Не спешите брать земельные кредиты

В июне кредиты на землю в среднем обходились заемщикам в 19,59% годовых в гривне и 14,29% в долларах (по даннымПростобанк Консалтинга). Стандартный срок кредитования — 10 лет. Еще в начале марта кредитна землю можно было получить под 12%годовых (в долларах) и на 30лет. «Ипотечные кредиты, в том числе кредиты на землю, с начала года в среднемпо рынку подорожали на 2-3 процентных пункта», — констатируетАнтон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничногобизнеса VAB Банка.

В 2008-м рынокземельного кредитования практически перестал расти, хотя в целом объем кредитовнаселению и физлицам в I квартале 2008-говырос на 13,9%.По оценкам компании «Финансовой консультант. Фаворит», сейчас земельные ссудызанимают всего 2,2%общего объема ипотечных кредитов и составляют 1,4 млрд грн. Небольшой объем рынка земельных займовобъясняется боязнью банкиров иметь дело с земельными мошенниками (многиеспекулянты не возвращают предоставленные финучреждениями кредиты), нежеланиембанков кредитовать одновременно покупку земли и строительство дома на участке ив целом дефицитом ликвидных соток под застройку.

Семь раз меряют

Основное условие для получения кредита на землю — целевое назначение надела.Кредиты предоставляют только на покупку земли под застройку либо для ведениясадоводства (назначение участка должно быть указано в государственном акте наземлю при оформлении права собственности). В целом банки неохотно кредитуютпокупку «голых» участков, наиболее популярно кредитование покупки коттеджей идомов с землей. По словам Олега Малкина, председателя правления ПервогоИнвестиционного Банка, некоторые земельные заемщики — мошенники, невозвращающие банкам займы. «Сейчас около 50% сделок с землей носит спекулятивный характер.Спекулянты скупают землю гектарами с целью дальнейшей перепродажи. Некоторые изних приобретают землю в кредит», — рассказывает Олег Малкин. По его словам,спекулянт может обманным путем поделить крупный участок, приобретенный вкредит, на мелкие и перепродать. В этом случае банк остается ни с чем:естественно, мошенник не возвращает заем кредитору. При этом по документамзаложенный в банке участок попросту перестает существовать: его поделили нанебольшие наделы, присвоили участкам новые кадастровые номера и выписали новыегосударственные акты на землю. Именно поэтому банки стараются кредитоватьучастки площадью не более 1га (некоторые финучреждения — не более 0,3га), чтобы покупатель земли впоследствии не смог распродать участок по частям.Крупные земельные наделы (несколько десятков гектар) в кредит могут купитьтолько строительные компании. Однако в этом случае им придется доказать банку,что участок будет использоваться по назначению.

Приобретая землю в кредит, финконсультанты советуют потенциальному заемщикуобратить внимание на сервитуты участка — право других лиц пользоваться этойземлей. Например, по территории участка могут проходить канализационные путиили дорога, ведущая к дому соседа. Совместное пользование землей с властями, атакже с частными или юрлицами не только ограничивает свободу собственника настроительство, но и уменьшает сумму предоставляемого банком кредита. Некоторыефинучреждения и вовсе отказываются кредитовать покупку земли, которой имеютправо пользоваться другие, помимо собственника, лица. При получении земельногокредита участок должен быть свободен от аренды, не заложен, не долженнаходиться в зоне отчуждения, то есть там, где нельзя строить: так банки страхуютсяот проблемных заемщиков-спекулянтов.

По словам Сергея Максименко, начальника отдела по взаимодействию спартнерами компании «Финансовый консультант «Фаворит», одна из проблем приполучении земельного кредита — долгий срок формирования полного пакетадокументов, требуемых банком. С момента подачи первичной заявки на кредит(кредитный комитет банка принимает решение, может ли финучреждение в принципевыдать кредит данному заемщику) до получения ссуды в среднем проходит 1-1,5 месяца. Иногда оформление земли в кредитзатягивается на целый год. В то же время кредит на квартиру или авто можнооформить за несколько недель, а до кризиса ликвидности — и вовсе за пару дней.Причин затяжному оформлению документов несколько. Многие земельные участкидовольно сложно оценить: из-за их удаленности от населенных пунктов иотсутствия полной инвентаризации земель в Украине оценщик может попросту незнать реальной цены конкретного участка, так как неизвестна рыночная стоимостьаналогичных. Кроме того, при покупке земли может быть неясно, в чьем ведениинаходится участок, например, областного совета или центральных органов власти.В этом случае непонятно, кому покупатель должен платить налог на землю отсделки.

Проблемы могут возникнуть, если продавец не оформил госакт на владениеземлей. «Банк не предоставит кредит, а нотариус не заверит кредитный договор,если продавец не оформил государственный акт на свое право владения землей.Оформление такого документа, в зависимости от региона (популярности средипокупателей), может растянуться на целый год», — предупреждает ЕвгенийСклеповой, директор департамента ипотечного кредитования Swedbank. Поэтомуспециалисты рекомендуют покупателям требовать от продавцов земли оформлениегосакта на землю заранее, до подачи заявки на кредит. Также потенциальномупокупателю могут не предоставить или затянуть выдачу документов изГосударственного земельного кадастра, предостерегает Евгений Склеповой.Например, справки о наличии  сервитутов.

Расходная часть

Стандартные требования банков к получателям земельных кредитов таковы.Потенциальный заемщик должен быть гражданином Украины, в возрасте от 21 до 65 лет, иметь постоянное место работы илидругой постоянный источник доходов. Если заемщик не соответствует одному изэтих критериев, банк может повысить ставку кредитования на 0,5% годовых либо вовсе отказать вссуде (второй вариант в условиях кризиса ликвидности вероятнее).

От потенциального заемщика потребуются: копия паспорта, справки о присвоенииидентификационного кода, о доходах с места работы за последние 6 месяцев, о занимаемой должности иопыте работы в данной компании, экспертная оценка земельного участка(проводится оценщиком, аккредитованным в банке), справка об уплате налога наземлю за последние 12месяцев, выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствииобременений на землю, а также о предыдущих операциях с землей. Кроме того,заемщик должен предоставить банку государственный акт на право продавца земливладеть участком, его паспорт и идентификационный код. Многие финучреждениятребуют также документальное подтверждение о планах покупателя земли построитьобъект на участке (разрешение на проведение строительных работ,проектно-сметная документация, договор подряда со строительной компанией). Еслитаких документов нет, банк может отказать в кредите.

Крупные финучреждения выдают земельные кредиты на сумму до $500 тыс. Такие суммы банкидекларируют в своих рекламных проспектах. Однако на практике в период кризисаликвидности банки не спешат расставаться с крупными суммами. Максимальныйкредит, который сейчас можно получить на покупку земли, — $100 тыс. (стоимость 20 соток, например, в Васильковскомили Бородянском р-нах Киевской обл.).

Залогом по кредиту обычно является приобретаемый участок. Банки выдаюткредиты в размере 75-80% оценочной стоимости надела. Тоесть сумма кредита зависит не от суммы сделки, запрошенной продавцом участка, аот оценки земли. Поэтому некоторые покупатели земли в кредит «договариваются» соценщиками, чтобы те назвали большую сумму надела. Например, покупатель участкастоимостью $12 тыс.получит от банка те же $12тыс., если специалист оценит надел в $15тыс.

Банк обычно просит предоставить дополнительный залог — автомобиль иликвартиру, если оценочная стоимость земельного участка не дотягивает дозапрашиваемой суммы кредита.

Комиссионные банка при выдаче кредита — 1-2%от ссуды. Раньше финучреждения взимали дополнительные комиссионные («запогашение кредита», «ежемесячная комиссия», «за обслуживание счета», «задосрочное погашение кредита»). Однако постепенно они отказываются от практикидопкомиссий. Другие расходы заемщика при покупке земли — платеж в местный илигосбюджет (госпошлина в размере 1%от стоимости участки и 0,1%от предоставленного кредита) и услуги нотариуса (от 500 грн). Также будущему латифундиступридется отдать 500-1000 грн оценщику,аккредитованному в банке.

Заемщик должен застраховать объект залога (приобретаемый участок земли иликвартиру), причем покупать страховку придется ежегодно в течение всего срокакредитования. Полис обойдется ему в 0,25-0,5% стоимости залога. Некоторыебанки также требуют полис страхования жизни и здоровья заемщика — его стоимостьварьируется в размере 0,3-0,5% суммы кредита. В целомзаемщику придется ежегодно отдавать на страхование около 1% от стоимости залога. По подсчетам Контрактов,в среднем общие расходы заемщика на оформление кредита составляют 5-7% стоимости участка.

Спекулянты не пройдут

«Если семья хочет приобрести квартиру или участок земли в кредит и построитьна нем дом, то выгоднее все-таки оформить кредит под покупку квартиры: ставкипо займам на квартиры на 1-2% годовых ниже земельных, да и самапроцедура оформления ссуды проще и быстрее», — советует Сергей Максименко.Покупать землю в кредит для спекуляций уже невыгодно (даже если банк согласитсяпрокредитовать такую сделку). С начала 2007-го по июнь 2008-го сотки подорожали в среднем на 90-110%. Банки началикредитовать покупку земли как разв начале прошлого года, когда сильно вырос спрос на участки. За этот периодспекулянты действительно хорошо заработали на земле. Однако, по прогнозаманалитиков, рост стоимости земли в 2008-мсильно замедлится — в этом году наделы подорожают не более чем на 30% (с начала 2008-го сотки в Киевской обл.выросли в цене на 15%,данные компании SV Development). В 2009-мучастки подорожают максимум на 20%(если будет продлен мораторий на продажу земель сельхозназначения). Поэтомупокупать землю в кредит летом 2008-го,чтобы продать участок в конце 2009-го,невыгодно — после возврата кредита с процентами и уплаты всех комиссионныхспекулянт получит максимум 10%годовых.

С отменой моратория на продажу земель сельхозназначения земельный рынокможет активизироваться — спекулянты постараются скупить большую частьвыброшенных на рынок ликвидных участков. Одновременно ускорится рост объемовземельного кредитования: банки будут по-прежнему сторониться мошенников, однаконаверняка увеличат объемы кредитования из-за высокого спроса. В перспективе 2-3 лет рынок земельного кредитования вырастет еще ипотому, что постепенно финучреждения начнут выдавать ссуды не только на покупкусоток, но и под строительство частных домов.

Автор: Светлана Слесарук

Источник: Контракты