, ареальные сделки совершаются гораздо дешевле, нередко — в 2—3 раза.
Притом, несмотря на горячий сезон — именно весной впрежние годы совершалась львиная доля покупок — ныне интерес к «вечнойценности» близится к нулю.
Покупать? лачше-ждать!
«Падениецен на участки не остановится, а ускорится: в апреле, по нашимпрогнозам — до 15—20%, — считает вице-президент Земельного союзаУкраины Руслан Вдовенко. — Этот товар стал почти невостребованным. Недо того сейчас людям, чтобы покупать землю, им бы выжить. Многиеинтересуются, консультируются и смотрят участки, но до купли-продажидело редко доходит. Тем более, что потом ведь надо строить дом, а этоколоссальные затраты. Приобрести землю и строиться за личные средствамогут единицы. Раньше основная масса делала это за банковские кредиты,но их сейчас не выдают и, наверное, на год вперед о них надо забыть.
Если же у вас есть «живые» деньги, советую неспешить с покупкой — к середине лета цены снизятся еще в 1,5 раза.Либо, если торопитесь, ищите продавца, испытывающего финансовыетрудности (взял кредит и не может вернуть; возникла срочная потребностьв наличке для поддержки своего бизнеса): у него можно сторговатьучасток в 2—3 раза дешевле заявленной стоимости».
«Те, кто хочет быстро продать, часто скидывают ценувдвое, — подтверждает ведущий специалист консалтинговой компании SVDevelopment Сергей Костецкий. — Если время терпит, выжидайте: падениецен ускоряется. А если спешите, то и сейчас сможете задешево найтиэксклюзивные участки — рядом с автотрассой, газопроводом, с подведеннымэлектричеством и выходом к лесу, реке или озеру. Выбор огромный, понекоторым районам предложение превышает спрос в 50 раз. Притом и самыепривлекательные наделы «висят», поскольку личных средств у людей мало,а банки не кредитуют. Только если МВФ выделит очередной транш и этиденьги пустят на рефинансирование банков, они возобновят выдачуипотечных кредитов и земельный рынок может оживиться».
Думается, эта надежда иллюзорна. Кредит МВФнаверняка пойдет на поддержку гривни. Если же банкам что-то иперепадет, они озаботятся не выдачей новых займов (тем более — напокупку земли, ставшей практически неликвидом), а погашением своихдолгов.
Итак, время работает против продавцов, им придетсявсе быстрее скидывать цены. А покупателям остается лишь ждать, покаимеющаяся заначка позволит им стать «помещиками».
Инвестиция не выгодна
«Не советую вближайшие полгода вкладывать деньги в участки с целью сохранениянакоплений и дальнейшей спекулятивной перепродажи, — говоритнезависимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Конечно, земля — не банковскийдепозит, а реальная ценность, которая никуда не денется. Но, во-первых,цены продолжат падать, и чем позже вы ее купите, тем больше сэкономите.Во-вторых, с выгодой превратить участки в деньги в ближайшие 2—3 годабудет сложно. Даже если их подорожание возобновится, за вычетоминфляции ваш доход окажется мизерным».
«Как объект инвестирования для получения доходаземля «умерла» на несколько лет вперед, — считает Р. Вдовенко. —Спекулянты, купившие землю до кризиса, сегодня нечасто могут ее продатьбез убытка. Возможно, вам и удастся заработать, если возьметепривлекательный участок на «дне» цены и продадите на пике. Но это ужевопрос везения».
Частные дома "обваливаются"
В глазах рябит от предложений особняков вокрестностях столицы, выставленных на продажу. Их владельцы, какправило, — неудачливые предприниматели, для которых кризис оказалсяфатальным. Они срочно избавляются от домов, дабы расплатиться поипотечным кредитам или займам, взятым под затормозившийся нынче бизнес.
С иными из домов мы уже второй месяц «здороваемся»:не продается за $160 тыс. коттедж в Новопетровцах (250 кв. м), хотя этов 2 раза ниже докризисной цены. Здравствуй, особнячок в Гореничах, твои220 кв. м всего за $140 тыс. пока никого не соблазнили, несмотря на3-кратный демпинг в сравнении с благополучными временами. Ну ановичкам, вроде дома в Новобогдановке за $100 тыс., при квадратуревсего-то в 140 метров, наверное, долго придется ждать новых хозяев.
«Коттеджи на вторичном рынке составляют жесткуюконкуренцию «первичке», — утверждает независимый аналитик ЯрославЦуканов. — Застройщикам коттеджных поселков придется сбросить цены степерешних $1200—1300 до $700—800 за «квадрат», иначе клиентов они недождутся и после окончания кризиса. Будущее за теми, кто предложит домаплощадью до 150 кв. м, рассчитанные на небогатых покупателей, т.к.состоятельная клиентура уже «упаковалась» обширными особняками».
«Для успешной продажи коттеджа оптимальная площадь —100—120 кв. м, а самого участка — до 10 соток, — считает РусланКизлайтис. — В сумме покупатель должен выложить не более $100 тысяч.Сейчас на рынке есть предложения по $1000 за квадрат», это уже готовыедома в коттеджных поселках, а спроса на них практически нет. Почему? Ихплощадь, как правило, около 300 кв. м, а это слишком много и дорого дляпотенциальных покупателей».
Аренда: сегодня по 200 долларов полно, на подходе - по 150
Выбор жилья, сдаваемого в наем, растет не по дням, апо часам. И неудивительно: тысячи владельцев квартир, не сумевших ихпродать, в ожидании лучших времен переключились на сдачу в аренду.Прозвонив самые дешевые варианты ($170—180), мы уже не обнаружиливыставленных квартир. «Уходят за 1—2 дня», — типичный ответ как хозяевжилья, так и риелторов-посредников. Зато «хатынки» по $200 — вассортименте, а еще месяц назад они встречались очень редко. Мы провели«допрос с пристрастием» тех, кто представил такие квартиры, дабыполучить ценовой прогноз на ближайший месяц-два.
2200 или 1700 грн?
Риелтор АН«Альянс-брок» Виталий Шинкарук указал: «Единственное преимущество1-комн. квартиры, по которой вы звоните — большая площадь, около 50 кв.м. Остальное — недостатки: состояние плохое, жилье не обустроено.Хозяин хочет получать 2200 грн. в месяц, а я ему втолковываю, что дайБог сдать ее за 1700 грн. По всем признакам, я считаю, в ближайшие 2месяца будет огромный рост предложения и резкое снижение спроса. Многиефирмы сокращают сотрудников, зарплаты снижают — это приведет к падениюплатежеспособности нанимателей, и арендаторам придется уступать.Процесс подешевления будет плавным, но к лету, думаю, появитсядостаточно гостинок и даже полноценных «единичек» на окраинах по$150—170».
$150 — реально
Частный брокерАлександр Сергиенко заметил: «Интересующая вас гостинка за $180 ушла слету. Быстро сдаются и за $200, если они — в хорошем состоянии,меблированы, «упакованы» бытовой техникой. Но если в стране непроизойдет положительных изменений в политике и экономике, ситуация сработой и зарплатами будет и дальше ухудшаться, то отток из Киеваиногородних возрастет и за нанимателями хозяева будут стоять в очереди.Уже сейчас предложение превышает спрос в 3—4 раза. Владельцам жильянадо преодолеть психологический барьер и сдавать за столько, сколькобудут готовы платить клиенты. Думаю, за 2 месяца 1-комн. квартиры по$150 станут реальностью. Это будет жилье довольно «убитенькое» и нерядом с метро, но для небогатых и непереборчивых — подходящее».
Уступок мало, "фарш" давай!
БрокерАН «Огни Оболони» Людмила Коршенко считает: «Обязательно цены будутпадать — людям зарплаты задерживают, надбавки-премии посрезали, поэтомуквартиросъемщиков будет еще меньше, а арендаторов — еще больше. До летадаже «единички», в которых сделан хороший ремонт, есть вся обстановка итехника, станут сдавать на 10% дешевле, а неотремонтированные — на 20%.Считайте, квартиры пойдут от $160—180».
«Уверен, что цены упадут уже в апреле, и толькодешевизной постояльцев уже не привлечешь, — говорит риелтор АН«Алиса-групп» Дмитрий Коваленко. — Красная цена гостинки будет $180,притом уже «нафаршированной» мебелью, бытовой техникой и имеющейприличный ремонт. А в совсем «убитое» жилье, думаю, клиенты вообще непойдут: разница цены в $20—30 неудобства не компенсирует».
Автор: Михаил Романцов
Источник: Сегодня