В сфере недвижимости назревает очередной скандал

Многие пригородные застройщики взяли на вооружение схемы своего скандально-известного столичного коллеги Войцеховского, сообщил UBR аналитик SV Development Сергей Костецкий. 

Читай также: В Украине выросли объемы строительства

“Они начинают строить все новые и новые объекты, выставляют цены на уровне себестоимости, а то и ниже, и даже создают видимость активной работы. Но фактически дома сооружаются крайне медленно, сроки ввода в эксплуатацию все время переносятся. Главная цель таких застройщиков - собрать деньги с покупателей квартир в новых объектах на достройку уже начатых. И в какой момент эта пирамида рухнет - можно только догадываться“, - рассказал Костецкий.

"Пирамида" с видом на лес

Глава агентства “Евро Рейтинг“ Григорий Перерва подкрепляет эмоциональные выводы коллег статистикой. По его данным, в прошлом году в пригороде было построено более 1 млн кв м жилья. На начало 2017 г сооружается 200 новых ЖК с заявленными сроками ввода в эксплуатацию начиная со второго квартала 2017 г до 2022 г.

“В реальности объектов еще больше, просто некоторые предпочитают “не светиться“, ориентируются исключительно на локальные продажи“, - предположил Перерва.

Читай также: Сколько семей в 2016 году получили квартиры от государства

При этом, как удалось выяснить “Евро Рейтингу“, явных долгостроев в пригороде - не менее 20% (40 объектов). 

“Как правило, у застройщиков, которые тянут с вводом дома в эксплуатацию, две проблемы. Во-первых, они не могут получить от местных властей “добро“ на изменение целевого назначения земли (как правило, она оформляется под индивидуальное, а не под высотное строительство). Во-вторых, возникают сложности с подключением к коммуникациям. В итоге человек получает квартиру, но не право собственности на нее“, - пояснил Григорий Перерва.

По его словам, большинство застройщиков начинаю работы на объектах, как только получат участок, вне зависимости от того, насколько его статус соответствует строящемуся дому. Документы приводят в порядок уже в процесс строительства, рассчитывая уладить все проблемы к моменту ввода ЖК в эксплуатацию. Но, как показывает практика, сделать это удается далеко не всем.

В “Евро Рейтинге“ говорят, что вычислить “пирамиды“ непросто. 

“Договариваться с местными властями иногда сложнее, чем со столичными. Поэтому проблемы возникают даже у добросовестных застройщиков. Иногда в одном комплексе у нескольких объектов с документами все в порядке, а отдельные, по сути, незаконные“, - отмечает Перерва.

Читай также: Как украинские застройщики экономят на квадратных метрах

Издержки ценника

В отдельную категорию аналитики выделяют застройщиков, у которых попросту нет денег на достройку домов. Цены на жилье в пригороде по-прежнему приятно удивляют покупателей: предложения стартуют с 6-8 тыс грн/кв м. А за 8-10 тыс грн обещают уже квартиру в доме комфорт-класса. 

Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что за последний год новостройки под Киевом подорожали на 10%. Но, по словам Григория Перервы, цены подняли далеко не все, а некоторые даже снизили. В итоге усредненная динамика рынка близка к статистической погрешности, то есть, цены фактически стоят, хотя все составляющие строительства дорожают.

При почти одинаковых натуральных показателях киевского и пригородного рынков (1 млн кв м в 2016 г) стоимость первого оценивается в 7,1 млрд грн, а второго - всего в 780 млн грн. 

Разница в стоимости киевского и пригородного жилья варьируется от 10% до 100%. С одной стороны, дешевизна привлекает в пригород покупателей, с другой - и дальше надувает “пузырь“. По оценкам экспертов, цена, которая позволяет застройщику покрыть себестоимость и выйти хотя бы в небольшой плюс составляет порядка 10 тыс грн/кв м, что вдвое больше минимального предложения по рынку.

Читай также: Какие шаги следует предпринять для развития бизнеса в 2017 году

Сергей Костецкий говорит, что многие застройщики, наученные горьким опытом кризисных времен, даже в случае явных проблем до последнего “держат марку“. 

“Они даже не увольняют людей, оставляют несколько бригад для создания видимости работ, и, естественно, продолжают продавать квартиры“, - рассказал он. 

Поэтому первое, что советуют сделать эксперты потенциальным покупателям, выбирающим квартиры в пригородных новостройках - поинтересоваться даже не столько репутацией застройщика, сколько документами на конкретный дом, и, прежде чем платить, промониторить насколько активно идут работы и “растет“ ли объект. 

Явный перегруз

Активность застройщиков в пригороде будет расти и дальше. Эксперты считают, что бум продлиться еще, как минимум, пару лет. Главная причина - стабильно высокий спрос. 

Читай также: Что предложит украинцам рынок недвижимости в 2017 году

“Соотношение сделок в Киеве и пригороде приблизилось пропорции 50 на 50. Основной спрос в эконом-сегменте сконцентрирован именно в пригороде, и такая тенденция будет сохраняться“, - уверен эксперт.

Наиболее массировано застраивается Киево- Святошинское направление. “На первом месте - Ирпень, где возводится 40 объектов“, - отмечает Перерва. 

Застройщики облюбовали также Софиевскую Борщаговку. Сейчас там реализуется сразу несколько масштабных проектов, в частности, “Европейка“ (112 объектов), ЖК “София“ (49 объектов), “Софиевская сфера“ (40 домов). Целые микрорайоны застраиваются также в Гатном (ЖК “Озерный гай“, 32 объекта), Броварах (ЖК Scandia, более 100 объектов), Святопетровском (ЖК “Петровский квартал“, 50 объектов) и др. 

“Наблюдаем и увеличение активности на Левом берегу, в первую очередь, в Борисполе и Броварах. С точки зрения инфраструктуры преуспевают Ирпень и Буча, благодаря успешной реализации целостной концепции развития городов (создание парков, зон отдыха, стадионов, детских садов и медицинских центров)“, - добавляет Михаил Артюхов.

Читай также: В Киеве выросли продажи элитной недвижимости

Впрочем, Григорий Перерва не столь оптимистичен. По его словам, темпы развития пригородной инфраструктуры явно не поспевают за новостройками. В итоге практически во всех городах- спутниках нарастает дефицит мест в детсадах и школах, хромает медицина и пр. 

“Явный прогресс демонстрирует разве что ритейл - супермаркеты пошли за покупателями и активно осваивают пригород“, - утверждает эксперт.

Ситуацию должны исправлять сами застройщики. И у многих в проектах ЖК предусмотрено сооружение детсадов и школ. Но, во-первых, строят объекты социальной инфраструктуры в последнюю очередь, когда в части домов уже живут люди. Во-вторых, новые учреждения, как правило, частные, поэтому не всем по карману.

Нарастают и транспортные проблемы: жители пригорода не понаслышке знают об огромных пробках на въездах в столицу утром и вечером. А в этом году может стать еще хуже, ведь сравнительно недорогое жилье в пригороде для многих горожан - единственный способ обзавестись собственной жилплощадью.

Читай также: Местные власти выдают более 20% разрешений на строительство

“Крупные европейские города давно нашли хорошее решение этого вопроса в объединении городского метро с железнодорожным транспортом. Их в пример стоило бы позаимствовать и нашим властям“, - резюмировал Артюхов.

Впрочем, в этом году на столь масштабные и недешевые проекты в бюджете вряд ли найдутся деньги.

Ранее сообщалось, что Верховная Рада Украины 17 января отменила определение категории сложности объектов строительства, поскольку искусственное разделение объектов строительства на пять категорий сложности (при параллельно существующем разделении на три класса последствий) давало недобросовестным застройщикам возможности для манипуляций при получении права на выполнение строительных работ.

Смотри также - Кто допустил скандальную стройку ТРЦ над станцией метро в Киеве:

• Теги:
• недвижимость
• строительство
• законодательство
• застройщики
• МЭРТ