Корреспондент: Взяли высоту. Киев примерил на себя антураж делового центра страны

У Дмитрия Ланового, генерального директора компании Три О,которая управляет строительством самого высокого в столице и стране бизнес-центра(БЦ) - 141-метрового Gulliver, - есть только несколько минут на общение с Корреспондентом.На первом этаже здания монтируют входные карусельные двери, а на этажах повышештукатурят стены и тестируют скоростные лифты, и Лановому нужно успеть всех обежать,дать последние ценные указания, а затем мчаться на производственное совещание.

Около 500 строителей, которые находятся у него в подчинении,не знают отдыха ни в праздники, ни в выходные. Армия штукатуров, каменщиков,монтеров, сварщиков старается до конца года сдать главный объект деловогоцентра Киева. Одновременно брокеры подыскивают арендаторов - тех, кто займетсвежевыстроенные тысячи квадратов. “Сейчас мы работаем на полную мощность и повсем фронтам - от наладочных работ и тестирования до дизайнерского оформленияофисов и переговоров об аренде”, - описывает рабочее напряжение Лановой.

Всего строители запланировали сдать около 200 тыс. кв. м офисных площадей. Это практически вдвое превышает объемы докризисного 2008 года, а также составляет треть от всех офисов, построенных в Киеве

Gulliver - это только один из 13 БЦ столицы, где сейчаскипит работа и которые девелоперы откроют до конца года. Всего строителизапланировали сдать около 200 тыс. кв. м офисных площадей. Это практическивдвое превышает объемы докризисного 2008 года, а также составляет треть от всехофисов, построенных в Киеве.

Впрочем, перерезать красную ленточку на открытии БЦ - это меньшечем полдела. Олег Салмин, совладелец и гендиректор строительной компании XXIвек, управляющей сетью торговых и деловых центров по всей стране, говорит, чтовпереди самый ответственный этап - заселение офисов арендаторами. Сегодня делоэто хлопотное. В международной консалтинговой компании Colliers Internationalотмечают: арендаторы нашлись только для 32 тыс. кв. м из тех 200 тыс., что будутсданы в нынешнем году.

Чтобы занятых офисов стало больше, арендаторам и владельцамБЦ придется идти на компромисс. “Девелоперы будут вынуждены предлагатьспециальные условия, особенно для крупных, якорных арендаторов бизнесцентров”, -говорит Салмин.

Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкийприводит пример подобного “якоря”. Представительство корпорации Samsung взяло варенду 15 тыс. кв. м в новом офисном центре столицы - 101 Tower. Экспертыназывают эту сделку крупнейшей на рынке офисной недвижимости Украины за всю егоисторию.

Центры вливания

Киев устанавливает национальный рекорд по темпам возведения деловыхцентров. Однако дело не в экономическом подъеме, а в том, что собственникам недостроевпроще и экономнее довести работу до конца и ввести БЦ в эксплуатацию, нежелидержать на своем балансе балласт, который ежемесячно требует огромных инвестицийв консервацию объекта, говорят девелоперы. Хотя до кризиса, когда и началось сооружениевсех крупных БЦ, это было выгодным капиталовложением.

По словам Костецкого, сданные в эксплуатацию БЦ, в отличиеот недостроев, компании могут зачислять к себе в активы, что повышает капитализациюбизнес-структуры и ее рейтинг в глазах потенциальных инвесторов.

“По сути, - говорит Костецкий, - бизнес-центры сейчас строятот безысходности: держать стройки “под паром” - дорогое удовольствие даже длякрупных девелоперов”.

Собственникам недостроев проще и экономнее довести работу до конца и ввести БЦ в эксплуатацию, нежели держать на своем балансе балласт, который ежемесячно требует огромных инвестиций в консервацию

В то же время построить офисный центр в Украине гораздопроще, чем жилой дом, считают специалисты: для этого достаточно иметь участок30 соток, тогда как для жилого комплекса такой площади мало.

Кроме того, сроки окупаемости проекта - около семи-восьми лет- вполне устраивают инвесторов БЦ. Главное иметь стартовый капитал. Именнопоэтому ставки на развитие сети офисных центров в Украине всегда делали обладателисолидных капиталов.

Так, столичным комплексом, состоящим из торгово-офисногоцентра Мандарин-Плаза и одного из крупнейших в стране БЦ, Паруса, владеютроссийский предприниматель Вагиф Алиев и король отечественного химпрома ДмитрийФирташ, обладающий активами в размере $ 2,3 млрд. По информации журнала Forbes,сдача в аренду торговых и офисных площадей приносит компаньонам около $ 40 млнежегодно.

Самый богатый украинец, Ринат Ахметов, через свою компаниюЭСТА Холдинг управляет Леонардо, крупнейшим столичным БЦ, расположенным на углуулиц Владимирской и Богдана Хмельницкого. На аренде офисов миллиардерзарабатывает около $ 28 млн в год.

Новые БЦ оборудованы по последнему слову техники - как иподобает местам, где деньги будут делать деньги. Собственные электростанции,скоростные лифты, многоуровневые подземные паркинги и траволаторы - движущиеся дорожки.К примеру, в Gulliver на крыше одной башни разместится зимний сад, на верхнихэтажах другой башни - спортзал и бассейн, также планируется повсюду расположитьогромные сенсорные экраны.

Столичным комплексом, состоящим из торгово-офисного центра Мандарин-Плаза и одного из крупнейших в стране БЦ, Паруса, владеют российский предприниматель Вагиф Алиев и король отечественного химпрома Дмитрий Фирташ, обладающий активами в размере $ 2,3 млрд

Отделка Gulliver также на высшем уровне: облицовочную плиткудля него везут из Арабских Эмиратов, а мрамор - из Бразилии. “Мы хотим и вторговом и в офисном центре уйти на много лет вперед и тем отличаться от другихбизнес- и торговых центров”, - говорит Лановой.

А пока в 101 Tower, выросший недалеко от железнодорожного вокзала,уже въезжают новоселы. Здесь их ждут новинки так называемого интеллектуальногоздания - функционирование комплекса контролируется с единого пульта,обеспечивающего и центральное кондиционирование, и бесперебойную связь. Здание оборудовано14 грузо-пассажир скими демократичными лифтами, а также еще одним - так называемымvip.

Основными будущими обитателями офисов-гигантов застройщикисчитают IT- и фармацевтические компании, которые практически без потерь пережиликризис, а также крупные транснациональные корпорации, например Samsung.

Владимир Даниленко, аналитик К.А.Н. Девелопмент, управляющей101 Tower, рассказывает, что, заполучив в арендаторы южнокорейского гиганта,его компания кроме финансовых дивидендов получила и рекламные бонусы. “То естьнаш офис соответствует тем условиям защиты и безопасности, которых требуюттакие корпорации, как Samsung, - говорит Даниленко, - а это подтверждение того,что мы стоим тех денег, которых просим”.

Экономвариант

Заработать на офисной недвижимости девелоперам сегодня нелегко,убеждены игроки рынка: в кризис бизнес-площади в украинской столице подешевелина 60% от своего пикового значения.

Радомир Цуркан, управляющий партнер украинского представительствамеждународной консалтинговой компании CB Richard Ellis, уверяет, что нынешняястратегия собственников выглядит приблизительно так: мы лучше сдадим быстрее, чем,возможно, дороже, но позже. “И правильно, ведь никто не вернет недополученныйдоход за время простоя”, - уверяет Цуркан.

В кризис бизнес-площади в украинской столице подешевели на 60% от своего пикового значения.

Те же, кого рантье не могут удержать пусть в дешевеющих, новсе еще дорогих БЦ, обживают новые метры за пределами делового сердца столицы.Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине,знает немало съемщиков, которые до сих пор из-за высоких арендных ставок убегаютза пределы делового кольца. По его информации, офисы вдали от центра готовыарендовать логистические центры, крупные дистрибьюторы и авиакомпании, представительствапроизводственных компаний со штатом из нескольких сотен человек.

Тренд на отъезд из дорого центра на умеренную по расценкам окраинудевелоперы уловили еще в далеком 2008-м. Из 13 БЦ, которые тогда они началистроить, только три находятся недалеко от Майдана Незалежности и Крещатика, всеостальные - на расстоянии многих километров. Например, Horizon Park -бизнес-центр высшего, A-класса, но так как он находится вне делового центра города,аренда офиса здесь должна быть, как в классе B.

Экономия налицо: если в центре города (класс А) цена 1 кв. мдостигает $ 42, то средняя стоимость аренды той же площади на границе деловогорайона (классы В и С) - $ 25. При этом, по наблюдениям специалистов, охотнеевсего арендаторы новых БЦ за пределами деловой зоны разбирают офисы площадью неменее 1 тыс. кв. м. В итоге, отмечают в Colliers International, компания счисленностью персонала 100 человек, сменив офис в центре на квадратные метры наокраине, сэкономит около $ 10 тыс. в месяц.

Запасной выход

Альтернативой БЦ, которые даже после кризисной корректировкицен не по карману многим предпринимателям, становятся гибридные комплексы,сочетающие в себе жилые, торговые и офисные площади. Например, один из такихуниверсальных центров, MegaCity, в 2012 году откроется на левом берегу Днепра.

Как сообщила Корреспонденту маркетинг-директор компании-девелопераУкогруп Елена Коктюх, общая площадь его торговых, развлекательных и офисныхпомещений составляет 120 тыс. кв. м.

“Фактически это крупнейший объект такого типа в столице, и спросна такие объекты очень возрос”, - уверена Коктюх. Причем главный плюс такихкомплексов - сравнительно невысокая арендная ставка - от $ 15 до $ 30 за 1 кв.м, то есть меньше, чем в узкоспециализированных БЦ.

Альтернативой БЦ, которые даже после кризисной корректировки цен не по карману многим предпринимателям, становятся гибридные комплексы,сочетающие в себе жилые, торговые и офисные площади

Заявлять такие цены девелоперам универсальных центров позволяетих быстрая окупаемость. По словам Коктюх, сначала продаются торговые площади,потом жилье, затем снимаются офисы, причем из-за цен почти без простоя.

Уже сейчас в MegaCity появился первый якорный арендатор -торговая сеть Велика кишеня. Также и в Gulliver есть торговый зал, которыйарендовала сеть Амстор - собственность Вадима Новинского, владельца Смарт-холдинга,в конце весны сменившего российское гражданство на украинское.

“Те компании, которые хотели переехать в офис классом ниже, ужеэто сделали, - рассказывает Алексей Говорун, зам генерального директорадевелоперско-строительной компании ТММ. - Сейчас же арендаторы подписывают дополнительныесоглашения, стремясь найти золотую середину в ценовой политике”.  

Кто так строит

Несмотря на затишье деловой активности в Украине, строители в 2012 году выходятна рекорд по количеству возведенных бизнес-центров в Киеве

Киев-сити

Украинскаястолица примеряет на себя роль делового центра Восточной Европы

Бизнес-центры, введенныев эксплуатацию в Iполугодии 2012 года

Бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию во IIполугодии 2012 года

Данные Украинской торговой гильдии

***

Этот материал опубликован в №33 журнала Корреспондент от 24 августа 2012 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

• Теги:
• Киев
• журнал Корреспондент
• недвижимость
• аренда
• строительство