Плюс 1%. Сколько девелоперы готовы отдать государству

В четверг, 17 марта, Верховная Рада рассмотрит законопроект об отмене паевого взноса. В документе сказано, что строительные компании освобождаются от платы на развитие инфраструктуры города. Ее официальный размер составляет 4% для жилых зданий и 10% - для объектов коммерческой недвижимости. Но поддержат ли его в сессионном зале? 

Разработчик законопроекта и заместитель главы комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Петр Сабашук рассказал ЛІГА.net, что мнения разделились: часть депутатов требуют отменить сбор. "Мэры Киева, Харькова и Одессы выступают против принятия такого решения через своих депутатов", - рассказывает он. Города не хотят потерять стабильный источник дохода. Ежегодно застройщики уплачивают в бюджеты городов около 1,5 млрд грн взноса.

Ранее Петр Сабашук прогнозировал, что отмена паевого взноса может привести к снижению цен на недвижимость  на 5-10%. Реальные расходы на уплату паевого взноса выше оговоренных властями 4%, поскольку для этого застройщику необходимо разработать массу дополнительных документов, что приводит к увеличению платы.

Попутно Киевский городской совет обратился к Верховной Раде с просьбой принять закон, согласно которому застройщики должны передать городу от 1% до 1,25% от общей площади квартир для погашения квартирной очереди. Петр Сабашук говорит, что пока профильный комитет не рассматривал эту норму.  

ЛІГА.net попросила застройщиков рассказать, за что они готовы платить и сколько квартир готовы отдавать. 

Максим Микитась,

президент Украинской государственной строительной корпорации Укрбуд

Судить о справедливости бюджетных отчислений стоит не по абстрактным цифрам, а по тому, какую пользу они приносят. Если они направляются на развитие инфраструктуры, на улучшение качества жизни - любые разумные условия, не загоняющие застройщика в кабалу, будут оправданными. Если же многомиллионные отчисления уходят в никуда - это совсем другое дело. К сожалению, строители очень редко видят какой-то эффект от перечисляемых ими средств. На то же развитие инфраструктуры их в бюджете почему-то постоянно не хватает. И в итоге эта задача снова ложится на плечи инвестора, который за свой счет прокладывает новые инженерные сети и коммуникации, а также обновляет уже существующие.

На мой взгляд, механизм паевого участия давно следует отменить. Потому что проследить, куда идут деньги от взносов, практически невозможно. У этих средств даже нет целевого назначения. А возможность уменьшения взноса или освобождения от его уплаты находится в компетенции местных органов самоуправления, что порождает множество коррупционных рисков. В законе О регулировании градостроительной деятельности сказано, что средства, потраченные инвестором на создание внешних сетей, должны засчитываться в сумму паевого взноса. Но часто этого не происходит. К примеру, Укрбуд уже полгода ждет оформления сетей на 70 млн грн.

Инициативу депутатов Киевского городского совета компания поддерживает. Но выделять квартиры льготникам строители должны не в довесок к паевому участию, а вместо него. Мы за социальную ответственность, но и за здравый смысл тоже. Крупные предприятия с дополнительной нагрузкой, конечно, справятся, но вот небольшие застройщики будут вынуждены переложить ее на плечи инвесторов. То есть, при условии сохранения паевого взноса на тот же 1% подорожает жилье для конечного покупателя. А в случае отмены паевого участия даже самые мелкие строительные компании смогут покрывать эти затраты самостоятельно. К тому же, это позволит снизить цены на жилье. В то же время, Киевсовет должен дать передаваемым в коммунальную собственность квартирам четкое целевое назначение. А реестр очередников-льготников нужно сделать электронным и открытым.

Сергей Перчак,

консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP

Паевой взнос для застройщика - это своего рода двойное налогообложение. Происходит это потому, что кроме этой платы, которая строительная компания направляет на развитие инфраструктуры города, девелопер дополнительно еще несет обязательства по реконструкции общегородских коммуникаций для таких провайдеров коммунальных услуг как Киевэнерго, Киевводоканал и Киевгаз.

Вот и выходит, что застройщику необходимо платить дважды: перечислять в бюджет плату за паевое участие, а также проложить новые либо реконструировать существующие коммуникации на основании технических условий поставщиков услуг. Да, есть норма и процедура, которая позволяет представителю строительной отрасли частично зачесть в счет паевого участия стоимость работ за пределами своего участка. Но эта процедура "работает" в ограниченном режиме и, в основном, для крупного бизнеса и только в рамках Киевгаза, Киевводоканала и Киевэнерго по отоплению. Все равно застройщик несет финансовые потери, которые, отнюдь, не способствуют развитию бизнеса или отрасли. Полагаю, что законопроект, который был зарегистрирован еще в декабре прошлого года об отмене паевого взноса, абсолютно логичен и обоснован.

Хорошей альтернативой для города мог бы стать прозрачный механизм земельных аукционов. Отдельно прописанные условия по выделению того либо иного участка могут быть заложены в условия конкурса. И это бы позволило, в первую очередь, участникам аукциона оценить и проанализировать свои финансовые возможности.

На мой взгляд, государство должно, прежде всего, создавать приемлемые условия для приобретения жилья малообеспеченному населению. Это может быть льготное кредитование, программы по социальному (бюджетному) жилью и т.д. Не стоит забывать и таких предприятиях, как Киевгорстрой, Спецжитлофонд, которые являются коммунальными и получают участки для строительства на особо выгодных и льготных условиях. Соответственно, за счет таких предприятий и хотелось бы реализовывать программы по обеспечению жильем социально не защищенные категории граждан. Это было бы логично и правильно. Тем более что объемы строительства этих компаний достаточно большие.

Дмитрий Шостя, 

руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone"

Для нормальной работы девелоперам необходимы четкие правила игры. Еще перед началом строительства жилого дома или офисного здания компании нужно проанализировать проект и подсчитать бюджет: оценить затраты на выделение земли, прокладку инженерных сетей, уплату налогов, строительство и прибыль. Но сделать это в Украине очень сложно. Об этом говорит подход к реформированию отрасли.

Не секрет, что Украина стремится усилить свои позиции в рейтинге Doing business. По оценкам Министерства экономики, рост хотя бы на один пункт позволяет привлечь инвестиции в размере $300-500 млн. Строительная отрасль на этом фоне смотрится хуже всего. По критерию легкости получения разрешений на строительство позиции Украины снизилась с 70 на 140 место. В прошлом году страна заняла 83 место, что на 13 позиций лучше по сравнению с предыдущим годом.

Строительную отрасль решили реформировать. Но как? Кабинет министров зарегистрировал законопроект, в котором предлагает отменить паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Его размер составляет 4% (для жилого дома) и 10% (для объектов коммерческой недвижимости) от сметной стоимости строительства. Киевская администрация считает, что пока документ не принят, нужно упростить администрирование налога.

Но попутно Киевский горсовет предлагает ввести дополнительный "квартирный" налог в размере 1% до 1,25% от общей площади построенных квартир. Жилье будет направляться для решения проблемы обеспечения очередников жильем.

Строительные компании не против уплаты налогов, но их размер должен быть заранее установленным и понятным. Сейчас застройщики и без того достаточно много вкладывают в развитие города. Например, оплачивают разработку детальных планов территорий, за свой счет проводят инженерные сети к участкам, ремонтируют дороги, строят детские площадки, садики, приводят в порядок парки. Все эти затраты влияют на себестоимость строительства жилья. Но потом строительной компании еще нужно найти покупателей квартир, что в сложившейся кризисной ситуации не так и просто.