Что происходит на рынке недвижимости Украины

Реальная «первичка» дорожает

В апреле специалисты одной из крупнейшихинвестиционно-строительных компаний Харькова провели мониторинг 57строительных площадок (850 тыс. кв. м), в которых застройщикипредлагают квартиры к продаже. Результаты неутешительные.

—  На 19 объектах (36% от всего объема предложений)строительные работы ведутся с той или иной интенсивностью. Причемтолько один объект строится «докризисными» темпами.

— На 26 объектах (49% от всего объема предложений) работы не ведутся вовсе. На площадках нет ни техники, ни рабочих.

— И на 12 объектах (126 700 кв. м — 15%) — дома построены, но квартиры в продаже еще есть.

—  Сегодня с уверенностью можно сказать — ни одинобъект в городе не будет сдан в запланированные сроки, — подводит итогируководитель службы маркетинга одной из крупнейшихинвестиционно-строительных компаний Харькова Валерия Гулевская. —Половина предложений на рынке строящегося жилья (26 новостроек) — это«замороженные» объекты. И очень небольшая их часть имеет шанс бытьдостроенными в ближайшем будущем.

Можно сказать, что он дифференцировался на«виртуальную» и «реальную» недвижимость. Причем рынок «реальный»представлен ограниченным количеством операторов — пять-шесть (тогда какв 2008 году было 28 застройщиков). Кроме того, ограничены и предложения.

— Это либо остатки квартир в уже готовых домах,которые сданы или будут сданы в ближайшее время, таких квартир небольше 150–160, — рассказывает Валерия Гулевская. — Либо более илименее интенсивно строящиеся жилые дома. Таких новостроек девятнадцать(общая площадь чуть больше 300 кв. м).

Кстати, в марте–апреле выросли цены (на 2–3%) именно на строящиеся объекты. А упали (на 10–15% за месяц) — на замороженные.

—  Именно это разделение на «реальный» (объектыпродолжают строиться) и «виртуальный» (замороженное строительство) иобъясняет противоречивость информации в СМИ. Одни эксперты утверждают,что цены продолжают падать и значительно, а продаж нет вообще, тогдакак другие дают более оптимистичные комментарии, — поясняет ВалерияЮрьевна.

Квартиры на «вторичке» дешеветь не будут

Удивительно, но отсутствие ипотеки и нестабильностькурса доллара сыграли на руку харьковчанам. Например, сейчас вполнереально обменять однокомнатную квартиру на «двушку»… продав новенький«жигуленок»…

В конце лета — начале осени 2008 года банки резкопрекратили кредитование покупки недвижимости. Реакция рынка быланезамедлительной. Во-первых, в цене на жилье исчезла так называемаяспекулятивная составляющая, которая сформировалась в последние годы.Во-вторых, начиная со второй половины ноября 2008-го те, кто оказалсяне в состоянии выплачивать кредиты, стали продавать свои квадратныеметры по заниженным ценам. Так, однокомнатная квартира за 70 тысдолларов «уходила» за $25 тыс. Рынок практически замер.

Когда закрепились новые — низкие цены, рынок ожил, —говорит вице-президент ВОПО «Украинская гильдия риэлтеров» ЕвгенийМолчанов. — Естественно, людей интересовали в основном дешевые объекты:однокомнатные квартиры и недорогие дома на окраинах — до 30 тыс.долларов.

Но волна прогоревших заемщиков иссякла, уверенспециалист. Нынешние продавцы, которых не тяготят обязательства передбанками и сложные жизненные ситуации, сейчас не спешат избавляться отквадратных метров.

С декабря цены начали медленно расти. Более того, нарынке появился спрос на 2-комнатные, а затем и на 3-комнатные квартиры,— отмечает Евгений Молчанов. – Достаточно хозяину уменьшить цену на1000$, чтобы квартиру забрали в течение недели.
А в области вообщенехватка предложений — например, в Чугуевском районе нечего купить дажепри наличии средств. И дальше уже не будет резких колебаний цен ни водну, ни в другую сторону. На рынок вышли покупатели, которые собиралиденьги на квартиру, накопили половину ее стоимости (по расценкам дообвала цен) — и сейчас у них появилась возможность приобрести ее дажебез ипотеки. Кроме того, «двушку» реально обменять на однокомнатнуюплюс новенький «жигуленок». То есть для многих открылись возможности,которых раньше не было. К тому же, когда банки начнут выдаватьдепозиты, куда кинутся люди? Покупать недвижимость. Так чтосущественных колебаний цен ни в одну, ни в другую сторону больше небудет.

В гривневом эквиваленте, по сравнению с докризисной ценой, стоимость вторички осталась на прежнем уровне, уверяет эксперт.