Как инвестировать в недвижимость во время кризиса

Падение цен как на квартиры, так и на земельныеучастки, заставил многих из нас задуматься о перспективах вложенияденег в недвижимость. Цены на жилье стремительно упали, а эксперты неисключают, что они могут снизиться еще больше. Но не все так просто. Отом, стоит ли инвестировать в недвижимость в сложные времена,рассказали аналитики и участники рынка.

Квартиры в новостроях

По данным компании "Украинская торговая гильдия"(УТГ), в 2008 году в Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартирв месяц. Сейчас продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц итолько те застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45%от общего числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчассоставляет не более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье(готовое к вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится напоследних стадиях готовности.

"Рынок новостроев разделился на "виртуальный" и"реальный". Реальный - это тот, на котором происходят покупки, изастройщики из последних сил достраивают и вводят в эксплуатациюобъекты. А виртуальный - тот, на котором кроме шума и "акций" большеничего нет", - говорит председатель совета директоров ИСК "Авантаж"Юрий Костоглодов.

По его словам, сегодня выбор покупателя большесвязан не с делением на эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимостиот достатка семьи, а с готовностью объекта или интенсивностью ведениястроительных работ.
"В первичку интересно вкладывать только в ту,которая уже введена в эксплуатацию или будет введена в ближайшиемесяцы. Застройщики сейчас иногда в течение месяца могут менять цену на10-15%. Если у компании нет денег, то она выставляет квартиры соскидкой, потом средства появляются и "акции" заканчиваются", -рассказывает аналитик компании "Герц" Максим Сигорский.

"Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры всданном новострое по 8 тыс. грн. за кв. м, задолжала своему подрядчикуи предлагает ему расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры иреализует их по 4,5 тыс. грн. за кв. м", - объясняет ситуацию аналитик.

По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. Уодного и того же застройщика один объект может стоить 10 тыс. грн. закв. м, а второй - 5-6 тыс. за "квадрат".

"Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловитьрыбу в мутной воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынкеза последний месяц-два очень выросло", - рассказывает Сигорский.

"Покупка новостроев в спекулятивных целях характернадля сегодняшней ситуации и будет продолжаться, пока рынок не"выздоровеет", - говорят в свою очередь аналитики УТГ.

Вторичный рынок

По данным риелторов, оживление на рынке вторичногожилья и рост средней цены за последний месяц позволяют говорить оположительной динамике. При этом недвижимость "была и остается самымнадежным вложением капитала", убежден президент Союза специалистов понедвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не беретсясоветовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.

Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с цельюинвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшейситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Хотяи серьезного обвала цен тоже не предвидится. "Стоимость вторички вКиеве может опуститься ниже критической отметки $1 тыс. за квадрат, итакие случаи в феврале-марте этого года уже были. Но это скорееисключение из правил, чем тенденция", - говорит риелтор.

Количество сделок пока оставляет желать лучшего."Рынка нет - он стоит. Продают и покупают только в крайних случаях иисключительно для жилья. И сравнивать, делать анализ или предсказыватьего развитие равносильно предсказанию курса гривни", - считает Рубанов.

В то же время аналитик компании "Герц" МаксимСигорский отмечает, что в регионах, где рынок новостроев не особенноразвит, вторичное жилье достойного качества может стать хорошейинвестицией. "Речь идет о небольших квартирах в качественных домах нестарше 10-15 лет", - уточняет Сигорский.

По его словам, инвестиции в такое жилье максимальнонадежны и уже через 1,5-2 года могут принести прибыль до 30%. Онсогласен с мнением о том, что на уровень "докризисных" цен мы больше невернемся, однако дефицит жилья и все более усиливающееся недоверие кновостроям могут вернуть покупателей на вторичный рынок.

Альтернатива

Одной из главных альтернатив вложениям внедвижимость эксперты называют покупку земельных участков. "Рыноквторичного жилья развивается волнообразно: в феврале было падение цен,конец апреля и май показали небольшой рост, в июне-июле снова будетнекоторое снижение цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киевевсегда будут пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можнобудет покупать с целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньгив землю", - говорит оценщик, замдиректора АН "АльянсБрок" СергейПодгорный.

По его словам, за время кризиса рынок земли упал в5-10 раз. "Так в Белогородке (Киевская область) 10 лет назад землястоила $100 за сотку, в прошлом году - от $10 до $15 тыс. за сотку, асейчас - $5-3 тыс. Через год цена не поднимется до докризисного уровня,но, по сравнению с сегодняшней, вырастет существенно", - рассказываетоценщик.

Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть своипреимущества и недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупкуквартиры менее рискованно, но при покупке земли прибыль может оказатьсязначительно выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупитьсяуже через год, а в землю – не ранее чем через 2-3 года.

Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам,оптимальный размер участка - 7-10 соток. "Также нужно учитывать, чтоцена пустого участка и его инвестиционная привлекательность намногобольше, чем участка с постройкой", - советует оценщик.

Слабо верит в ближайшие перспективы украинскогожилья финансовый аналитик, директор "Финком Эссет Менеджмент" ПавелРужицкий. "Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстровыйдут на докризисный уровень", - говорит он.

Более выгодной, по его мнению, будет покупказарубежной недвижимости. Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатнуюквартиру за границей, например, в Берлине, можно купить за 25 тыс евро."Добавьте к этому Шенгенскую визу, которую легче получить при покупкенедвижимости в странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться поЕвропе, и выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости", -отмечает финансовый эксперт.

Источник: