Цена и условия аренды офисов столицы

Сколько стоит квадрат под магазин или офис, и как молодой компании лучше выбирать себе пристанище, нам рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Новый город Инна Фролова.

– Как отличаются сегодня цены на аренду помещений в столице?

– В Киеве минимальная арендная ставка на офисные помещения – $12 за м2. Но это административные здания, расположенные в промзонах, вдалеке от общественного транспорта. Так что, несмотря на дешевизну, подобные помещения не пользуются спросом у арендаторов, даже при наличии хорошего ремонта и всех коммуникаций. А вот самые высокие цены на аренду предлагают бизнес-центры класса А, расположенные в центре города. Здесь арендные ставки колеблются от $60 до $120 за м2.

– Расскажите более детально, от чего и как зависит размер аренды?

– Для офиса важны удобная транспортная развязка, близость к метро и возможность посетителям легко найти офис. Самые популярные – исконно офисные помещения или бизнес-центры. Класс Б и С, которые доступны по цене для отечественных предприятий, – это переоборудованные в бизнес-центры бывшие НИИ, административные здания фабрик и заводов, расположенных недалеко от метро.

Если в 2006 году арендная ставка в таких бизнес-центрах составляла в среднем $25 за м2, то в этом году она уже $30–40. Спрос на подобные помещения (в ценовой категории $30 за м2) большой, но предложений просто не хватает на всех. В такой ситуации нехватку офисных центров приходится компенсировать предложениями от частных собственников нежилых помещений – пользуются хорошим спросом первые этажи в новостройках и первые этажи в уже жилых домах (но с отдельным входом, не через подъезд).

– Что же делать тем, кому не хватило помещения?

– Начинающим компаниям приходится довольствоваться квартирами, переоборудованными под офисы. В последнее время спрос на такие офисы стремительно падает. Тем более рьяно владельцы таких самодельных офисов стараются создать максимально комфортные условия для арендатора.

– А чем отличаются условия аренды в бизнес-центре и квартире?

– Бизнес-центры, как правило, сдают в аренду просто периметры – с открытой планировкой. Тогда и построение внутренних перегородок, и проведение всех необходимых коммуникаций – это уже проблемы арендатора.

Кроме того, к заявленной базовой арендной ставке прибавляются еще коммунальные и эксплуатационные расходы, начисления на помещения общего пользования в центре (тот же туалет, уборка коридоров, охрана и т. п.), плата за постоянные и гостевые парковочные места. Если прибавить еще и то, что многие бизнес-центры требуют предоплату сразу за квартал, то понятно, что это удовольствие не для начинающих фирм.

Зато в квартире, переоборудованной под офис, часто все уже готово: пожарная и охранная сигнализации, видеонаблюдение, кондиционирование, оборудованные кухня и прихожая, компьютерная разводка, выделенная интернет-линия и мини-АТС. Это стандартная комплектация, которую предлагают собственники квартир – офисов по $28–35 за м2. Но есть и определенные неудобства, например, жители обычных жилых квартир рядом с офисом не всегда рады такому соседству. Плюс зачастую возникают еще и проблемы с парковкой внутри двора жилого дома. И конечно главный недостаток – проблемы с налогами. Ведь, по современному законодательству, жилой фонд нельзя сдавать под офис, поэтому арендовать офис вы будете нелегально.

– Какие самые хлебные для аренды места в Киеве?

– Львиная доля заявок на офисы – центр и прилегающие. Популярны и помещения, расположенные вдоль станций метро Левобережная, Дарница, Черниговская. Здесь арендаторов привлекают относительно невысокая арендная ставка и удобная транспортная развязка. Пользуется спросом также Оболонь. Остальные массивы интересны, в основном, магазинам.

– А как расселяются магазины?

– Должна сказать, что в Киеве это просто глобальная проблема – помещений для магазинов катастрофически не хватает! В нашей компании скопилось огромное количество заявок на магазины от 30 м2 под мобильную связь, до 3000 м2 – под супермаркеты. В очереди на магазинную площадь стоят бутики, банки, аптеки, игровые автоматы, магазины обуви, текстиля, детской одежды, супермаркеты и мебельные магазины. Кстати, арендная ставка на магазины в центре Киева доходит до 200 евро за м2. Кроме киевских, много заявок от иногородних торговых компаний, расширяющих свою торговую сеть – из Харькова, Днепропетровска, Донецка.

– Что нужно знать при оформлении договора аренды?

– Определенную сложность представляет аренда помещений без ремонта. Если по условиям договора, ремонт производится за счет арендатора, тогда необходимо настаивать на заключении долгосрочного договора (сейчас можно заключать договора до 3 лет без обязательной регистрации у нотариуса). Это важно, ведь ставка на неотремонтированное помещение была ниже. Зато после ремонта помещение стоит уже гораздо дороже, и хозяин понимает, что может сдать помещение по другой цене. Бывают случаи, когда после сделанного ремонта арендатора под разными предлогами пытаются выселить. Чтобы обезопасить себя, договор должны проверить юристы.

– А как надо строить взаимоотношения с посредником – риэлтером?

– При поиске офиса или магазина под аренду лучше обращаться не к отдельным брокерам, а в агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, или хотя бы – разделяющие жилую и коммерческую недвижимость на разные отделы. Ведь с коммерческой недвижимостью должны работать специально подготовленные люди. Информация в базу поступает минимальная: метраж, цена, месторасположение. В соответствии с заявкой, сначала отбираются объекты, подходящие по метражу и цене. А затем выясняется состояние ремонта, этаж, техническое оборудование, условия оплаты, срок аренды... Клиенту на электронный адрес отправляются коммерческие предложения с фотографиями объекта, планом помещения, условиями оплаты и описанием. Это поможет сэкономить время и не ездить на просмотры объектов, даже отдаленно не соответствующих требованиям. А вот если вас пытаются вытащить на просмотр, не предоставив предварительно полную информацию об объекте, аргументируя тем, что на месте все увидите, то есть риск долго ездить на бестолковые просмотры, потратить рабочее время и ничего не найти. Профессионал ценит свое и чужое время и не показывает больше трех-четырех объектов, т.к. эти объекты идеально соответствуют заявке арендатора.

Маленькой фирме метры не дают

Татьяна Загребельная, владелец небольшой дизайнерской студии, в поисках нового офиса столкнулась с тем, что вообще сложно найти помещение для частной фирмы. Для арендодателя выгоднее сразу сдать большой этаж, чем рассовать по комнатам 50 разных фирмочек. К тому же арендодатель предпочитает иметь дело с фирмами, знакомыми или по рекомендации.

Еще очень сложно найти офисы, отвечающие необходимым требованиям. Риэлтеры, в погоне за 10 гривнями, которые они получают за каждый просмотр, зачастую не обращают внимания на требования клиента и могут показывать все, что угодно, даже если этот вариант кардинально отличается от искомого. "Возле метро" может оказаться за 3–4 автобусных остановки, "хорошее состояние" помещения – с ободранными стенами и протекающими коммуникациями. Впрочем, эта же ситуация ожидает и желающих снять квартиру. Поэтому Татьяна предпочитает раз пятьдесят проговорить свои условия и потом выяснить в телефонном режиме, отвечает ли объект ее представлениям, чем тратить время и деньги на ненужный просмотр.

Но, даже обнаружив более-менее подходящий офис, втеревшись в доверие к его хозяину и заплатив за аренду нескромные деньги, предприниматель все равно не застрахован от проблем. Арендаторы, по сути, не имеют никакой защищенности от арендодателя, даже если подписывают договор. Знакомые Татьяны столкнулись с тем, что после того, как сделали хороший ремонт и подстроили все коммуникации под себя, их заставили переехать на другой этаж, в помещение в отвратительном состоянии. И не поспоришь. Не нравится – до свидания! На это место всегда найдутся другие страждущие занять ценные офисные метры.

По материалам Газеты по-киевски