- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Цены на жилье в столице становятся непредсказуемыми
Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, большинство экспертов склоняются к мнению, что сегодня существует достаточно оснований для стабилизации, а в отдельных сегментах и снижения стоимости столичного жилья. Потенциальную глубину падения цен специалисты видят по-разному: одни считают, что лишь незначительно снизится стоимость жилья на вторичном рынке, в то время как, по мнению других, можно ожидать значительного снижения цен во всех сегментах.
Говоря о ключевых моментах, определяющих цены на недвижимость, директор по корпоративным коммуникациям компании XXI век Дмитрий Васильев во главу угла ставит спрос: "Сейчас существует большой неудовлетворенный спрос на качественное жилье – как городское, так и загородное. И ежегодно он увеличивается на 20-30%". Помимо спроса существует еще целый ряд факторов, влияющих на ценообразование: снижение объемов строительства, повышение стоимости стройматериалов, уменьшение количества выданных ипотечных кредитов и рост процентных ставок по ним, большой размер отчислений в горбюджет от каждой построенной квартиры (до 20%), недостаток свободных земельных участков. Эти факторы, по мнению господина Васильева, говорят о том, что цены на качественное жилье не должны падать. Вторичное жилье, а также менее профессиональные объекты на первичном рынке, будут оценены потребителями, и именно эта оценка повлияет на их стоимость – скорее всего, в сторону стабилизации и в некоторых случая понижения. Некоторая неопределенность, сквозящая в оценках сложившейся ситуации, характерна для многих экспертов. "Цена на недвижимость находится под равным воздействием спроса и предложения, и в нынешний период, когда наблюдается падение и первого, и второго факторов, крайне сложно прогнозировать ценообразование, особенно на долгосрочный период",– говорит вице-президент компании KDD Group Петр Радчук. И тем не менее предпосылки для снижения цен на первичном рынке, по мнению эксперта, недостаточно сильны. "В ближайшие два-три месяца можно ожидать, что отчасти подешевеет вторичное жилье эконом- и бизнес-классов – причиной тому станет уменьшение объемов и повышение процентных ставок ипотечного кредитования. Сыграет свою роль и психологический фактор: покупатели ожидают, что жилье подешевеет, соответственно, большинство сделок откладывается, и уровень спроса падает. Однако снижение цен не коснется наиболее дорогого премиум-сегмента, где предложение очень ограничено, а спрос не зависит от наличия ипотечного финансирования". Существенное сокращение спроса отмечает и директор ДП "РЕД-консалтинг" Илья Родионов. Причины слабеющей покупательской активности эксперт видит в снижении темпа роста доходов населения, уменьшении доли потребления товаров долгосрочного пользования и понижении инвестиционной активности населения. Кроме того, сильное негативное воздействие оказывают такие кризисные явления на финансовом рынке Украины, как рост стоимости финансовых ресурсов, сокращение ипотечного кредитования и проектного финансирования банками. "Недостаточный спрос вызовет снижение темпов ввода в эксплуатацию жилья, особенно бизнес-класса, но высокая себестоимость строительства – с учетом стоимости земли, проектно-разрешительной документации, всевозможных отчислений городу – и дорогие финансовые ресурсы не позволят застройщикам существенно снизить цену продажи квартир,– уверен господин Родионов.– Такая ситуация приведет к уходу ряда игроков с рынка жилья, а, возможно, и к банкротству некоторых строительных компаний, однако в краткосрочной перспективе, при сокращающихся объемах строительства, цены существенно меняться не будут". Примечательно, что аналитики компании Real Estate Solutions ключевым ценообразующим фактором считают увеличение цены на газ для промышленных предприятий до $270-280 за тысячу кубометров и, соответственно, рост стоимости стройматериалов, в частности цемента, себестоимость которого на 50% зависит от цены на газ.
Новый тренд
Примечательно, что, изучая одни и те же предпосылки, девелоперы порой приходят к различным выводам. Перечень факторов, влияющих на ценообразование, предложенный аналитиками компании DeVision, включает в себя и высокий неудовлетворенный спрос на жилье, и непрозрачность рынка, и дефицит земельных участков, и удорожание себестоимости строительства (по данным Госкомстата – на 41% за прошедший год). Кроме того, немалое значение придается отсутствию налога на недвижимость, низким ставкам налогообложения сделок по купле-продаже жилья и растущим доходам населения. Впрочем, эксперты компании склонны ожидать снижения цен в большинстве сегментов жилой недвижимости. "Цены будут падать в течение следующих двух-трех лет и уменьшаться на 15-20% – но не на 49%, как полагают в Кабинете министров",– подчеркнула менеджер компании Екатерина Старунская. Наиболее категоричны в оценке ситуации на рынке украинской недвижимости эксперты компании DTZ. По мнению заместителя директора и руководителя отдела инвестиций DTZ в Украине Натальи Стельмах, сегодня есть все предпосылки для серьезного кризиса, при этом определяющие моменты имеют более глобальный характер, нежели подорожание стройматериалов. Сегодня, говорит госпожа Стельмах, на ценообразование на киевском рынке городской и загородной недвижимости влияют несколько ключевых факторов. Первый – психологический, который имеет несколько проявлений. Прежде всего это восприятие недвижимости как основного средства сохранения и приращения капитала на украинском нестабильном рынке. С другой стороны, при получении негативной информации игроками рынка создается обратный эффект, то есть наблюдаемая сейчас массовая распродажа украинских активов: недвижимости, акций и облигаций компаний, выразившаяся в падении индекса ПФТС на 58% с начала года. Следующий фактор – мировой кризис ликвидности, пришедший на украинский рынок с временным лагом в 9-12 месяцев по сравнению с США и лимитирующий кредитование объемов строительства, а также ипотечные кредиты на приобретение жилья и земельных участков. Кроме того, важно принимать во внимание колебания курса доллара в мире и в Украине, которые "размывают" стратегии ценообразования продавцов и фиксирование ими прибыли, и политическую нестабильность на региональном и национальном уровнях, заставляющую инвесторов выводить капиталы из долгосрочных проектов девелопмента. В такой ситуации ожидания существенного снижения цен на киевскую недвижимость абсолютно оправданы. "Наша экономика давно уже интегрирована до определенного уровня в мировую и подвержена влиянию мирового кризиса ликвидности и нынешним рискам вхождения мировой экономики в стадию рецессии,– отметила Наталья Стельмах.– Большинство банков, оперирующих на украинском рынке, иностранные, поэтому на них оказывают прямое воздействие изменения на глобальном рынке капитала. Кредитная политика коммерческих банков прямым образом влияет и на предложение недвижимости через объемы кредитования строительства объектов, и на спрос на жилую и коммерческую недвижимость через определенные механизмы. Например, кредитование потребительского спроса и рост розничной торговли стимулируют увеличение спроса на торговую недвижимость, а также через эффект мультипликатора – развитие отраслей, связанных с ритейлом, производством потребительских товаров и впоследствии строительной отрасли. Изменения в данных отраслях влияют на доход занятых в них рабочих и на возможность последних улучшить свои жилищные условия; на развитие оперирующих в сопутствующих отраслях компаний и на спрос с их стороны на офисные и торговые площади. Поэтому ограничение кредитования строительства и приобретения жилья лимитирует приток капитала в данную отрасль, ограничит ее ликвидность и негативно повлияет на уровень цен. В ближайшее время произойдет сегментация рынка, где значительно 'просядут' завышенные ценовые ожидания в сегменте жилья эконом-класса, потребители которого наиболее чувствительны к кредитованию, до определенной степени это коснется также сегментов 'бизнес' и 'премиум'. Те владельцы жилой недвижимости, которые не поддадутся панике на рынке и решат переждать фазу стагнации до наступления нового этапа роста стоимости, будут сдавать купленное инвестиционное жилье в аренду. Другим проявлением данного периода застоя станет невозможность начала строительства низкокачественных объектов жилой, офисной и торговой недвижимости, так как мелкие девелоперы не смогут привлечь финансирование. Возможны проблемы и у монстров девелоперского бизнеса, многие из которых страдают гигантоманией и размеры проектов которых требуют инвестиций в строительство порядка $100-200 млн и выше: такие объемы непросто привлечь при нынешнем сухом рынке финансирования. Кроме того, многие девелоперы рассчитывали финансировать подобные амбициозные объекты за счет предварительных продаж апартаментов и коммерческих площадей, что весьма проблематично в нынешней ситуации. Все эти факторы уменьшат общее предложение жилой и коммерческой недвижимости, однако позволят сделать структуру предложения более качественной, так как только проекты с минимальными рисками и наилучшим долгосрочным качеством будут профинансированы и успешно реализованы. При ценовой коррекции наступит следующий этап поглощения начатых ранее и не замороженных проектов строительства жилой недвижимости, при этом инициация новых проектов строительства в этом периоде будет минимальной, что ограничит предложение в перспективе через два-три года. После преодоления кризиса и возобновления вливания банками капиталов в отрасль возникнет новый виток спроса на недвижимость, и из-за неэластичности и отставания предложения снова начнется рост цен на жилую и коммерческую недвижимость. На данный момент наш рынок вошел в естественную фазу стагнации, длительность прохождения которой зависит от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата Украины". Ситуация на рынке загородной недвижимости и земельных участков, по мнению эксперта, также оставляет желать лучшего: ликвидность минимальна, частные инвесторы покинули или покидают рынок, и на фоне четкого снижения цен нынешней зимой возможно лишь небольшое оживление, когда самые отчаянные и рискованные спекулянты-инвесторы сыграют в перераспределение владельцев качественных участков за городом. О том, что загородное жилье также не устоит под наметившимся обвалом, говорят и другие игроки рынка. Чаще всего аналитики называют следующие цифры: отрицательная динамика будет сохраняться в течение ближайших 6-9 месяцев, в результате рынок потеряет в цене на недвижимость порядка 15-20%. Нижний порог, вероятно, определит себестоимость квадратного метра: $1100-1200 для городского жилья бизнес-класса, $1700-2000 для объектов категории "премиум" и $2000-2500 для элитных коттеджных городков.
Автор: Екатерина Богданович
Источник:
Говоря о ключевых моментах, определяющих цены на недвижимость, директор по корпоративным коммуникациям компании XXI век Дмитрий Васильев во главу угла ставит спрос: "Сейчас существует большой неудовлетворенный спрос на качественное жилье – как городское, так и загородное. И ежегодно он увеличивается на 20-30%". Помимо спроса существует еще целый ряд факторов, влияющих на ценообразование: снижение объемов строительства, повышение стоимости стройматериалов, уменьшение количества выданных ипотечных кредитов и рост процентных ставок по ним, большой размер отчислений в горбюджет от каждой построенной квартиры (до 20%), недостаток свободных земельных участков. Эти факторы, по мнению господина Васильева, говорят о том, что цены на качественное жилье не должны падать. Вторичное жилье, а также менее профессиональные объекты на первичном рынке, будут оценены потребителями, и именно эта оценка повлияет на их стоимость – скорее всего, в сторону стабилизации и в некоторых случая понижения. Некоторая неопределенность, сквозящая в оценках сложившейся ситуации, характерна для многих экспертов. "Цена на недвижимость находится под равным воздействием спроса и предложения, и в нынешний период, когда наблюдается падение и первого, и второго факторов, крайне сложно прогнозировать ценообразование, особенно на долгосрочный период",– говорит вице-президент компании KDD Group Петр Радчук. И тем не менее предпосылки для снижения цен на первичном рынке, по мнению эксперта, недостаточно сильны. "В ближайшие два-три месяца можно ожидать, что отчасти подешевеет вторичное жилье эконом- и бизнес-классов – причиной тому станет уменьшение объемов и повышение процентных ставок ипотечного кредитования. Сыграет свою роль и психологический фактор: покупатели ожидают, что жилье подешевеет, соответственно, большинство сделок откладывается, и уровень спроса падает. Однако снижение цен не коснется наиболее дорогого премиум-сегмента, где предложение очень ограничено, а спрос не зависит от наличия ипотечного финансирования". Существенное сокращение спроса отмечает и директор ДП "РЕД-консалтинг" Илья Родионов. Причины слабеющей покупательской активности эксперт видит в снижении темпа роста доходов населения, уменьшении доли потребления товаров долгосрочного пользования и понижении инвестиционной активности населения. Кроме того, сильное негативное воздействие оказывают такие кризисные явления на финансовом рынке Украины, как рост стоимости финансовых ресурсов, сокращение ипотечного кредитования и проектного финансирования банками. "Недостаточный спрос вызовет снижение темпов ввода в эксплуатацию жилья, особенно бизнес-класса, но высокая себестоимость строительства – с учетом стоимости земли, проектно-разрешительной документации, всевозможных отчислений городу – и дорогие финансовые ресурсы не позволят застройщикам существенно снизить цену продажи квартир,– уверен господин Родионов.– Такая ситуация приведет к уходу ряда игроков с рынка жилья, а, возможно, и к банкротству некоторых строительных компаний, однако в краткосрочной перспективе, при сокращающихся объемах строительства, цены существенно меняться не будут". Примечательно, что аналитики компании Real Estate Solutions ключевым ценообразующим фактором считают увеличение цены на газ для промышленных предприятий до $270-280 за тысячу кубометров и, соответственно, рост стоимости стройматериалов, в частности цемента, себестоимость которого на 50% зависит от цены на газ.
Новый тренд
Примечательно, что, изучая одни и те же предпосылки, девелоперы порой приходят к различным выводам. Перечень факторов, влияющих на ценообразование, предложенный аналитиками компании DeVision, включает в себя и высокий неудовлетворенный спрос на жилье, и непрозрачность рынка, и дефицит земельных участков, и удорожание себестоимости строительства (по данным Госкомстата – на 41% за прошедший год). Кроме того, немалое значение придается отсутствию налога на недвижимость, низким ставкам налогообложения сделок по купле-продаже жилья и растущим доходам населения. Впрочем, эксперты компании склонны ожидать снижения цен в большинстве сегментов жилой недвижимости. "Цены будут падать в течение следующих двух-трех лет и уменьшаться на 15-20% – но не на 49%, как полагают в Кабинете министров",– подчеркнула менеджер компании Екатерина Старунская. Наиболее категоричны в оценке ситуации на рынке украинской недвижимости эксперты компании DTZ. По мнению заместителя директора и руководителя отдела инвестиций DTZ в Украине Натальи Стельмах, сегодня есть все предпосылки для серьезного кризиса, при этом определяющие моменты имеют более глобальный характер, нежели подорожание стройматериалов. Сегодня, говорит госпожа Стельмах, на ценообразование на киевском рынке городской и загородной недвижимости влияют несколько ключевых факторов. Первый – психологический, который имеет несколько проявлений. Прежде всего это восприятие недвижимости как основного средства сохранения и приращения капитала на украинском нестабильном рынке. С другой стороны, при получении негативной информации игроками рынка создается обратный эффект, то есть наблюдаемая сейчас массовая распродажа украинских активов: недвижимости, акций и облигаций компаний, выразившаяся в падении индекса ПФТС на 58% с начала года. Следующий фактор – мировой кризис ликвидности, пришедший на украинский рынок с временным лагом в 9-12 месяцев по сравнению с США и лимитирующий кредитование объемов строительства, а также ипотечные кредиты на приобретение жилья и земельных участков. Кроме того, важно принимать во внимание колебания курса доллара в мире и в Украине, которые "размывают" стратегии ценообразования продавцов и фиксирование ими прибыли, и политическую нестабильность на региональном и национальном уровнях, заставляющую инвесторов выводить капиталы из долгосрочных проектов девелопмента. В такой ситуации ожидания существенного снижения цен на киевскую недвижимость абсолютно оправданы. "Наша экономика давно уже интегрирована до определенного уровня в мировую и подвержена влиянию мирового кризиса ликвидности и нынешним рискам вхождения мировой экономики в стадию рецессии,– отметила Наталья Стельмах.– Большинство банков, оперирующих на украинском рынке, иностранные, поэтому на них оказывают прямое воздействие изменения на глобальном рынке капитала. Кредитная политика коммерческих банков прямым образом влияет и на предложение недвижимости через объемы кредитования строительства объектов, и на спрос на жилую и коммерческую недвижимость через определенные механизмы. Например, кредитование потребительского спроса и рост розничной торговли стимулируют увеличение спроса на торговую недвижимость, а также через эффект мультипликатора – развитие отраслей, связанных с ритейлом, производством потребительских товаров и впоследствии строительной отрасли. Изменения в данных отраслях влияют на доход занятых в них рабочих и на возможность последних улучшить свои жилищные условия; на развитие оперирующих в сопутствующих отраслях компаний и на спрос с их стороны на офисные и торговые площади. Поэтому ограничение кредитования строительства и приобретения жилья лимитирует приток капитала в данную отрасль, ограничит ее ликвидность и негативно повлияет на уровень цен. В ближайшее время произойдет сегментация рынка, где значительно 'просядут' завышенные ценовые ожидания в сегменте жилья эконом-класса, потребители которого наиболее чувствительны к кредитованию, до определенной степени это коснется также сегментов 'бизнес' и 'премиум'. Те владельцы жилой недвижимости, которые не поддадутся панике на рынке и решат переждать фазу стагнации до наступления нового этапа роста стоимости, будут сдавать купленное инвестиционное жилье в аренду. Другим проявлением данного периода застоя станет невозможность начала строительства низкокачественных объектов жилой, офисной и торговой недвижимости, так как мелкие девелоперы не смогут привлечь финансирование. Возможны проблемы и у монстров девелоперского бизнеса, многие из которых страдают гигантоманией и размеры проектов которых требуют инвестиций в строительство порядка $100-200 млн и выше: такие объемы непросто привлечь при нынешнем сухом рынке финансирования. Кроме того, многие девелоперы рассчитывали финансировать подобные амбициозные объекты за счет предварительных продаж апартаментов и коммерческих площадей, что весьма проблематично в нынешней ситуации. Все эти факторы уменьшат общее предложение жилой и коммерческой недвижимости, однако позволят сделать структуру предложения более качественной, так как только проекты с минимальными рисками и наилучшим долгосрочным качеством будут профинансированы и успешно реализованы. При ценовой коррекции наступит следующий этап поглощения начатых ранее и не замороженных проектов строительства жилой недвижимости, при этом инициация новых проектов строительства в этом периоде будет минимальной, что ограничит предложение в перспективе через два-три года. После преодоления кризиса и возобновления вливания банками капиталов в отрасль возникнет новый виток спроса на недвижимость, и из-за неэластичности и отставания предложения снова начнется рост цен на жилую и коммерческую недвижимость. На данный момент наш рынок вошел в естественную фазу стагнации, длительность прохождения которой зависит от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата Украины". Ситуация на рынке загородной недвижимости и земельных участков, по мнению эксперта, также оставляет желать лучшего: ликвидность минимальна, частные инвесторы покинули или покидают рынок, и на фоне четкого снижения цен нынешней зимой возможно лишь небольшое оживление, когда самые отчаянные и рискованные спекулянты-инвесторы сыграют в перераспределение владельцев качественных участков за городом. О том, что загородное жилье также не устоит под наметившимся обвалом, говорят и другие игроки рынка. Чаще всего аналитики называют следующие цифры: отрицательная динамика будет сохраняться в течение ближайших 6-9 месяцев, в результате рынок потеряет в цене на недвижимость порядка 15-20%. Нижний порог, вероятно, определит себестоимость квадратного метра: $1100-1200 для городского жилья бизнес-класса, $1700-2000 для объектов категории "премиум" и $2000-2500 для элитных коттеджных городков.
Автор: Екатерина Богданович
Источник: