Почему наступает кризис рынка недвижимости

Что такое «перегрев» рынка недвижимости? Когда он долгое время считается прибыльным и устойчивым, спрос на нее постоянно растет, опережая предложение, и быстрее, чем строятся новые «метры». Вместе со спросом растут и цены. Рост цен и прибыльности недвижимости стимулирует дальнейший рост спроса, вплоть до ажиотажного. Процесс становится самоподдерживающимся. В результате цены на нее оказываются гораздо выше реальной стоимости. Именно такая ситуация сложилась сегодня в Москве. Естественно, бесконечно это продолжаться не может и рано или поздно цены должны упасть.

Все чаще в Москве (да и в Петербурге с Киевом) квартиры покупают не для проживания, а для последующей сдачи внаем или перепродажи — это также «подогревает» спрос. Еще одной причиной роста цен на недвижимость в Москве называют смягчение условий ипотечного кредитования. Процентные ставки по таким кредитам в России и Украине падают медленно и составляют 11—15% в долларах и 15—20% в национальной валюте, что в 2—2,5 раза выше, чем в странах с развитым рынком недвижимости (в США — 5—6% в зависимости от срока погашения кредита). Но на фоне высоких процентов повышается доля стоимости квартиры, которую готов прокредитовать банк. Если еще год-два назад она составляла 50—70%, то сегодня в Москве появляются банки, которые повышают этот показатель до 80—95%.

Еще одним источником высокого спроса на недвижимость являются сами банки, выступающие инвесторами крупных коммерческих проектов ввиду их высокой на сегодняшний день доходности. Повышение кредитных рейтингов России приводит на этот рынок и иностранных инвесторов, что также влияет на его «температуру». Так, по данным российской печати, специализирующийся на недвижимости британский инвестиционный фонд Fleming не так давно приобрел в Москве офисный центр стоимостью 25—30 млн. долл. Уже в ближайшее время на рынке ожидаются новые крупные игроки, которые начнут не только покупать, но и строить новые «метры».

Правда, инвестиции несколько сдерживает не решенная и в России проблема собственности на землю. По прогнозам, например, аналитика российской инвестиционной компании «Атон» Тимоти Маккатчена, коммерческая недвижимость в течение ближайших лет может подорожать на 70%.

Но рано или поздно рынок насытится и спрос на недвижимость начнет падать. Зато вырастет предложение — например, падение доходности помещений как в жилом, так и в коммерческом секторе приведет многих ее владельцев к необходимости реализовать «метры», ранее приобретенные для получения прибыли. В результате цены поползут вниз.

В условиях постоянного роста цен недвижимость высоколиквидна и очень привлекательна в качестве обеспечения банковских кредитов. Однако банки сегодня не имеют действенных инструментов для управления ценами на нее и практически мало влияют на этот рынок. В условиях стабильности и даже в случае некоторых колебаний цен на недвижимость банк еще может оперативно компенсировать свои потери в случае, если кредит становится «проблемным». Однако кризис недвижимости потому и кризис, что сопровождается не падением, а обвалом цен — по некоторым прогнозам, более чем вдвое. Похожие симптомы имели место и в 1998 году, когда на московский рынок массово были выброшены квартиры людей, вынужденных возвращать долги. Однако тогда рынок недвижимости в Белокаменной не имел сегодняшнего размаха.

Можно анализировать разные ситуации, в которые в этом случае попадут банки. Возьмем квартиру стоимостью 100 тыс. долл., под покупку (или просто под залог) которой выдан кредит в размере 70% ее стоимости. Допустим, во время кризиса она «уценилась» до 50 тыс. (грубо говоря, московские цены сравнялись с киевскими). Заемщик, уже сам вернувший более 30% от кредита, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру. Если же выплата банку кредита только началась, то «попадает» банк. По мнению председателя совета директоров Восточной финансовой компании Андрея Годзинского, в таких условиях банки, ориентированные сейчас на потребительский рынок, в лучшем случае понесут огромные убытки, а в худшем обанкротятся, так как клиенты не смогут вернуть кредиты, а залог в виде имущества либо невозможно будет реализовать, либо продажная цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему. А ведь таких случаев будет большинство, ибо рынок ипотечных кредитов растет в геометрической прогрессии.

Обвал же банковской системы в Москве приведет к тяжелейшим последствиям для экономики России в целом — вплоть до нового падения курса национальной валюты.

Эксперты говорят о разных факторах, которые могут послужить толчком для подобного развития событий. По мнению того же Андрея Годзинского, им может стать падение цен на нефть и резкое уменьшение потока нефтедолларов в страну. Это приведет к сворачиванию деятельности многих предприятий, прежде всего в Москве, и падению личных доходов огромного числа предпринимателей, топ-менеджеров и прочего «среднего класса», наиболее активно формирующих сегодня спрос на квартиры, а также инвесторов на рынке офисной недвижимости. Другим толчком может послужить обычное колебание цен на недвижимость, которое, при определенных обстоятельствах, способно вызвать панику на рынке, лавинообразное нарастание ее «сброса» и падения цен.

Так, заместитель гендиректора Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник прогнозирует, что до конца 2003 года цены на недвижимость в Москве будут расти, но уже в 2004-м они стабилизируются и, возможно, даже начнут падать. А продолжится это падение в 2005 году. Может быть, появление в московской деловой прессе серии статей, посвященных этой проблеме, призвано как раз «купировать» возникновение паники на рынке.

Есть еще один нюанс. Большинство ипотечных кредитов долгосрочны. Они предоставляются на срок от 5 до 20 лет. А денежные ресурсы, за счет которых эти кредиты выдаются, — в основном депозиты. Они краткосрочны и размещаются на несколько месяцев, максимум — на год-два. При этом возможна ситуация, когда банкам нечем будет возвращать вклады, ибо все их средства вложены в долгосрочные обязательства. Рефинансирование ипотечных кредитов возможно, например, с помощью выпускаемых банками ипотечных ценных бумаг — долгосрочных облигаций, обеспеченных всей совокупностью недвижимости, которая находится в залоге у банка. В развитых странах ипотечные ценные бумаги считаются одним из наиболее ликвидных ресурсов. Однако в России закон об их обращении до сих пор не принят.

В Украине возможность выпуска таких бумаг обозначена в Законе «Об ипотеке», однако для полноценного их функционирования необходим специализированный закон, который также еще не принят. В то же время, наличие в обороте подобных ценных бумаг должно несколько смягчить нарастание кризисных явлений в банковской системе в случае резких скачков цен на недвижимость.

И в заключение коротко об отечественных реалиях. В Украине же, по мнению киевских экспертов, московский сценарий пока маловероятен: рынок недвижимости не «перегрет», а значит, колебания цен на нем в ближайшие годы будут именно колебаниями, а не катастрофическим падением. Значит, не грозит обесценивание и кредитному обеспечению банков. Хотя, возможно, лет через пять о «перегреве» рынка недвижимости заговорят и у нас.