Застройщики переходят на фиксированную ипотеку

По словам финансистов, продажи с отсрочкой платежа вноябре запустили порядка 15–20 строительных компаний, ещестолько же собираются это сделать в первом квартале 2009 г.

Недвижимость с отсрочкой

По утверждению экспертов, подавляющее большинствозастройщиков, запустивших продажи с отсрочкой платежа, сегодня отдаютпредпочтение рассрочке. "Сам по себе это не новый механизм, просто донедавнего времени его реализовывали считанные компании, а сейчас он становитсявсе более популярным. Подход все тот же: покупатель помесячно либо поквартальновносит разбитые на равные части платежи с расчетом, чтобы выплатить все кмоменту сдачи недвижимости в эксплуатацию. Главное нововведение - застройщикиначали фиксировать цену (как правило, в гривнях, реже - в долларах. – ред.), ане повышать ее по мере внесения средств, как было ранее", - рассказалначальник отдела продаж компании НБК Дмитрий Шостя.

В зависимости от политики стройкомпании и степениготовности недвижимости первоначальный взнос при рассрочке ныне составляет 10–20% стоимости квартиры. При этом процентные ставкине насчитываются, как это принято в кредитовании. По подсчетам экспертов, потакой схеме работают около 20компаний, среди которых ХК "Киевгорстрой", ТММ, "НЕСТ",Terra Development, Ukrainian Develop-ment Partners, НБК, ICD Invest-ment, ЮЗТСи "УКО-Буд".

Значительно меньше застройщиков, по словам экспертов,внедряют так называемую кредитную схему. Она предполагает выплату стоимостижилья не до сдачи дома в эксплуатацию, а на протяжении 5–20лет, а также начисление процентной ставки - в среднем 7–14%годовых (в зависимости от срока кредитования). Первоначальный взнос составляетпорядка 20–30% стоимости квартиры.

"Если инвестор вносит всю сумму раньше срока - досдачи объекта в эксплуатацию, то свидетельство на право собственностивпоследствии оформляется на него. Когда же выплачена лишь часть средств, тооформляется совместная собственность со строительной компанией (до полногорасчета за недвижимость)", - пояснила ситуацию руководитель центра продаж"Міськжитлобуду" Елена Блиндюк.

В обоих случаях речь идет о приобретении квартир попроектам незавершенного строительства: застройщики не применяют схемы сотсрочкой платежа на старте работ. В отличие от банков, они не обеспокоеныоценкой платежеспособности заемщиков, а потому для оформления рассрочки либокредита достаточно выполнить лишь базовые условия.

"Платежеспособность инвестора обычно оцениваетсяпо факту покупки жилья. Главное для нас - это то, что имущественные правапокупателю недвижимости передаются только при полной оплате ее стоимости",- отметил заместитель генерального директора по стратегическому развитию имаркетингу компании ТММ Алексей Говорун.

От строителей отреклись

Главная причина внедрения застройщиками кредитных схем- острая нехватка средств. "За последние месяцы существенно измениласьструктура источников финансирования большинства из них, поскольку банки,инвестиционные фонды и другие финансовые учреждения перестали их кредитовать",- рассказал Дмитрий Шостя.

По мере сворачивания кредитных проектов стройкомпанийфинучреждения остановили и кредитование граждан под покупку новостроек. Поданным "Простобанк Консалтинга", на начало декабря займы на первичномрынке не предоставлял ни один из 50крупнейших банков страны.

"Дело даже не в нехватке ресурсов в банковскойсистеме, а в рисках. Например, мы свернули кредитование из-за неясной ситуациина рынке недвижимости. Ведь чтобы оформлять займы и правильно оценивать залоги,нужно иметь представление по изменениям цен на жилье в ближайшее время, а этотрудно предсказать", - подчеркнул начальник департамента развитияиндивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин.

Предполагается, что в 2009 г. продажи в рассрочку и кредитование будутприменяться исключительно для завершения ранее запущенных проектов. "Этимеханизмы подходят лишь тем, кто имеет стартовый капитал либо дополнительныеисточники финансирования. Ведь средств, полученных от первоначальных взносовинвесторов, недостаточно для поддержания необходимой динамики строительногопроцесса", - сказала руководитель отдела корпоративных коммуникаций имаркетинга компании Ukrainian Deve-lopment Partners Олеся Романенко.

"Попытки за счет рассрочки запустить новоестроительство обречены на провал. Шансы есть только у застройщиков с другимиисточниками ресурсов. Это могут быть собственные либо заемные средства. Аготовность проектов должна составлять не менее 80%", - дополнил ее аналитик компании SVDevelopment Сергей Костецкий.

Согласно прогнозам экспертов в первом кварталерассрочки и кредитные проекты запустят еще порядка 15–20строительных компаний. По мере усугубления финансового кризиса и сниженияспроса на жилье специалисты допускают упрощение схем, а также улучшение условийкредитования. Не исключают сегодня и громких скандалов: если застройщикам небудет хватать привлеченных средств, они станут замораживать стройки.

Автор: Антон Одарюк