Почему застройщики держат цены на новое жилье

Однако, чтобы найти такую цену, надо поискать еще того застройщика, укоторого не страшно брать квартиру. Нам посчастливилось разыскать, пожалуй,самое дешевое предложение — 7 тыс. грн./кв. м в спальном районе столице, но и влучшие времена на покупку квартиры в этом долгострое мог согласиться разве чтоотчаявшийся камикадзе. Личный счет попытался найти аргументы, оправдывающиенезыблемые 10-20 тыс. грн. за строящийся квадрат. 

Аргумент№1: неудовлетворенный спрос на жилье

Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнениюс прошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, но вдолларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии», в среднемцена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%. Но доллар-топодорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынок стагнирует, протягивая рукиза помощью то к государству, то к потенциальному покупателю. И если в первомслучае приходится ползти на коленях, то во втором можно шагать с гордо поднятойголовой, продолжая диктовать свои условия. «Людям нужно решить жилищнуюпроблему» — эта аксиома больше всего окрыляет застройщика, оставшегося безприманки в виде ипотечного кредитования. Пока работала ипотека и банкиразделяли риски с застройщиками, в среднем за год продавалось 9-10 тыс. квартирна первичке и 20 тыс. на вторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, на вторичномрынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье в новостройках покупаютединицы.

 Аргумент №2: снижение цены превращает реальный спрос в отложенный

«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, сновавозьмут паузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместительгенерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММАлексей Говорун. Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютныхкредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются. Навернякастроители могли бы пожертвовать своей маржой и отдать квартиры, например, посебестоимости.

«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес ипремиум, — говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20%от нынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщик непродаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене. Те застройщики,которые уже предлагают квадрат за $800, находятся на грани выживания. Наподобную «скидку» соглашаются лишь те, кто вынужден погашать кредиты».

Аргумент №3: высокая себестоимость строительства

Ни один производитель не согласится опустить цену нижесебестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик. «Ценаквадратного метра формировалась в течение трех лет, и конечно, в долларовомисчислении, причем по старому курсу, — рассказывает Алексей Говорун. — Сколькобы ни было непроданных квартир в объекте — это актив застройщика. Застройщику необходимовыполнять свои обязательства и перед инвесторами, и перед кредиторами. И еслион хочет оставаться в бизнесе, но у него нет резервов, скажем так, «подкожногожирка», тогда ему приходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируяпокупателя».

А самый распространенный пример такой мотивации — скидки.Например, при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот вбольшинстве случаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого жеогромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную. И на такую покупку нужнасумма около миллиона гривен. Но ирония в том, что щедрые скидки, кажется,закончились еще в феврале. Зимой многие застройщики были сильно напуганыпредсказаниями катастрофы и пытались выйти сухими из воды, предлагая скидки врамках новогодних акций. Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бывидимость стабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не увсех.

Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. Внекоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Только еслирассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучшепоинтересоваться финансовым состоянием застройщика. И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компанииSV Development Сергей Костецкий,уступит каждый. Стоит только прийти лично и предложить наличностью $800 заквадрат против тысячи застройщика.

Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе«Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Но сейчас их в предложении нет, зато естьтрешки, по цене 13 тыс. грн./кв. м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, ценаизменилась в начале года, и как ни странно, в сторону увеличения. Но в «Пагоде»готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальныйподход.

Аргумент№4: дефицит жилья увеличивается

Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынокнедвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроек заморожены,строительство ведется только на объектах с готовностью 70-80%. А этоновостройки, где фундамент закладывался в начале 2007-ого. Сейчас новых строекне начинают. «Уже в следующем году предложений от застройщиков может и небыть», — прогнозирует начальник отдела продаж компании «Пагода» ТарасРоманенко. И вот этот провал предложения приведет к очередному повышению цен.

Аргумент №5: рынокдостиг ценового дна

Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы,считает Алексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичноежилье не опустится. «Цены выровняются до конца года при условии, что никакихэкономических потрясений и катастроф больше не будет и останется стабильнымкурс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объекты будутперепозиционированы согласно классу жилья, которому они действительносоответствуют, в связи с чем и будет наблюдаться колебание цен, но в среднем порынку без резких скачков на снижение или повышение». Так что обвал вряд ливозможен. «Рынок фактически стоит, — констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили цену предложения ипочти ничего не продают». К слову, если присмотреться к предложениямзастройщиков, то на продажу выставляются квартиры класса «бизнес» или«премиум». Например, в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов,и ни один из них не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. В комплексе «Триумф»квадрат стоит $4,5-10 тыс.

Аргумент №6: недвижимость — единственный способ вложить деньги