Покупка имущества: предъявите ваши документы

Согласно действующему законодательству,любую договоренность нужно отразить на бумаге, составив договор купли - продажибудь то движимого или недвижимого имущества. После чего констатацию факта сменысобственника заверить нотариально с государственной регистрацией договора. Аэто уже не только право на счастье, но и обязательство его обеспечить.

Автомобиль: куплен, но не продан

По непроверенным данным, каждоготретьего покупателя автомобиля можно уличить в несоблюдении буквы Закона. Нето, чтобы они злостно нарушают предписание, но и не совсем ему следуют. С цельюсэкономить большинство сделок оформляются не по договору купли-продажи, а подоверенности. Паспорт транспортного средства с отметкой ГАИ о снятии с учетадля продажи, отчуждение, доверенность, если продавец не является собственником,для оформления номерного агрегата получить в ГАИ свидетельство навысвободившийся номерной агрегат. Такой нехитрый подбор документов для продавцаавтомобиля. И мало какой покупатель поинтересуется, а имеет ли еще кто, кромепродавца (например, его первая супруга), право претендовать на владениестальным конем?

Реальность жестока и к покупателям, и кпродавцам автомобилей - бьет по карману "лишними" платежами, разными комиссионнымии налогами. "Приобретая машину таким способом, - заостряет вниманиепокупателя автомобиля Ирина Шевчук, - человек не становится ее собственником,он - просто лицо, которое пользуется транспортным средством и имеет право имраспоряжаться, если доверенностью предоставлено такое право". Даже невзирая на то, что машина снята продавцом с учета, владельцем авто все равночислится продавец. И тогда, когда ваше бывшее авто послужит средствомпередвижения, скажем, удачно скрывшимся грабителям банка, то, в первую очередь,вам придется доказать, что давно сменили стального коня на двугорбого верблюда.Как замечает Ирина Шевчук, подобный вариант сделки для обеих сторон чреватсерьезными нежелательными последствиями, и рекомендует, все же покупать - продаватьавтомобиль с оформлением договора купли-продажи.

Продать недвижимость, купить

Будущему владельцу квартиры, дома сучастком или машины придется приложить максимум усилий, чтобы найти наиболеебезопасный вариант заключения сделки. Как бы эгоистично это не выглядело, нонеобходимо убедиться, что предмет покупки достанется только тебе и никомубольше. Посему придется протестировать его на юридическую чистоту. Иногда и сампродавец может не знать, что продать имущество невозможно.

Лучше не связываться с покупкойквартиры, если в ней прописаны малолетние дети (и при этом аргумент, что правомсобственности на нее ребенок не обладает, может не оказаться решающим).

Более того, возможен вариант, когда вквартире человек не прописан, но сохраняет право проживания.

"Часто квартира (или дом) находитсяв общей частичной собственности, скажем, у супругов, - рассказывает юристюридической фирмы "Астерс" Ирина Шевчук. - Если один из совладельцев(или оба) принимает решение продать квартиру одному покупателю, то договорбудет заключаться между двумя продавцами и покупателем; но, не зависимо отколичества сторон, такой договор будет регулироваться теми же нормамизаконодательства, которые применяются к двусторонним договорам. Как известно, вслучае общей частичной собственности каждый из совладельцев имеетпреимущественное право покупки доли или части, принадлежащей другомусовладельцу. То есть, приняв решение продать свою часть недвижимости поопределённой цене, её владелец обязан предложить её выкуп в первую очередь совладельцу.И только если последний отказался, она может продаваться другим покупателям натех же условиях. Если это условие не соблюдено, существует большой рискпризнания заключённого договора купли-продажи не действительным со всемивытекающими последствиями".

На сто процентов проверить юридическуючистоту квартиры (дома, земельного участка) невозможно - доказано практикой ивременем. Покупателю легче будет проверить юридическую чистоту квартиры сучастием нотариуса, это избавит от сомнений и на счет чистоты предоставленныхпродавцом документов, поскольку нотариус несет полную имущественнуюответственность всеми своими средствами и имуществом за каждый удостоверенныйдоговор. Хотя риски покупателя и продавца неравнозначны, заинтересованность втом, чтобы привлечь к делу нотариуса, у каждого одинакова.

Например, продавцу подскажет, как лучшеоформить сделку - через договор купли-продажи или дарения, или если естьжелание оставить квартиру за собой, то возможен договор пожизненного содержанияс иждивением. В конце концов, нотариус обязан знать истинные намерения обеихсторон (в своих же интересах). В конце концов, нотариус и сам оставляет своюподпись под договором, согласно которому "продавец передаёт или обязуетсяпередать такое недвижимое (или движимое) имущество в собственность покупателя,а покупатель принимает или обязуется принять это недвижимое (или движимое)имущество и заплатить за него определённую денежную сумму"; также заноситпараметры сделки в свой реестр.

Составить договор

"В каждом конкретном случаеграмотный юрист или нотариус должен посоветовать сторонам внести в договор тепункты, которые максимально точно и детально отобразят действительные намерениясторон, что также будет являться гарантией от возможных недобросовестныхдействий в последующем, - рекомендует Ирина Шевчук и не советует пользоватьсяшаблонными формами договора, которые содержат только общие положения, абсолютноне учитывая специфику твоего конкретного случая. - Чем детальнее будутпрописаны все согласованные сторонами условия, тем меньше нежелательныхпоследствий может возникнуть".

При этом не существует идеальной формыдоговора купли-продажи. "Во-первых, законодательство устанавливает, чтостороны являются свободными при заключении договоров, - утверждает ИринаШевчук. - Это означает, что кроме обязательных, определённых законодательствомусловий, в договор включают любые условия, которые определяются исогласовываются сторонами. Такая свобода действий является объяснимой иприемлемой для сторон, если мы задумаемся над тем многообразием нюансов ичастных случаев, которые могут возникнуть в регулируемых правоотношениях".

Трудно не согласиться, задумавшись,например, о том, когда отдать всю оговоренную сумму за квартиру: до подписаниядоговора у нотариуса, после или во время? Передача денег, пожалуй, еще болеещепетильный вопрос, чем пункты в договоре. Как утверждают юристы, договоритьсяможно о любом варианте, а чтобы лишний раз не переживать - указать егоотдельным пунктом договора. Только в этом случае можешь быть уверенным, чтополучишь всю сумму в купюрах, номиналом не больше двадцатки. Как покупателю,так и продавцу не мешает перестраховаться, например, с помощью банка. Скажем, воговоренный день сделки покупатель на счет продавца со своего счета переводитопределенную сумму (а если впоследствии возникнут претензии со стороныпродавца, то выписка из банка будет весьма серьезным доказательством в пользупокупателя).

Эта же сумма должна быть обозначена и вдоговоре. Хотя, не корысти ради, а только исключительно для экономии часто вдоговоре указывается не рыночная стоимость, а цена квартиры согласно справкиБТИ, где цены сложены согласно прейскурантам еще прошлого века. Конечно, этопомогает сэкономить на оплате нотариальных услуг (хотя у частных нотариусовчаще существует почасовая оплата или "ставка" по определенным видамсделок), уплате налогов. Но в случае, если вдруг договор будет расторгнут,покупатель наверняка потеряет разницу между оплаченной и указанной в договоресуммой.

К какому нотариусу лучше обратиться -государственному или частному - зависит от того, как договориться с партнеромпо сделке. Первый за работу свою возьмет дешевле, но и в очередь запишет черезпару-тройку месяцев, второй, естественно, обойдется немногим дороже, но сделкасостоится в удобное для тебя время.

"На практике, оплата расходов,связанных с заключением и нотариальным оформлением предварительного договора, атакже договора купли-продажи происходит по согласованию сторон. Общие расходыбудут составлять 1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд и налог с дохода,полученного от сделки продавцом, - говорит Ирина Шевчук. - Не зависимо от того,разделят ли стороны расходы по согласованию между собой или их оплатит одна изсторон, удержание в пенсионный фонд и, конечно, налог с дохода будут записаны напродавца".

Украинцы очень любят наличные деньги, апотому в 99 случаях из 100 приходят на сделки купли - продажи с чемоданами и согромным доверием (ну как-то право неловко при людях такие деньги считать).Чтобы не стать жертвой обмана и не трястись в ожидании пули-дуры из-за угла,лучше заранее открыть счет в банке, назначить там встречу с покупателем - ипусть он сам положит на ваш счет деньги. При этом вы буквально не брали в рукичужих денег. Это, кстати, будет и неоспоримым доказательством в случае судебныхразбирательств, если вдруг что.

Нелишний четвертый

Кроме нотариуса засвидетельствовать твоюсделку могут еще и посредники. Конечно, они возьмут вознаграждение за своеучастие, но с них ты можешь потребовать и выполнения некоторых работ, например,проверить труднодоступные для тебя факты по объекту покупки (скажем, нечислится ли машина в угоне, насколько "чиста" квартира) или подыскатьхорошего покупателя. Если в случае с продажей авто посредник - не обыкновенныйперекупщик или в случае с квартирой - не брокер-одиночка, а специалистысерьезных фирм, то он будет весьма полезен и при заключении договора купли -продажи. Такой "свидетель" оценит объект, поможет с подготовкой ипроверкой документов, а также обязательно зафиксирует факт совершения сделки,факт перехода собственности от продавца к покупателю. И если впоследствиипродавец надумает обратиться в суд, чтобы вернуть проданное, у него уже ничегоне получится.

Личный опыт

В мае Лидия Кривзун неимовернорадовалась: наконец-то нашелся покупатель, согласившийся на выставленную заквартиру цену. Чтобы поскорее все состоялось и дабы поменьше рисковать, задаткадо сделки не было. К сделке было все готово, но в обозначенный день к нотариусувместе с покупателем Лидия не пошла. За день до условленного дня встречи рухнулдоллар. В телефонных переговорах накануне не удалось убедить покупателяпровести расчет в долларах - покупатель готов был предоставить всю сумму вгривнах, естественно, по действующему "на сегодня" курсу.

На сумме в долларовом эквиваленте в парусотен тысяч это была значительная потеря, потому Лидия решила подождать другогопокупателя. Как рассказывает нотариус Ирина Козьякова, такой случай - ужезакономерность. Продавец с покупателем просто оговаривают цену устно, и, какправило, в долларах. Но расчеты, согласно Закону, должны происходить в гривнах,и нотариус в договоре пропишет цену сделки в национальной валюте (тогда какпродавец и покупатель могут рассчитываться в той валюте, о которойдоговорились). А эквивалент в иностранной валюте в договоре можно указатьдополнительно.

Однако при этом каждый - и покупатель, ипродавец - в уме держит "свой" курс, ориентируясь на коммерческийкурс купли и продажи валюты в обменниках. Тогда как нотариус будеториентироваться исключительно на курс, установленный НБУ. Чтобы не попастьвпросак, Ирина Козьякова рекомендует указывать в договоре не только суммусделки в гривнах, но и ее эквивалент в другой валюте, указав курс соотношениявалют еще в предварительном договоре.

Автор: Наталья Гомоля