Жилищно-кредитный кризис разразится к ноябрю

Говоря о ключевых моментах, определяющих цены нанедвижимость, директор по корпоративным коммуникациям компании "XXIвек" Дмитрий Васильев во главу угла ставит спрос: "Сейчас существуетбольшой неудовлетворенный спрос на качественное жилье - как городское,так и загородное. И ежегодно он увеличивается на 20-30%". Помимо спросасуществует еще целый ряд факторов, влияющих на ценообразование:снижение объемов строительства, повышение стоимости стройматериалов,уменьшение количества выданных ипотечных кредитов и рост процентныхставок по ним, большой размер отчислений в горбюджет от каждойпостроенной квартиры (до 20%), недостаток свободных земельных участков.Эти факторы, по мнению господина Васильева, говорят о том, что цены накачественное жилье не должны падать. Вторичное жилье, а также менеепрофессиональные объекты на первичном рынке, будут оцененыпотребителями, и именно эта оценка повлияет на их стоимость - скореевсего, в сторону стабилизации и в некоторых случая понижения. Некотораянеопределенность, сквозящая в оценках сложившейся ситуации, характернадля многих экспертов. "Цена на недвижимость находится под равнымвоздействием спроса и предложения, и в нынешний период, когданаблюдается падение и первого, и второго факторов, крайне сложнопрогнозировать ценообразование, особенно на долгосрочный период",-говорит вице-президент компании KDD Group Петр Радчук. И тем не менеепредпосылки для снижения цен на первичном рынке, по мнению эксперта,недостаточно сильны. "В ближайшие два-три месяца можно ожидать, чтоотчасти подешевеет вторичное жилье эконом- и бизнес-классов - причинойтому станет уменьшение объемов и повышение процентных ставок ипотечногокредитования. Сыграет свою роль и психологический фактор: покупателиожидают, что жилье подешевеет, соответственно, большинство сделокоткладывается, и уровень спроса падает. Однако снижение цен не коснетсянаиболее дорогого премиум-сегмента, где предложение очень ограничено, аспрос не зависит от наличия ипотечного финансирования". Существенноесокращение спроса отмечает и директор ДП "РЕД-консалтинг" ИльяРодионов. Причины слабеющей покупательской активности эксперт видит вснижении темпа роста доходов населения, уменьшении доли потреблениятоваров долгосрочного пользования и понижении инвестиционной активностинаселения. Кроме того, сильное негативное воздействие оказывают такиекризисные явления на финансовом рынке Украины, как рост стоимостифинансовых ресурсов, сокращение ипотечного кредитования и проектногофинансирования банками. "Недостаточный спрос вызовет снижение темповввода в эксплуатацию жилья, особенно бизнес-класса, но высокаясебестоимость строительства - с учетом стоимости земли,проектно-разрешительной документации, всевозможных отчислений городу -и дорогие финансовые ресурсы не позволят застройщикам существенноснизить цену продажи квартир,- уверен господин Родионов.- Такаяситуация приведет к уходу ряда игроков с рынка жилья, а, возможно, и кбанкротству некоторых строительных компаний, однако в краткосрочнойперспективе, при сокращающихся объемах строительства, цены существенноменяться не будут". Примечательно, что аналитики компании Real EstateSolutions ключевым ценообразующим фактором считают увеличение цены нагаз для промышленных предприятий до $270-280 за тысячу кубометров и,соответственно, рост стоимости стройматериалов, в частности цемента,себестоимость которого на 50% зависит от цены на газ.

Новый тренд

Примечательно, что, изучая одни и те же предпосылки,девелоперы порой приходят к различным выводам. Перечень факторов,влияющих на ценообразование, предложенный аналитиками компанииDeVision, включает в себя и высокий неудовлетворенный спрос на жилье, инепрозрачность рынка, и дефицит земельных участков, и удорожаниесебестоимости строительства (по данным Госкомстата - на 41% запрошедший год). Кроме того, немалое значение придается отсутствиюналога на недвижимость, низким ставкам налогообложения сделок покупле-продаже жилья и растущим доходам населения. Впрочем, экспертыкомпании склонны ожидать снижения цен в большинстве сегментов жилойнедвижимости. "Цены будут падать в течение следующих двух-трех лет иуменьшаться на 15-20% - но не на 49%, как полагают в Кабинетеминистров",- подчеркнула менеджер компании Екатерина Старунская.Наиболее категоричны в оценке ситуации на рынке украинской недвижимостиэксперты компании DTZ. По мнению заместителя директора и руководителяотдела инвестиций DTZ в Украине Натальи Стельмах, сегодня есть всепредпосылки для серьезного кризиса, при этом определяющие моменты имеютболее глобальный характер, нежели подорожание стройматериалов. Сегодня,говорит госпожа Стельмах, на ценообразование на киевском рынкегородской и загородной недвижимости влияют несколько ключевых факторов.Первый - психологический, который имеет несколько проявлений. Преждевсего это восприятие недвижимости как основного средства сохранения иприращения капитала на украинском нестабильном рынке. С другой стороны,при получении негативной информации игроками рынка создается обратныйэффект, то есть наблюдаемая сейчас массовая распродажа украинскихактивов: недвижимости, акций и облигаций компаний, выразившаяся впадении индекса ПФТС на 58% с начала года. Следующий фактор - мировойкризис ликвидности, пришедший на украинский рынок с временным лагом в9-12 месяцев по сравнению с США и лимитирующий кредитование объемовстроительства, а также ипотечные кредиты на приобретение жилья иземельных участков. Кроме того, важно принимать во внимание колебаниякурса доллара в мире и в Украине, которые "размывают" стратегииценообразования продавцов и фиксирование ими прибыли, и политическуюнестабильность на региональном и национальном уровнях, заставляющуюинвесторов выводить капиталы из долгосрочных проектов девелопмента. Втакой ситуации ожидания существенного снижения цен на киевскуюнедвижимость абсолютно оправданы. "Наша экономика давно ужеинтегрирована до определенного уровня в мировую и подвержена влияниюмирового кризиса ликвидности и нынешним рискам вхождения мировойэкономики в стадию рецессии,- отметила Наталья Стельмах.- Большинствобанков, оперирующих на украинском рынке, иностранные, поэтому на нихоказывают прямое воздействие изменения на глобальном рынке капитала.Кредитная политика коммерческих банков прямым образом влияет и напредложение недвижимости через объемы кредитования строительстваобъектов, и на спрос на жилую и коммерческую недвижимость черезопределенные механизмы. Например, кредитование потребительского спросаи рост розничной торговли стимулируют увеличение спроса на торговуюнедвижимость, а также через эффект мультипликатора - развитие отраслей,связанных с ритейлом, производством потребительских товаров ивпоследствии строительной отрасли. Изменения в данных отраслях влияютна доход занятых в них рабочих и на возможность последних улучшить своижилищные условия; на развитие оперирующих в сопутствующих отрасляхкомпаний и на спрос с их стороны на офисные и торговые площади. Поэтомуограничение кредитования строительства и приобретения жилья лимитируетприток капитала в данную отрасль, ограничит ее ликвидность и негативноповлияет на уровень цен. В ближайшее время произойдет сегментациярынка, где значительно 'просядут' завышенные ценовые ожидания всегменте жилья эконом-класса, потребители которого наиболеечувствительны к кредитованию, до определенной степени это коснетсятакже сегментов 'бизнес' и 'премиум'. Те владельцы жилой недвижимости,которые не поддадутся панике на рынке и решат переждать фазу стагнациидо наступления нового этапа роста стоимости, будут сдавать купленноеинвестиционное жилье в аренду. Другим проявлением данного периодазастоя станет невозможность начала строительства низкокачественныхобъектов жилой, офисной и торговой недвижимости, так как мелкиедевелоперы не смогут привлечь финансирование. Возможны проблемы и умонстров девелоперского бизнеса, многие из которых страдаютгигантоманией и размеры проектов которых требуют инвестиций встроительство порядка $100-200 млн и выше: такие объемы непростопривлечь при нынешнем сухом рынке финансирования. Кроме того, многиедевелоперы рассчитывали финансировать подобные амбициозные объекты засчет предварительных продаж апартаментов и коммерческих площадей, чтовесьма проблематично в нынешней ситуации. Все эти факторы уменьшатобщее предложение жилой и коммерческой недвижимости, однако позволятсделать структуру предложения более качественной, так как толькопроекты с минимальными рисками и наилучшим долгосрочным качеством будутпрофинансированы и успешно реализованы. При ценовой коррекции наступитследующий этап поглощения начатых ранее и не замороженных проектовстроительства жилой недвижимости, при этом инициация новых проектовстроительства в этом периоде будет минимальной, что ограничитпредложение в перспективе через два-три года. После преодоления кризисаи возобновления вливания банками капиталов в отрасль возникнет новыйвиток спроса на недвижимость, и из-за неэластичности и отставанияпредложения снова начнется рост цен на жилую и коммерческуюнедвижимость. На данный момент наш рынок вошел в естественную фазустагнации, длительность прохождения которой зависит от скоростипреодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климатаУкраины". Ситуация на рынке загородной недвижимости и земельныхучастков, по мнению эксперта, также оставляет желать лучшего:ликвидность минимальна, частные инвесторы покинули или покидают рынок,и на фоне четкого снижения цен нынешней зимой возможно лишь небольшоеоживление, когда самые отчаянные и рискованные спекулянты-инвесторысыграют в перераспределение владельцев качественных участков загородом. О том, что загородное жилье также не устоит под наметившимсяобвалом, говорят и другие игроки рынка. Чаще всего аналитики называютследующие цифры: отрицательная динамика будет сохраняться в течениеближайших 6-9 месяцев, в результате рынок потеряет в цене нанедвижимость порядка 15-20%. Нижний порог, вероятно, определитсебестоимость квадратного метра: $1100-1200 для городского жильябизнес-класса, $1700-2000 для объектов категории "премиум" и $2000-2500для элитных коттеджных городков.

Прогнозы экспертов

Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании "XXI век":

- Ситуация с ценами на жилье во многом будетзависеть от продолжительности кризиса финансовой ликвидности, которыйнапрямую влияет на возможность населения получать кредиты и доступ кзаемным средствам со стороны девелоперских и строительных компаний. Чемболее затяжным будет кризис, тем сильнее он повлияет на рынок.Аналитики прогнозируют, что кризис достигнет своего дна коктябрю-ноябрю. Соответственно, только тогда можно будет четкопрогнозировать динамику цен.

Дмитрий Буряк, председатель совета директоров девелоперской компании DeVision:

- На 2009 год можно прогнозировать снижение цен навторичное жилье, а также на новостройки бизнес- и эконом-классов.Однозначно можно ожидать падения цен на вторичном рынке (на квартиры вустаревшем жилом фонде) на уровне 5-7%. По нашим прогнозам,недвижимость классов "премиум" и "де-люкс" не ощутит негативноговлияния рынка, в этом сегменте цены останутся стабильно высокими. Чтокасается земельного рынка, то здесь в 2009 году рост цен сохранится, ноего темпы снизятся до 20-25%. Отмена моратория на отчуждение земельсельскохозяйственного назначения существенно не повлияет на динамикуценообразования на земельные участки под коттеджное строительство,учитывая темпы инфляции и состояние экономики, а также сокращениепредложения качественных участков в 30-километровой зоне. После отменыморатория на рынок будут выставлены в основном сельскохозяйственныеполя, непригодные для проведения строительных работ без существенныхпредварительных инвестиций. Между тем выход на аграрный рынокиностранных инвесторов, привлеченных низкими по международным меркамценами на землю и рабочую силу, может сказаться на подорожании земли. Всфере коттеджного строительства сохранится тенденция роста цен, которуюобусловят следующие факторы: удорожание земли, увеличение себестоимостистроительства и, несмотря на большое количество построенных изаявленных коттеджных городков, растущий спрос. В 2009 году увеличениестоимости домовладений в коттеджных городках составит 10-15%.

Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине:

- Оживления на рынке и изменения тренда стоитожидать лишь к весне 2009 года, а вероятнее - к концу лета-началу осениследующего года, когда будут четко видны тенденции преодоления илиусугубления кризиса ликвидности в США, ситуация на сырьевых рынках иобстановка на рынке недвижимости России. Затем, к сожалению, включитсяфактор приближающихся президентских выборов в Украине, и иностранныеинвесторы и банки, скорее всего, снова займут выжидательную позицию.Значительного выздоровления рынка в 2009 году и нового витка роста ценбольшинство аналитиков и игроков рынка не ожидают.

Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions:

- Многое будет зависеть от экономической и курсовойполитики, проводимой новым правительством, а также от ситуации сдолларом. Реальный индекс (очищенный от инфляции индекс удорожания) в2007 году был значительно ниже, чем в предыдущие годы. Можно говорить отренде, когда темпы реального роста цен в среднесрочной перспективестремятся к нулю. Скорее всего, реальные темпы удорожания жилья в 2009году будут находиться в диапазоне от -5% до +5%. Номинальный (общий)индекс удорожания недвижимости в 2008 году в долларах будет зависеть отсоотношения доллара с другими валютами и гривной, точнее - от темповего падения. Таким образом, при максимально стабильной ситуации цены нанедвижимость в долларах вырастут на 8-12%. При этом маловероятно, чтоудорожание будет меньше официального индекса инфляции в Украине. Чтокасается сегмента загородной недвижимости, то здесь цены как внынешнем, так и в следующем году вырастут минимум на 25%. При этомтемпы роста будут зависеть от класса поселка. Быстрее подорожают дома вкоттеджных городках категорий "бизнес" и "премиум". После окончания2009 года по мере наполнения рынка загородной недвижимости появитсявероятность стабилизации цен.

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development:

- Сегодня ситуация на рынке такова, что, несмотря надостаточное количество средств и готовность вкладывать их внедвижимость, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.Как только придет понимание того, что существенного снижения непроисходит (завышенная стоимость отдельных объектов в ближайшее времядействительно снизится, но квартиры ценой $2000-$2500 за кв. м дешеветьне будут), спрос возобновится, и, соответственно, продолжится рост цен- ориентировочно, на 20%. Нынешний период ожидания напрямую связан сипотечным кризисом. Поскольку многие банки уже возобновиликредитование, можно вскоре ожидать оживления рынка: объем продажувеличится, и цены пойдут вверх. Полное восстановление рынка произойдетчерез 3-6 месяцев, ориентировочно - весной следующего года, приусловии, что не возникнут новые негативные макроэкономические факторы -например, правительство в целях борьбы с инфляцией не повысит вочередной раз резервную ставку для коммерческих банков.

Петр Радчук, вице-президент компании KDD Group:

- Предложение новостроек заметно уменьшится, так каку большинства девелоперов нет возможности финансировать строительство,и реализация целого ряда проектов будет заморожена. Часть жилищныхпроектов будет переформатирована в строительство коммерческойнедвижимости. Сокращение предложения не позволит ценам резко снизиться,кроме того, происходит постоянный рост себестоимости строительства. Всегодняшней ситуации легенды о сверхприбылях девелоперов существеннопреувеличены: снижение стоимости жилья на первичном рынке возможно неболее чем на несколько процентов, в противном случае строительствостанет убыточным. Что касается вторичного рынка, то здесь продавцымогут более ощутимо снизить цены, так как многие из них приобреталижилье за гораздо меньшие деньги. Но и здесь мы не склонныпрогнозировать обвала: количество потенциальных покупателей остаетсявесьма большим. Временные трудности с финансированием будутпродолжаться еще несколько месяцев, после чего ипотечное кредитованиеснова начнет расти и спрос восстановится.

Илья Родионов, директор ДП "РЕД-консалтинг":

- На рынке недвижимости сложилась критическаяситуация, чреватая долгосрочными негативными последствиями. Выход изкризиса возможен при условии повышения прозрачности на первичном рынкеземли, упрощения процедуры получения компаниями-застройщикамиразрешений на строительство, снижения размеров всевозможных отчисленийгороду при строительстве жилья эконом-класса и демонополизации рынкажилья. Кроме того, очень важно достичь нормализации инвестиционногоклимата в Украине, что позволило бы привлечь более дешевые зарубежныефинансовые ресурсы. Необходимо также более активно использоватьбанковское проектное финансирование жилищного строительства - в отличиеот прошлых периодов, когда основным источником финансирования на этапестроительства выступали покупатели недвижимости. Наконец,компаниям-застройщикам следовало бы изменить политику ценообразования иначать применять в своей деятельности новые технологии строительства и,особенно, управления. В совокупности все перечисленные измененияпозволят увеличить темпы строительства жилья и снизить ценыпредложения, стимулируя платежеспособный спрос, что повысит доступностьжилья в Киеве и окрестностях. Но даже при наиболее благоприятном ходесобытий это произойдет не ранее чем через 1,5-2 года.

Андрей Заика, генеральный директор компании HCM Group:

- Уместно говорить о том, что украинский рынокнедвижимости входит в фазу стагнации, причем это явление характерно нетолько для Украины. Однако, как ни парадоксально, кризисная ситуация нарынке недвижимости будет благоприятствовать его дальнейшему развитию.Сокращение предложения на рынке неизбежно приведет к росту спроса. Впрошлом году в Киеве было реализовано 1 400 тыс. кв. м жилья. В этомгоду прогнозы существенно скромнее. То есть строят меньше, апотребность в жилье - пусть и отложенная - у нас очень большая.

В сегменте жилья среднего и нижнего классов важнадоступность кредитов, а ситуация на рынке ипотечного кредитованиясейчас очень сложная. Банки предлагают значительно меньше кредитов, ктому же по более высоким процентам. Определяющим является общерыночныйтренд, при котором в случае подорожания покупатель стремится купитьвсе, потому что завтра будет еще дороже. Точно так же когда ценыснижаются, тот, кто готов купить сегодня, придерживает деньги, чтобыкупить завтра подешевле. Именно это мы сегодня и наблюдаем.

Если говорить о региональной политике, то ситуациявезде одинаковая. Сильнее всего страдает жилой сегмент, причем вгородах-спутниках строительство сегодня имеет отрицательнуюрентабельность. Ряд застройщиков даже вынуждены продавать квартирыдешевле себестоимости. Это происходит потому, что банки не даюткредитов, а люди, уже купившие квартиры, требуют своевременногозавершения проектов. Думаю, что осенью нас ожидает несколько конфликтовпо схеме "Элита-центр", поскольку многие фирмы выходили на рынокспекулятивно. Я не имею в виду прямое мошенничество, как в случае с"Элита-центром", а скорее неготовность небольших компаний работать вусловиях кризиса ликвидности. Как это ни парадоксально, сейчас болеестабильны те компании, которые не строят.