Особенности оформления земельного участка в кредит

Аренда с последующим выкупом

Практика аренды земли, где ежемесячные выплаты засчитываются в счет ее стоимости, существует давно. Получается, что выплачивая определенную сумму каждый месяц, потом арендатор становится собственником земли, так как платил не за ее аренду, а погашал долг за покупку. В основном такую модель приобретения земли использовали предприниматели, не страдающие острой нехваткой средств. Действовать по подобному сценарию их вынуждали особенности украинского земельного законодательства. Например, если вы пожелали приобрести землю, находящуюся в коммунальной или государственной собственности, не с сельскохозяйственными целями, вам придется в обязательном порядке участвовать в аукционе.

Статья 127 Земельного кодекса Украины  указывает на то, что даже очень состоятельный бизнесмен не может без  соблюдения определенного регламента купить землю у государства, а публичные торги, создающие атмосферу нагнетающейся конкуренции, не только во многом способствуют усложнению ситуации,   но и позволяют существенно завысить стоимость земли.

На небольшое преимущество покупатель может рассчитывать, если на территории данного земельного участка находятся его строительные постройки. Именно в этом случае покупка земли может осуществиться без аукциона. Эта лазейка в законодательстве и подтолкнула многие предприятия брать землю в аренду, строиться на ней, а впоследствии выкупать участок по упрощенной схеме, причем, за бесценок, так как в договоре аренды, как правило,  прописан пункт, указывающий на то, что плата за аренду приравнивается  к выплате за землю. То есть, приобретение земли происходит в рассрочку, только немного в завуалированной форме. Сегодня все больше физических лиц начинают брать земельные участки в аренду с последующим правом выкупа. Люди застраивают участок, выплачивая в виде арендной платы ее стоимость, а после окончательного погашения долга за землю, приобретают ее за символическую плату, таким образом,  рассрочка становится полной.

Лизинг

Огромное количество новостных ресурсов пестрит объявлениями различных сельских советов о сдаче земли в лизинг.  Условно говоря, эта та же аренда с последующим выкупом, минимальный размер которого изначального оговаривается в договоре. Так, что употреблять здесь этот термин  в классическом его понимании юридически неверно. Ни земля, ни какие-либо другие природные объекты не могут расцениваться в качестве предметов лизинга. Никаких исключений здесь не существует.

Выкуп земли с постройкой в рассрочку

Изучив схему аренды земли с последующим ее выкупом, у многих возникает желание взять участок в аренду, оперативно произвести его застройку,  а затем оформить покупку этой земли с рассрочкой оставшихся платежей, ведь продавец не почувствует никакой разницы: ежемесячная арендная плата или плата в размере рассроченных платежей. Однако Кабинет министров Украины Постановлением №381 от 22.04.09  года запретил подобную схему приобретения земельных участков. На сегодняшний день допускается рассрочка при покупке земельного участка сроком до 5 лет, причем, выплаты должны быть равными и не реже, чем один раз в три месяца.

Если платеж был просрочен более, чем на 2 месяца, то продавец имеет полное право отказать в рассрочке, потребовав немедленного погашения всей стоимости земли. Покупатель, приобретающий земельный участок в рассрочку обязан до заключения договора купли-продажи на определенный счет перечислить аванс, который определяет сам продавец. Именно эти деньги пойдут на оплату такой услуги, как экспертная оценка земельного участка.

Не стоит рассчитывать на покупку земли без проведения торгов, площадь которой составляет несколько гектаров, а площадь, которая была застроена вами, не превышает и десятка квадратных метров. Законодательство указывает на то, что покупатель, имеющий постройки на арендуемом земельном участке, без аукциона может выкупить лишь ту землю, которая занята под строительством, а также ту, которая необходима для обслуживания этой недвижимости. Однако закон не указывает на определенные нормы, согласно которым можно было бы определить, какая именно площадь земли необходима для обслуживания недвижимости, которая занимает ту или иную площадь.

Поэтому еще до совершения выкупа арендуемого участка необходимо воспользоваться услугами специалиста, который поможет так рассчитать площадь построек, чтобы они были распределены на всей арендуемой покупателем площади участка. Если начать думать об этом позже, то есть непосредственно во время подготовки договора выкупа, то ни на что, кроме благосклонности экспертов, потенциальному покупателю не придется. Ведь они будут иметь полное право «отрезать» часть площади, мотивируя это ее «ненужностью» для обслуживания возведенных построек. И вы  не сможете юридически грамотно обосновать факт ежемесячного внесения платы за аренду с целью последующего выкупа всего участка.

Не стоит также забывать и о том, что абсолютно любой проект землеустройства согласуется с такими местными органами как земельные санитарно-эпидемиологические, природоохранные ресурсы.

Осторожность превыше всего!

Элементарные юридические ошибки, как показывает практика, уже помешали крупным предприятиям и состоятельным предпринимателям, арендующим земельные участки,  совершить окончательный выкуп. И речь вовсе не в мошеннических схемах, а о типичных нарушениях, допущенных арендаторами. Наиболее распространенной погрешностью является упущение в кредитных договорах так называемых «существенных условий», наличие которых в обязательном порядке регламентируется ст. 15 Закона Украины об аренде земли. «Істотні умови» всегда индивидуальны, но чаще всего под ними подразумевают: сам объект аренды, условия его использования, целевое назначение, определенные ограничения, сроки действия договора аренды, условия возврата земли арендодателю и т.д.

Отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из этих условий, согласно Закону Украины об аренде земли, позволяет расценивать документ, как недействительный.

Источник: Сrimealawyers.com