Способ избавиться от плохих услуг ЖЭКа

"ЖЭК-потрошитель", "БЛЭК-ЖЭК" - как только не обзывают граждане жилищно-эксплутационные организации, переданные нам в наследство как атавизм от "совковых" времен. Но когда мы с благодарностью получали в наем квартиры от государства, можно было терпеть халатное отношение ЖЭКа к состоянию своего дома. Сегодня, являясь собственниками квартир и совладельцами многоквартирных домов, разумные и неленивые граждане начали активно отказываться от услуг ЖЭКов, нанимая по собственному усмотрению частные организации для обслуживания своих домов.

Как это реально работает? Через создание ОСМД - организации совладельцев многоквартирных домов, которые передают обслуживание своих домов избранным им компаниям и контролируют выполнение прав и обязанностей сторонами.

Дом высокой культуры и быта

Статус и деятельность ОСМД регулируется одноименным Законом. Согласно п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗУ "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", ОСМД - юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Объединение отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде (причем именно на стороне жильцов).

Как создать ОСМД

Для создания ОСМД инициативная группа в составе не менее трех владельцев квартир или нежилых помещений созывает учредительные собрания. Не позднее чем за 14 дней до проведения учредительного собрания всех его участников под расписку или рекомендованным письмом необходимо уведомить о дате, месте, времени его проведения и повестке дня. Решение о создании ОСМД считается принятым, если на собрании присутствовало более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. На первом собрании утверждается Устав организации.

После принятия решения о создании ОСМД необходимо его зарегистрировать в исполнительном комитете соответствующего органа местного самоуправления. ОСМД считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации. Оформление и регистрация всех документов осуществляются бесплатно.

Высшим органом управления является общее собрание жильцов, к исключительной компетенции которого принадлежат утверждение устава, внесение в него изменений; избрание членов правления; решение вопроса об использовании объектов, которые находятся в общей собственности; утверждение сметы, баланса ОСМД и годового отчета; определение размеров взносов и платежей членами кондоминиума; принятие решения о реконструкции и ремонте дома или о возведении хозяйственных сооружений; определение ограничений на пользование объектами, которые находятся в общей собственности; принятие решений о передаче в аренду объектов, которые находятся в общей собственности; утверждение соглашений о создании обществ или об участии в них.

Для руководства текущей деятельностью ОСМД избирается правление. Оно является исполнительным органом кондоминиума и подотчетно общим собраниям, которые устанавливают порядок избрания и отзыва членов правления, их количественный состав и сроки избрания. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления на общих собраниях из числа членов ОСМД избирается ревизионная комиссия (ревизор) или принимается решение о привлечении аудитора.

ОСМД после приобретения статуса юридического лица может принять на собственный баланс весь жилищный комплекс; по договору с предыдущим собственником оставить его балансодержателем всего жилищного комплекса или его части; заключить договор с любым юридическим лицом, устав которого предусматривает такую деятельность, о передаче ему на баланс всего жилищного комплекса или его части.

Контроль за качеством услуг ЖКХ

Перефразируя афоризм французского писателя Жюля Ренара, можно сделать однозначный вывод: будучи членом ОСМД или потребляя услуги ЖЭКа, платить за коммунальные услуги все равно нужно. Только вот в составе кондоминиума этот процесс выглядит намного органичнее и правильнее. И проконтролировать расход средств будет проще.

После регистрации кондоминиум открывает свой счет в банке, на который будет поступать квартплата от всех его членов. Эти средства могут расходоваться исключительно по усмотрению жильцов дома. Субсидии и льготы, которые выделяются гражданам Украины из государственного бюджета, сохраняются и перечисляются на счет ОСМД с момента его образования. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий также по закону не отменяются.

Какая организация будет обслуживать дом, решает общее собрание жильцов: можно заключить договор с частными предприятиями по бытовому обслуживанию жилого фонда, можно с любым ЖЭКом. С организациями, которые поставляют газ, воду и тепло, занимаются вывозом мусора, ОСМД необходимо заключить прямые договора. При наличии технической возможности проведения поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг владельцы жилых и нежилых помещений могут перечислять средства непосредственно предприятиям и организациям, которые предоставляют эти услуги, или согласно заключенным договорам - на счет ОСМД для накопления и следующего пересчета. При отсутствии отмеченной технической возможности управитель обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые приборы учета.

Если правление кондоминиума самостоятельно осуществляет функции управителя, то по договору с поставщиками коммунальных услуг оно может быть коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг. В этом случае ОСМД несет полную ответственность за своевременную оплату фактически употребленных его членами коммунальных услуг.

Владельцы квартир, помещений, не оборудованных приборами учета, обязаны заключить договор об обслуживании и оплате коммунальных услуг с управителем, даже если они не являются членами ОСМД. Отказ от этого или неуплата счетов не допускаются. Такие действия являются нарушением прав других членов ОСМД и основанием для обращения в суд о взыскании задолженности в принудительном порядке.

Акцент

"Убрать домомучителя": что делать, если председатель ОСМД не справляется со своими обязанностями

При нормальной налаженной работе объединение совладельцев многоквартирного дома служит на благо всех жителей дома. Но иногда получается совсем наоборот - кто-то один умудряется пользоваться всеми благами, остальные молча страдают. Так случилось в одном из домов в столице. Не будем называть конкретных адресов и имен, а просто расскажем, как председатель правления ОСМД, грубо нарушая закон, сдал в аренду без согласия жильцов практически все помещения, которые являются общей собственностью жильцов, принял на себя полномочия чуть ли не Бога, отрезав от коммуникаций должников. Если вы столкнулись с чем-то подобным, вам необходимо знать, как квалифицировать такие действия председателя правления ОСМД с точки зрения закона.

Итак, в 2005 году во время первого и единственного собрания жильцов некто был избран председателем ОСМД. Согласно ст. 6 ЗУ "Об объединении совладельцев многоквартирных домов" (далее - Закон), необходимо было, чтобы за это решение проголосовало не менее 2\3 присутствующих лиц, имеющих право голоса. Правомочным собрание является, если на нем присутствуют более 50% собственников. Эти 50 процентов собрать так и не удалось, поскольку дом был в состоянии заселения. Соответственно, назначение нашего "героя" председателем является незаконным, поскольку собрание тогда так и не состоялось. Потому необходимо обратиться в суд с требованием признать решение собрания неправомерным и отменить его.

За время своего правления председатель умудрился самостоятельно принять решение о сдаче в аренду подвального помещения дома под сауну, сдать в аренду часть обшей территории на первом этаже дома агентству недвижимости, позволить одной телекоммуникационной компании разместить на крыше дома антенну. Жильцы должны понимать, что подобные решения принимаются исключительно на общем собрании жильцов, которые являются высшим органом управления ОСМД. Все эти договора аренды должны быть признаны недействительными в суде на основании нарушения ст. 10 Закона. Все полученные по договорам председателем средства должны быть возвращены в карман арендаторов, которые должны немедленно освободить занятые ими помещения дома.

Что касается таких действий, как самовольное отключение некоторых жильцов от коммуникаций, то их можно квалифицировать как превышение власти или служебных полномочий. А это - уже преступление. Во-первых, эти действия причинили существенный вред охраняемым законом правам и интересам отдельных граждан. Во-вторых, председатель ОСМД - никто иной, как должностное лицо в понимании Уголовного кодекса, поэтому является субъектом преступления, предусмотренного ст. 365 УК.

В любом случае, прекратить полномочия председателя нужно и можно в любой момент - просто путем созыва (лучше всего в письменной форме) общего собрания с указанием повестки дня переизбрать председателя.

Автор: Анна Воеводина

Источник: Судебно-юридическая газета