Защита прав инвестора при сооружении жилья: новое решение старой задачи

Учитывая интенсивное развитие рынка недвижимости в Украине, вопрос о необходимости четкого контроля за сооружением объектов поднимается уже не впервые, особенно после плачевного опыта с компанией Элита-центр. На этот раз свое решение задачи, как инвестору защитить свои права, предложило Министерство юстиции, разработав законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам строительства». Осознавая необходимость функционирования такой структуры, эксперты вместе с тем уверены, что к вопросу законодательного регулирования ее деятельности следует подходить особенно внимательно, с учетом всей специфики строительной сферы.

Согласно документу, на период сооружения объектов производственного назначения и больших объектов непроизводственного назначения может создаваться так называемая дирекция по строительству, на которую возлагаются функции заказчика. После принятия объекта в эксплуатацию она ликвидируется. При этом формироваться данная структура, в соответствии с законопроектом, может как в виде отдельного юридического лица любой организационно-правовой формы, так и в виде отдельного подразделения.

«На данный момент интересы заказчика при строительстве может представлять так называемая служба заказчика, - рассказала газете СЕЙЧАС Наталья Никифорова, руководитель проекта СИК Київ Житло-Iнвест. - Однако отношения между указанными субъектами надлежащим образом не регламентированы на нормативном уровне. Как следствие- ни одна городская инспекция не примет документы от уполномоченного представителя – только от заказчика».

По словам начальника отдела капитального строительства (ОКС) Международной строительной компании (МСК) Украина-Канада Людмилы Онищенко, такая служба выполняет ряд очень важных функций. «Речь идет о всем комплексе работ по организации строительного процесса, начиная от получения разрешительной документации, прохождения экспертизы проекта и заканчивая получением правоустанавливающих документов на объект. При необходимости такая структура может также взять на себя оформление земельного участка в аренду или собственность», - отметила газете СЕЙЧАС г-жа Онищенко. То есть представитель заказчика, по сути, обеспечивает создание объекта недвижимости.

Как разъяснила г-жа Никифорова, этот процесс включает сбор исходных данных, выбор проектировщика, утверждение задания на проектирование, согласование проекта, контроль согласования проекта и получение различной разрешительной документации, выбор генподрядчика, подрядчиков (при необходимости), контроль (приобретение) оборудования, осуществление технического надзора за строительством, сдачу здания в эксплуатацию, а также выбор максимально рентабельных и возможных ТУ на подключение к городским сетям.

При этом, со слов экспертов, представитель заказчика может функционировать в любой форме, удобной для строительного процесса, самого заказчика и подрядчика. «В частности, в структуре самого заказчика может создаваться отдел капитального строительства (ОКС), который и выполняет функции службы заказчика», - привела пример г-жа Онищенко. Хотя, по мнению Натальи Никифоровой, вполне возможен вариант (и он представляется наилучшим), когда служба заказчика отнесена непосредственно к самому застройщику. В то же время некоторые эксперты убеждены, что последний вариант неминуемо ведет к сосредоточению функций по возведению объекта и по контролю за этим процессом в руках одной лишь строительной компании. А это, в свою очередь, не может выступать надежной гарантией интересов, в том числе финансовых, инвестора. «Заказчики обманывают сами себя, доверяя как проектирование объекта, его возведение, так и надзор одному лишь строителю, - заявил газете СЕЙЧАС Сергей Буря, руководитель управляющей компании, выполняющей функции службы заказчика. - Здесь необходимо на правах аутсорсинга привлекать независимую структуру, которая не заинтересована ни в инвесторе, ни в строителе - она просто проводит внешнюю экспертизу по всем вопросам - начиная от непосредственно строительных и заканчивая финансово-аналитическими». По мнению г-на Бури, инвесторы сегодня привыкли доверять свои финансовые средства застройщику безоговорочно, что в большинстве случаев приводит к неудовлетворительным результатам в работе – так или иначе возникают проблемы со сроками завершения строительства, качеством возведенных объектов, а также с освоением вложенных средств. «Все это происходит потому, что услуги заказчика, безусловно, недешевые, и просто так «отстегнуть» порядка 5-7% от общей стоимости строительства контролеру готов далеко не каждый инвестор. Однако в итоге они рискуют потерять еще больше», - убежден г-н Буря.

Задача дирекции по строительству - обеспечить создание объекта коммерческой недвижимости в заданные сроки, в рамках выделенного бюджета и с хорошим качеством выполненных работ

Примечательно, что представитель заказчика призван также организовать тендер по определению подрядчика для выполнения строительных работ. Однако зачастую, как отмечают специалисты, заказчик обращается с просьбой контролировать процесс строительства, приводя с собой уже своего подрядчика, руководствуясь при его выборе опять-таки не совсем объективными критериями. Хотя, по словам эксперта, правильный выбор строительной компании в данном случае играет большую роль. «Одно дело, когда мы говорим о возведении объекта гражданского строительства, при котором хоть номинальным заказчиком выступает и физлицо, реально всем процессом управляет конкретная компания. Она сама «выбивает» под строительство площадку, строит и сама же контролирует. И совсем другое дело, когда речь идет о строительстве промышленных объектов, когда заказчик очевидный и необходимо, чтобы кто-то его представлял и кто-то для него строил», - высказал газете СЕЙЧАС свою точку зрения г-н Буря.

Дирекция по строительству, фактически представляющая интересы заказчика, в идеале должна работать при строительстве любых объектов. Исключением является лишь возведение небольших сооружений. «Но даже в этом случае всегда есть технический директор, обязанный соблюдать интересы заказчика», -считает Людмила Онищенко. Если же речь идет о сложных промышленных объектах, то на их строительстве дирекция должна контролировать, в первую очередь, расход бюджетных средств, а также регулировать взаимоотношения между различными ведомствами, имеющими отношение к этому процессу.

Что касается ответственности представителя заказчика в случае привлечения его «со стороны», то она определяется договором об оказании соответствующих услуг. «Именно в нем прописываются три основных критерия (сроки, стоимость и качество), по которым служба заказчика обязана проверить возводимый объект строительства», - рассказал г-н Буря. В случае если представитель не обеспечивает выполнения строительных работ по указанным критериям, заказчик может просто не осуществить следующий платеж, ведь услуги службы оплачиваются поэтапно, по мере сооружения объекта. Если же заказчик не будет прислушиваться к рекомендациям своего представителя, последний не должен отвечать за возникшие вследствие этого финансовые потери. «Хотя, судя по моей практике, в 99% случаев представителю заказчика удается предотвратить различные нарушения со стороны застройщика», - добавил специалист. Причем особо важное значение имеет грамотно составленный договор генерального подряда, в котором необходимо детально прописать все нюансы запланированного строительства. «Все проблемы начинаются именно с договора. И лишь незначительная доля вопросов может возникнуть непредвиденно в ходе его выполнения - к примеру, изменение ценовых показателей, условий строительства и пр. », - уверяет г-н Буря. Кстати, правильно прописать все условия договора подряда может далеко не каждый юрист, ведь здесь нужно не просто знать законы, а четко понимать всю технологию строительства. Именно поэтому, независимо от формы функционирования дирекции по строительству (в составе самого инвестора, подрядчика либо как аутсорсинговая структура), она должна состоять из слаженной команды узкоспециализированных специалистов: инженеров-строителей, инженеров по сетям, по технадзору, сметчиков, архитекторов, энергетиков, конструкторов, руководителей проектов, юристов.

Возвращаясь к законодательной инициативе Минюста, стоит отметить, что эксперты ее оценили достаточно скептически. Прежде всего потому, что данный орган не является профильным в вопросах застройки, а следовательно, вряд ли сможет предусмотреть все нюансы, связанные с работой представителя заказчика. Хотя и целесообразность создания нормативных оснований для работы дирекции по строительству специалисты не отрицают. «Соответствующие нормы в Законе «О планировании и застройке территорий» закрепить, конечно, можно, однако поможет ли это реально добиться контролируемости строительства - уже другой вопрос», - подчеркнул руководитель управляющей компании «Буря и партнеры». Причем, по мнению экспертов, введение режима лицензирования деятельности компаний по предоставлению услуг представительства интересов заказчика вряд ли сможет обеспечить надежную работу такого контрольно-учетного механизма. Ведь в этом случае возникает риск того, что лицензии будут получать только избранные структуры при некоторых строительных компаниях, и в результате коррумпированности данного сегмента доступ к нему для других лиц будет существенно ограничен.



Предложение Минюста закрепить в законодательстве статус дирекции по строительству эксперты рынка оценили несколько неоднозначно. Учитывая спрос на услуги по представительству заказчика, создание такого рода структур сегодня практикуется в полной мере. К тому же в данном случае возможно как привлечение аутсорсинговых компаний, так и формирование соответствующих подразделений в структуре самого заказчика или застройщика. Причем последний вариант, по словам специалистов, является несколько рискованным с точки зрения интересов, в том числе финансовых, инвестора. В то же время сформировать действительно эффективный контрольный механизм за процессом сооружения объекта можно только, зная специфику строительной сферы, считают эксперты. А следовательно, разработка соответствующих законодательных подходов все еще остается открытым вопросом.

По материалам http://www.kanzas.ua