Улыбнитесь, вас снимают!

Весь прошлый год условия длительной аренды жилья диктовали квартиросъемщики. «Внимательно присматриваемся к хозяевам и выбираем их так же тщательно, как раньше они выбирали себе съемщиков!», «Нужно предусматривать в договорах обязательное снижение арендной платы, если ее среднерыночный уровень падает более чем на 20%». Так общались квартиранты на форумах по недвижимости. В нынешнем году банкет «на их улице» продолжится, а владельцам съемных квартир удастся поднять арендную плату лишь в пределах ожидаемой инфляции.

Двигатель торгов
Главный фактор, заставивший арендодателей идти на поводу у постояльцев, — рост конкуренции в секторе съемного жилья. За минувший год только в Киеве число квартир, предлагавшихся к аренде, выросло на треть. По данным консалтинговой компании SV Development, если в январе 2009-го столичные квартиросъемщики могли выбирать из 20,3 тыс. жилых вариантов, то в ноябре — уже из 26,6 тыс. Аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.
«В Донецке предложение на рынке аренды тоже выросло ощутимо, примерно на 30-40%, а спрос при этом упал. Фирмы ведь закрывались и в регионах. Те, кто снимал здесь квартиру, потеряв работу, вынужден был переехать к родственникам или вернуться в пригород, — поясняет Сергей Тахтаров, директор донецкого АН «Жилком». — Потому цены аренды в долларах на фоне роста курса начали снижаться, а потом и вовсе произошел переход на оплату в гривне». Рекордное увеличение ассортимента съемных квартир позволило арендаторам чувствовать себя на коне: на каждого из них приходилось в среднем по три-четыре жилых варианта. В результате хозяева были вынуждены приманивать жильцов арендной платой в гривне по докризисному курсу.

По прогнозам экспертов, эта выгодная для квартирантов ситуация сохранится и в нынешнем году, но объем арендного предложения больше расти не будет. «С конца 2009 г. в среднем по Киеву добавляется около 100 арендных предложений в неделю. Это немного. Основной объем квартир внаем уже выставлен. Количество сделок по сдаче жилья также остается сравнительно стабильным. В сентябре оно упало на несколько процентов, а в ноябре, наоборот, выросло на 3% по сравнению с сентябрем, — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик консалтинговой компании SV Development (Киев). — Ситуация стабильна, и нет никаких явных предпосылок для того, чтобы в Украине начался рост стоимости жилой аренды».

По его мнению, арендная плата за жилье уверенно начнет расти в случае, если спекулянты, покупавшие квартиры для перепродажи и пережидающие кризис в сегменте аренды, смогут продать свою недвижимость. Тогда и ассортимент съемных квартир существенно сократится. Но даже самые оптимистичные прогнозы не предрекают восстановления былой активности по купле-продаже квартир (от которой напрямую зависит и рынок арендованной недвижимости) раньше осени нынешнего года. До этого времени толкать арендные ставки вверх смогут возможное подорожание коммунальных услуг и рост курса доллара.

Ни вашим, ни нашим
Точкой отсчета возможных изменений в арендной плате эксперты считают март-апрель. «Только через месяц-два после президентских выборов станет ясно, куда будет двигаться украинская экономика и что будет с курсом национальной валюты, в которой сейчас оплачивается стоимость большинства арендованных квартир. Если гривня будет падать, вероятно, арендодатели попытаются слегка приподнять арендную плату, чтобы компенсировать недополученную прибыль», — полагает Виктор Антонюк, директор АН «Рента» (Одесса). — Но в долларах при этом цены аренды могут даже снизиться».

Еще один фактор, который наверняка скажется на суммах, выкладываемых квартирантами за жилье,— подорожание коммунальных услуг. «Фактор подорожания коммунальных услуг повлиял на изменение гривневой стоимости аренды даже в кризисном 2009 г., — поясняет г-н Антонюк. — Как только коммунальщики подняли цены, стоимость жилой аренды немного возросла. Не исключено, что после выборов произойдет очередное повышение тарифов на «коммуналку». Но поскольку основная их часть, оплачиваемая по счетчикам, ложится напрямую на плечи квартиросъемщиков, на чистых доходах арендодателей это не отразится.

Эти факторы, по мнению риелторов, способны повлиять на увеличение гривневой арендной платы в пределах 10-15% за год. Рыночное повышение арендной платы, вероятнее всего, придется на осень, после сезонного затишья летом. Так же, как и в минувшем году. «Мы вынуждены были искать новую съемную квартиру в конце прошлого года, — делится полтавчанка Татьяна Миколайчук, арендующая жилье в столице. — Оказалось, что найти аналог предыдущего жилья по той же цене невозможно. Однокомнатную квартиру, которую осенью 2008-го нам предлагали за 2200 грн./мес., через год можно было снять не дешевле 2700 грн./мес. Арендная плата за это время выросла на рынке примерно на 500 грн., причем основное подорожание произошло в сентябре-ноябре». «Если в начале позапрошлого года однокомнатную квартиру в Донецке можно было снять за 1300-1500 грн./месяц, то с весны 2009-го началось постепенное подорожание — и осенью аналогичные квартиры уже выставлялись по цене 1500-1800 грн.», — подтверждает Сергей Тахтаров.

В этой связи риелторы советуют хозяевам предусмотреть в договорах аренды, заключаемых в настоящее время, возможность пересмотра ежемесячной платы примерно через полгода. Правда, для того чтобы на это условие согласились квартиросъемщики, придется сделать его «обоюдным», выразив готовность пойти на урезание собственных доходов в случае, если рыночная арендная плата, вопреки оптимистичным прогнозам, устремится вниз.

Андрей Сокур, генеральный директор АН «Альянс-Брок» (Киев)
— Если рассматривать аренду жилья с позиции арендодателей, то минувший год был для них далеко не лучшим. Существенно выросло количество предложений, а цена по некоторым сегментам квартир в долларах упала на 40%. Потенциал для роста предложения на киевском рынке аренды жилья есть, но он небольшой — 7-8% от общего объема. Если во время и после президентских выборов не будет каких-либо политических или экономических катаклизмов, я бы взял на себя смелость сказать, что серьезного снижения арендных ставок на квартиры в долларах уже не будет. По мере того как стабилизируется ситуация на рынке купли-продажи жилой недвижимости, из сегмента аренды произойдет отток предложений. Хозяева, которые планировали продать квартиры, смогут их реализовать по выгодной для них цене — и предложение уменьшится. Предпосылки для того, чтобы этот процесс стартовал во второй половине этого года, есть.

Маргарита Урицкая, президент ИГ «Магистр» (Днепропетровск)
— В Днепропетровске предложение в сегменте жилой аренды за 2009 г. увеличилось на 30-40% по сравнению с 2008 г. Ближе к концу года цена на аренду жилья начала расти. Для сравнения: если однокомнатная квартира среднего уровня в начале 2009 г. стоила 1200-1300 грн./мес., то в конце — 1700-2000 грн./мес. Повышение цен напрямую связано с инфляцией и удорожанием коммунальных услуг. Спрос на долгосрочную аренду жилья увеличился, но предложение качественных квартир к концу года практически отсутствовало. В целом в первой половине 2010 года серьезных изменений на рынке аренды жилья (ни по арендной плате, ни по количеству предложений) не ожидается. Я бы советовала участ­никам рынка в это время заключать договоры в гривне сроком на шесть месяцев с преимуществом пролонгации. В договоре должна быть поправка о динамике цен на погашение коммунальных платежей.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: Власть Денег