- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Как обменять депозит на квартиру
Условия обмена "депозит-квартира"
По мнению юриста, предложенная операция предполагает зачет средств,размещенных вкладчиком на депозитном счете (предварительно зачисленныхна текущий счет) в счет приобретения квартиры, на которую банк обратилвнесудебное взыскание и которую он приобрел в собственность наосновании ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворениитребований кредиторов.
"Такая операция будет возможна, если срок возврата депозитанаступил, и новый депозитный договор не был заключен, поскольку он бывоспрепятствовал досрочному возврату средств", - отмечает адвокат.
Кроме того, по словам Н.Доценко-Белоус, сумма депозита должна бытьравна или превышать стоимость предлагаемой для приобретения "залоговой"квартиры, или же вкладчик должен быть готов доплатить разницу междуоценочной стоимостью залоговой квартиры и суммой депозита.
Также на залоговую квартиру банк, как ипотекодержатель, долженобратить взыскание, а сама квартира должна быть оформлена в егособственность. Обязательным является наличие штампа БТИ (извлечения изреестра прав собственности на недвижимое имущество) на ипотечномдоговоре (или на договоре об удовлетворении требований кредиторов),который будет являться правоустанавливающим документом на квартиру всоответствие со статьей 37 Закона Украины "Об ипотеке".
Юридическое обоснование для продажи залоговых квартир
Н.Доценко-Белоус отметила, что с 14 января 2009 года, совступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года, банки(ипотекодержатели) имеют право обратить внесудебное взыскание наквартиры не только на основании отдельного договора об удовлетворениитребований кредиторов, но и на основании оговорки в ипотечном договоре.
Более того, ипотекодатель получил беспрецедентное право на продажупредмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора безсогласия ипотекодержателя. "Эта норма позволяет ипотекодержателю нетолько обратить взыскание на залоговое имущество, но и осуществить егобеспрепятственную реализацию (в данном случае - отчуждение вкладчику)без выселения ипотекодателя, которая возможна исключительно по решениюсуда согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины", - отмечаетадвокат.
Н.Доценко-Белоус напомнила, что данную правовую позицию поддержалМинюст, отозвав 17 февраля 2009 года разъяснение о запрете внесудебноговзыскания на основании ипотечного договора. "Единственной обязанностьюипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомлениепоследнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, опланируемой сделке за тридцать дней до даты ее осуществления", -добавила она.
Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банкамивопросов с залоговым имуществом, поскольку перечисленные нормыпозволяют отчуждать залоговое имущество без выселения граждан, накоторое требуется решение суда.
Изъятие квартир - легальное рейдерство?
Адвокат уверена, что для заемщиков перечисленные изменения – этохудший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель подлозунгом "стабилизации строительства и реализации жилищных правграждан" (Преамбула Закона N800). "Поскольку граждане в один день нетолько утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои правав суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (в нашемслучае – "невинный" вкладчик), истребование имущества у которого внатуре возможно в исключительных случаях согласно статье 388Гражданского кодекса Украины", - поясняет Н.Доценко-Белоус.
Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры,переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этойквартире несовершеннолетних детей (законы Украины "Об охране детства","Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей").Выселение несовершеннолетних детей может быть осуществленоисключительно при согласии органа опеки и попечительства при условиипредоставления им другого места проживания с аналогичными или болеелучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно бытьпригодно и предназначено для проживания (например, помещение детскогодома и т.д.).
Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение правна жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов ихсемей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы,призывники). Однако данная норма распространяется исключительно наотношения найма жилых помещений государственного и общественного(коммунального) жилого фонда (статья 4, глава 2 Жилищного кодексаУССР).
"Соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждениизалоговой квартиры. В то же время, для чистоты сделки банкупредварительно необходимо произвести выселение указанных лиц всоответствие со статьей 109 ЖКУ", - подчеркивает адвокат.
Выводы
Таким образом, вкладчик действительно сможет трансформировать свойвклад в квартиру, на которую банком обращено взыскание, однако при этомон не будет застрахован от рисков последующих судебных споров спредыдущими ее собственниками и лицами, постоянно проживающими в ней."К примеру, на основании договора долгосрочной аренды с символическойарендной платой", - отмечает Н.Доценко-Белоус.
Источник:
По мнению юриста, предложенная операция предполагает зачет средств,размещенных вкладчиком на депозитном счете (предварительно зачисленныхна текущий счет) в счет приобретения квартиры, на которую банк обратилвнесудебное взыскание и которую он приобрел в собственность наосновании ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворениитребований кредиторов.
"Такая операция будет возможна, если срок возврата депозитанаступил, и новый депозитный договор не был заключен, поскольку он бывоспрепятствовал досрочному возврату средств", - отмечает адвокат.
Кроме того, по словам Н.Доценко-Белоус, сумма депозита должна бытьравна или превышать стоимость предлагаемой для приобретения "залоговой"квартиры, или же вкладчик должен быть готов доплатить разницу междуоценочной стоимостью залоговой квартиры и суммой депозита.
Также на залоговую квартиру банк, как ипотекодержатель, долженобратить взыскание, а сама квартира должна быть оформлена в егособственность. Обязательным является наличие штампа БТИ (извлечения изреестра прав собственности на недвижимое имущество) на ипотечномдоговоре (или на договоре об удовлетворении требований кредиторов),который будет являться правоустанавливающим документом на квартиру всоответствие со статьей 37 Закона Украины "Об ипотеке".
Юридическое обоснование для продажи залоговых квартир
Н.Доценко-Белоус отметила, что с 14 января 2009 года, совступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года, банки(ипотекодержатели) имеют право обратить внесудебное взыскание наквартиры не только на основании отдельного договора об удовлетворениитребований кредиторов, но и на основании оговорки в ипотечном договоре.
Более того, ипотекодатель получил беспрецедентное право на продажупредмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора безсогласия ипотекодержателя. "Эта норма позволяет ипотекодержателю нетолько обратить взыскание на залоговое имущество, но и осуществить егобеспрепятственную реализацию (в данном случае - отчуждение вкладчику)без выселения ипотекодателя, которая возможна исключительно по решениюсуда согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины", - отмечаетадвокат.
Н.Доценко-Белоус напомнила, что данную правовую позицию поддержалМинюст, отозвав 17 февраля 2009 года разъяснение о запрете внесудебноговзыскания на основании ипотечного договора. "Единственной обязанностьюипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомлениепоследнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, опланируемой сделке за тридцать дней до даты ее осуществления", -добавила она.
Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банкамивопросов с залоговым имуществом, поскольку перечисленные нормыпозволяют отчуждать залоговое имущество без выселения граждан, накоторое требуется решение суда.
Изъятие квартир - легальное рейдерство?
Адвокат уверена, что для заемщиков перечисленные изменения – этохудший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель подлозунгом "стабилизации строительства и реализации жилищных правграждан" (Преамбула Закона N800). "Поскольку граждане в один день нетолько утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои правав суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (в нашемслучае – "невинный" вкладчик), истребование имущества у которого внатуре возможно в исключительных случаях согласно статье 388Гражданского кодекса Украины", - поясняет Н.Доценко-Белоус.
Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры,переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этойквартире несовершеннолетних детей (законы Украины "Об охране детства","Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей").Выселение несовершеннолетних детей может быть осуществленоисключительно при согласии органа опеки и попечительства при условиипредоставления им другого места проживания с аналогичными или болеелучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно бытьпригодно и предназначено для проживания (например, помещение детскогодома и т.д.).
Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение правна жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов ихсемей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы,призывники). Однако данная норма распространяется исключительно наотношения найма жилых помещений государственного и общественного(коммунального) жилого фонда (статья 4, глава 2 Жилищного кодексаУССР).
"Соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждениизалоговой квартиры. В то же время, для чистоты сделки банкупредварительно необходимо произвести выселение указанных лиц всоответствие со статьей 109 ЖКУ", - подчеркивает адвокат.
Выводы
Таким образом, вкладчик действительно сможет трансформировать свойвклад в квартиру, на которую банком обращено взыскание, однако при этомон не будет застрахован от рисков последующих судебных споров спредыдущими ее собственниками и лицами, постоянно проживающими в ней."К примеру, на основании договора долгосрочной аренды с символическойарендной платой", - отмечает Н.Доценко-Белоус.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
