Жилье в Киеве: коммуналки возвращаются

Объяснение феномена простое: у многих желающихобзавестись «крышей» денег хватает от силы на «рай в шалаше» —комнатушки. Их стали активно разбирать, а спрос удержал цены от резкогопадения. Но и предложение выросло: мы обнаружили около 300 вариантовкомнат, тогда как в 2008-м счет шел на десятки.

На чем уступают

С 1 январяразрешено приватизировать и, понятно, продавать комнаты в общежитиях.Этот новый продукт стал примой-балериной рынка. «Выставили за $25 тыс.,и быстро продали, — сказала Екатерина А., бывшая хозяйка комнаты по ул.Светлицкого, 24-а. — Добавим денег и купим отдельную квартиру». «Хозяинвыставил комнату в общежитии на ул. Верховинной, 80 за $24 тыс., носейчас снял с продажи — хочет больше», — сообщили в АН «Лыбедь-риелти».Да и в прочих случаях выторговать на общагах ничего не вышло: их частосмотрят и активно разбирают.

Зато выяснилось, что «приземлять» комнаты вквартирах с несколькими владельцами можно. Каким образом? Первое: мыискали «чистые продажи», когда хозяева не выстраивают цепочкупродаж-покупок большего жилья и, соответственно, уступчивее. Второе:выходили непосредственно на владельцев, а не на риелторов,утверждающих, что дешевле не будет. Третье: брали варианты,выставленные больше месяца назад (их хозяева уже начали нервничать), изаявляли, что им пора скидывать цены, иначе покупателей не будет.

В итоге даже стоимость самых доступных комнат в«двушках-трешках» на окраинах, при начальной цене в $21—23 тыс., намчасто удавалось «сбить» на $1—1,5 тысячи. А на более дорогих вариантах,за $25—27 тыс., оказалось реальным скостить и $2 тысячи.

А есть ли риск

На вопросы, какизбежать возможных неприятностей при покупке комнаты и после оной, намответили правоведы: адвокат юридической компании «Шмаров и Партнеры»Николай Сидоренко, юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев и директорюркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа.

Если у квартиры несколько совладельцев, убедитесь,что собственник данной комнаты (либо доли в общей собственности жилья)прежде предложил ее выкупить прочим совладельцам, а те не пожелали.Нотариально заверенный отказ оных, с указанием предложенной им цены ипрочих условий продажи, означает, что не нарушена ст. 362 Гражданскогокодекса об их преимущественном праве покупки, и ваши будущие соседи несмогут оспорить сделку.

Если комната не является отдельным объектомсобственности (в свидетельстве не указан ее номер), то вы покупаетенекую условную часть в общей долевой собственности жилья. Добро, еслисоседи окажутся людьми покладистыми. В противном случае могутвозникнуть споры о порядке пользования помещением, вплоть до того, ктов какой комнате должен жить. Поэтому требуйте заключения договора спрочими совладельцами о том, где конкретно чьи «метры».

Вопреки распространенному мнению, вы не рискуете,покупая часть квартиры, находящейся в залоге у банка. Разумеется, ондолжен дать разрешение на такую сделку — например, если заемщик за счетпродажи части квартиры рассчитывается по кредиту. Если все же дойдет допринудительной продажи жилья, ваша комната останется неприкосновенной:«броня» гарантирована ст. 41 Конституции.

Почем нынче продаются комнаты в столице

$10—15 тыс. (до кризиса стоили $15—20)

Это 3—4-комнатные перенаселенные «убитые хаты» наокраинах, до метро — полчаса езды. В остальных комнатах живутродственники продавца, недовольные, что он продает свою долю в квартире(обычно эта комната — не отдельный объект собственности ), либонесколько семей. Словом, вы там — «десятый лишний».

$15—20 тыс. (были по $20—30)

Аккуратные 2—3-комнатные хрущевки и «брежневки» в10—15 минутах от метро. Соседями вам, как правило, будет одна семья из3—4 человек.

$20—30 тыс. (были по $30—40)

Типичный вариант: довольно новый дом (1980—90-хгодов постройки) в 3—5 минутах от метро, комната в 2-комнатной квартирес 1—2 соседями. Либо же — приватизированная комната в общежитии: там,понятно, соседей на одной с вами жилплощади не будет.

$30—40 тыс. (были по $45—60)

Симпатичное жилье в новом доме или в квартире севроремонтом. Нередко со встроенной мебелью и бытовой техникой. Дометро рукой подать, соседей — раз, два — и обчелся.

Данные: агентства недвижимости, владельцы квартир

Чего ждать в будущем

Итак, сегодня на большинстве комнат можновыторговать $1—2 тысячи. Но ведь лето начинается, когда традиционнопадает спрос на любое жилье: по логике, цены тоже должны покатиться. Отом, что нам ждать в ближайшие три месяца, мы спросили уэкспертов-риелторов. Интересно, что все они прогнозируют удешевление,разнятся только его параметры.

«Психологически правы те, кто покупают комнаты вобщежитиях, особенно если к ним прилагается отдельный санузел: это ужепочти полноценная «единичка», — говорит директор АН «Конкорд» ЛеонидКосачев. — Поэтому спрос на них большой, собственники цены не хотятснижать и даже надеются, что удастся продать дороже. Но, думаю, этинадежды напрасны: в июне-июле будет «мертвый сезон», цены на всекомнаты, в том числе общежитские, упадут до 5%, т.е. в среднем на$1—1,2 тысячи». Скромнее в своих прогнозах директор риелторскойкомпании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий: «Летом хватит желающихпокупать комнаты — они часто идут под расселение квартир, поэтомурассчитывать более чем на 2—3%-ное падение цен до осени вряд ли стоит».А вот директор АН «Виктория» Анатолий Карп допускает к августу 10%-ноеудешевление — считай, на $2500. «Наверное, рост цен на такое жилье былкратковременным, — говорит он. — Большинство из тех, кто могли, ужекупили его за счет наличных сбережений или снятых банковских депозитов,а остальным оно недоступно в условиях, когда ипотечные кредиты взятьпочти нереально. Да, семьи расселяются, многие продают квартиры ипокупают взамен комнаты. Но это не обеспечит стабильный спрос: будутплохо продаваться отдельные квартиры, а отсюда следует, что у немногихпоявятся деньги и на покупку комнат».

Резюме. Из-за усыхания спроса и финансовых возможностей покупателей комнаты летом упадут в цене на $1—2,5 тысячи.

Важноебумажное

Прежде чемпокупать комнату, потребуйте у продавца такие документы:

 Свидетельство о праве собственности на комнатулибо долю в квартире (в процентах от общей площади жилья). Согласие органовопеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы илипроживают несовершеннолетние. Копию финансового лицевого счета на имя продавцаи справку из жэка об отсутствии задолженности по жилкомуслугам. Техническийпаспорт и справку из БТИ об оценке стоимости квартиры.Если остальные комнаты вквартире не приватизированы и, соответственно, являются государственной иликоммунальной собственностью, требуйте наличие отказа этих совладельцев отпреимущественного права покупки предлагаемой вам комнаты. Этот документпродавец может получить в жэке. Если же все комнаты приватизированы, пустьхозяин предъявит отказы прочих жильцов на первоочередную покупку этой комнаты.

  Автор: Михаил Романцов

  Истончик: Сегодня