Как грамотно обменять квартиру

Но бартер не должен проходитьпо схеме «махнемся не глядя», как предлагал герой фильма «По семейнымобстоятельствам». Иногда предполагаются и денежные доплаты.Корреспондент «Сегодня» примерил «шкуру менялы» и ринулся в рынок с1-комнатной (каюсь — условной) квартирой площадью в 34 кв. м, якобырасположенной в «чешке» на Днепровской Набережной. Притом жадно оценилэту «хатку» в $60 тысяч. В стремлении узнать, какие риски подстерегаютпри обмене, мне помогли разобраться правоведы: Анна Панченко — юристюридической фирмы «Шмаров и Партнеры», адвокат юридической фирмы«Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков и адвокат Киевской областнойадвокатуры Михаил Крулько. Итак, посмотрим, что можно выгадать на«единичке» ценой $60 тысяч, а что — прогадать.

Новострой?Недострой!

Квартиру в недостроенном доме на Харьковском шоссе(площадь этой «единички» — 52 кв. м) хозяин с радостью готов поменятьне только на нашу «чешку», но на любую другую квартиру, на земельныйучасток под Киевом и даже на автомобиль. Его брокер Игорь К. говорит,что предложение безуспешно «висит» на рынке уже 2 месяца. Приезжаютклиенты, видят незаконченный дом, где есть подъемный кран, охранастройплощадки, а строителей — увы — и уезжают, меняться не хотят. Аведь дом строится в очень удобном месте, есть великолепная транспортнаяразвязка, до Ленинградской площади — буквально два шага.

Риск

Он колоссальный, но затолежит на поверхности, поэтому его легко избежать Сегодня любойнезавершенный дом может стать таковым на долгие годы, если не вовсеостаться вечным недостроем. А возведение этой многоэтажки, как мынаблюдали, еще до кризиса стало пробуксовывать, а сейчас дела с нейвовсе печальны. Выходит, взамен нашей реальной «единички» (ну,пожалуйста, не смейтесь, аналогичные квартиры действительно существуютв природе) мы получим только переуступку прав собственности навиртуальное жилье. Опасность слишком велика, пойдем с нашей «чешкой»дальше.

"Вечно живая" бабушка

За 2-комнатную квартиру на бульваре Перова (площадь— всего-то 45 «квадратов») с нас захотели взять доплату $17 тысяч.Торгуемся, напираем на более удобную транспортную развязку, наприродные красоты, черт подери. В смысле, у вас самое лучшее — толькоавторынок рядом, а все прочее... Шум, вонь от выхлопных газов, тесныедворы. А у нас — Днепр под боком, да и озеро Тельбин недалеко.

Аргументы сработали, уменьшил Алексей П. разницу до$15 тысяч. Но тут выяснилось преинтереснейшее обстоятельство.Оказалось, он не является владельцем квартиры, а обменивает обиталищесвоей бабушки Екатерины Ефимовны по доверенности, будучи ееединственным (якобы) наследником. А где же она сама, почему лично незанимается столь важным делом? «Болеет», — ответил наш визави. А вдругне болеет, а все у нее уже «отболело»?

Риск

Пожалуй, самый большой. Неисключено, что любимая бабушка нашего Алеши почила в бозе. Имея наруках доверенность, поверенный на вроде бы вполне законных основанияхдо окончания 6-месячного срока на вступление наследников в праваполучает в БТИ справку-характеристику для отчуждения этой квартиры иможет заключить с нами сделку обмена.

Хотя, в соответствии со ст. 248 Гражданскогокодекса, после смерти доверителя он не имел права распоряжатьсяимуществом бабушки, внук может просто заявить, что о смерти любимойбабушки не знал. А если бы он успел с нами поменяться, да еще и доплатуполучить, а потом срочно продать нашу квартиру — пиши пропало. Еслипоявятся прочие наследники незабвенной старушки, они отсудят ужеставшую нашей «двушку» и... Вот она — улица широкая, вот она,бездомность. Шансы вернуть свою «единичку» и доплату за эту «двушку»приближаются к нулю.

Ладно, будем с нашей «единичкой» искать «кращої долі».

Дети - не всегда цветы

Вот он, великолепный вариант: 3-комнатная квартира сполной отделкой, площадью 100 кв. м, в новом доме на проспекте Правды.Правда, обмен на нашу «единичку» — с доплатой $100 тысяч, но нам либыть в печали — найдем разницу где-нибудь... Владелица апартаментовОльга поведала, что выставляла квартиру на продажу за $170 тыс., акогда покупателей не обнаружилось — за $160 тыс., отсюда и«нарисовалась» разница доплаты за нашу «чешку». Хозяйка рассказала, чтоидет на обмен по семейным обстоятельствам — не уверена в завтрашнемдне, нужны деньги. Она имеет двух дочерей, которые живут вместе с ней вдругой квартире, где и зарегистрированы. Вроде, все чисто, но...

Риск

В этом случае, вероятно, онневелик. Но в принципе наличие детей в вымениваемой нами квартире можетсоздать серьезную проблему. Почему? Их права на жилплощадь защищеныСемейным кодексом: несовершеннолетние не должны в результате сделкипродажи или мены получить меньше жилых «метров», чем имели прежде.Согласно ст. 177 Семейного кодекса, для любых сделок с жильем, вкотором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, необходиморазрешение органа опеки и попечительства. Но сделка обмена будетпризнана недействительной, если после ее совершения будет выявлен фактподделки или незаконной выдачи документов, которые нарушают праванесовершеннолетних жильцов.

Ничего себе, цена вопроса в нашем случае — $100тысяч! Как-то не очень верится, что все, кто выдает столь ценные«детские» разрешения, неподкупны, аки ангелы. А если потом признаютобмен незаконным из-за нарушения прав детишек — что дальше? По суду«трешку» у нас отберут, нашу несчастную «единичку» вернут. А вотвыданную владелице апартаментов доплату $100 тыс. ее обяжут возвращатьпоэтапно (если у нее нет иного ликвидного имущества — а где же емувзяться, если афера хорошо продумана). Процесс растянется на десяткилет, т.е. никогда не завершится.

Ой, страшновато иметь дело с детьми. Пойдем-ка мы с нашей «чешкой» дальше.

"Черная" земля

Вот, кажется, мы и нашли свое счастье. Совсем бездоплаты нашу воображаемую квартирку согласились обменять на 12 сотокземли под Броварами. Причем, как уверил хозяин Виктор Павлович, ксоседним участкам уже подведено электричество, газ тоже можно подвести— «труба», дескать, недалеко, только надо с соседями договориться,скооперироваться, чтобы дотянуть ее до этой «земли обетованной». Леснедалеко, да и до трассы на Киев — всего 3 км по хорошей грунтовке.

Заманчиво удалиться от шума городского в эдакуюбуколику! Кстати, как мы заметили, сегодня очень многие желают«махнуть» свои наделы под Киевом на жилье в столице.

Риск

Он вроде бы и небольшой, нопринципиальный. Если на земельный участок выдан государственный актстарого образца, то возможно наличие дубликата — читай, на эту землюмогут быть два владельца. Впрочем, подстраховаться от обмена нашей«воздушной чешки» на «черную», нелегальную землю, не так уж сложно.Надо требовать при совершении сделки, чтобы участок имел индивидуальныйкадастровый номер, введенный в общегосударственный реестр. Если таковойесть, нас уже с этой земли бульдозером не сгонишь.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня