Нюансы аренды недвижимости в Украине

 И дело не только в площади квартиры. Загвоздка — в сроке найма и политике хозяев. Жилье у нас сдается либо на полгода-год, либо посуточно.

Сложнее всего приходится тем, кто хочет обеспечить себя ночлегом по сносной цене на пару месяцев. Зачастую им не остается ничего, кроме как соглашаться на посуточную аренду квартир или гостиничных апартаментов по немыслимо высоким ценам.

«Самые сложные клиенты для управляющих сетями апартаментов — люди, которые хотят арендовать жилье на несколько месяцев, — делится Нелли Игнатова, администратор сети мини-отелей Privet Hotel Service Apartments (Киев). — Предложения, доступного по цене, для них практически нет. Ведь хозяева, которые сдают квартиры в долгосрочную аренду, подписывают договоры не меньше чем на полгода-год; снимая же квартиру посуточно, за месяц нужно заплатить от $1,6 тыс. (в среднем $2 тыс.).

Такой уровень цен все-таки «кусается». Нишу аренды на более короткий срок как раз и могли бы занять доходные дома — где все номера-квартиры сдаются и не предназначены для продажи. Ведь расходы на содержание апартаментов в одном доме, с одной системой охраны, обеспечения и уборки, ниже, чем затраты на управление различными квартирами, разбросанными по городу. За счет этого и арендная плата могла бы быть ниже, чем при посуточном найме квартир».

Впрочем, «первые ласточки» на рынке доходных домов вовсе не подтверждают это мнение. Так, самый скромный номер (комната с кухней) в первом в стране современном доходном доме «открытого типа» Senator Apartaments City Center (оператор которого предпочитает не употреблять это название по отношению к своему объекту, позиционируя его как комплекс профессиональных сервисных апартаментов) обойдется минимум в $3 тыс./мес. Самый дорогой — почти в $14 тыс.

Не многим по карману длительное проживание и в апарт-отелях, состоящих из небольшого количества номеров с кухней (смежный сегмент рынка, в отличие от доходных домов, представленный в Украине шире). Так, за аренду номера в столичном отеле апартаментного типа Соня в месяц придется выложить от $2 до $8 тыс. Нередко проживание в таких гостиницах стоит даже дороже, чем в обычных. «Стоимость номера в одесских апарт-отелях колеблется от $160 до $800 в сутки, что на 30-40% выше, чем в номерах традиционных гостиниц, — рассказывает Олег Никифоров, руководитель отдела маркетинга ИСГ Прогресс-Строй (Одесса). —Все отели апартаментного типа в городе расположены в прибрежной зоне.

Рынки доходных домов и профессиональных сервисных апартаментов в Одессе пребывают в зачаточном состоянии (на стадии формирования или зарождения). Из имеющихся аналогов можно выделить лишь попытки выкупа одного или нескольких этажей в элитных домах в курортной зоне с целью последующей сдачи квартир в долгосрочную аренду гостям города — как правило, иностранцам. Стоимость аренды квартиры в таком доме начинается от $2-2,5 тыс./мес.».

Аналогичная ситуация наблюдается и в других регионах. «Доходных домов во Львове пока нет, но у нас активно развивается бизнес на посуточной аренде отдельных квартир (иногда это три-четыре квартиры в одном доме), есть несколько апартамент-отелей, правда, они расположены на окраине города и не пользуются большой популярностью, — рассказывает Андрей Ивачевский, менеджер интернет-агентства «Львовские апартаменты» (Львов). — Цены примерно одинаковы — от $40-50 в сутки в обычное время и вдвое выше — в праздничный сезон (новогодние и рождественские праздники, День города и День Независимости). Месячная цена аренды подобных апартаментов — от $1 тыс.». Для сравнения: минимальная стоимость долгосрочного (от полугода) найма жилья городе в четыре раза ниже.

Скидку гостю!

Впрочем, несколько выиграть на стоимости жилья в доходных домах, апарт-отелях и их мини-аналогах — квартирных «сетях» в одном доме — можно в периоды низкого спроса.

Один из них — начало года. По словам управляющих, в это время постояльцем можно стать со скидкой в среднем 3-5% от суммы проживания, нередко — до 10, а иногда — и до 50%. Причем это время — «глухой сезон» для арендодателей по всей Украине. Вот только в Киеве он заканчивается немного раньше — к концу января, в других же регионах цены на аренду доходных апартаментов начинают расти в середине февраля.

Правда, если управляющие квартирными сетями охотнее увеличивают размер скидки, то крупные операторы более консервативны. «Стоимость аренды сервисных апартаментов, безусловно, пересматривается с учетом сезонности, присущей гостиничному бизнесу.

Соответственно, цена снижается в периоды наименьшей загрузки и увеличивается в период высокого сезона. Однако стоит отметить, что среднегодовая заполняемость апартаментов в комплексе Senator Apartments находится на уровне 80%. Это — высокий показатель, поэтому существенно снижать цены экономически нецелесообразно. Естественно, при формировании ставок мы учитываем конъюнктуру рынка», — делится соображениями Галина Мартынюк, менеджер по продажам и маркетингу Senator Apartments (Киев). — В целом можно смело прогнозировать, что арендные ставки не прекратят свой рост в ближайшем будущем.

С другой стороны, на рынок выходит все больше предприятий, работающих в сфере гостиничного бизнеса, а следовательно — появляется конкуренция, которая непременно замедлит рост цен в данном сегменте».

А вот «скидки» на пренебрежение правилами проживания в доходных апартаментах уже не зависят от сезона. Скорее — от политики управляющей компании. Иногда она достаточно жесткая. Скажем, несмотря на то, что доходные апартаменты рассчитаны на достаточно длительное проживание «в условиях, приближенных к домашним», сделать в них ремонт на свой вкус никто не разрешит.

Неодобрительно смотрят и на пребывание в таких квартирах домашних любимцев. К примеру, запрет на их содержание в Senator Apartaments обозначен в одном из пунктов политики компании. В частных мини-домах это правило может быть нарушено, но только по индивидуальной договоренности.

«Присутствие домашних животных в апартаменте допускается, но не приветствуется, ведь всегда есть опасения, что животное может что-то испортить, — рассказывает Нелли Игнатова. — Поэтому такие вопросы следует оговаривать заранее, в индивидуальном порядке, чтобы выбрать соответствующий номер.

Скажем, в номерах класса «люкс» содержание собак невозможно. Курение — тоже большая проблема. С одной стороны, запретить курение в номерах означает потерять большое число клиентов, с другой — разрешая это, мы впоследствии получаем жалобы от некурящих постояльцев, если не хватает достаточно времени между поселениями для ликвидации запаха табака. Пока что мы просто просим своих клиентов курить в специально отведенных местах или на балконах, но подумываем о том, чтобы написать в номерах: «Не курить».

Вяло и дорого

В ближайшие пару лет развитие доходных апартаментов в Украине будет все так же ориентировано на элит-класс. Так, в столице заявлено создание еще двух комплексов сети Senator Apartaments (кроме существующего более двух лет City Center и недавно построенного Executive Court). Сеть планирует и выход в регионы, для чего сейчас проводит маркетинговые исследования в городах-миллионниках. Правда, даже ориентировочные сроки строительства здесь назвать пока затрудняются.

«Основная причина, по которой застройщики не заинтересованы в развитии рынка доходных домов в эконом-сегменте, — длительный период окупаемости, — уверен Олег Никифоров. — По нашим расчетам, в случае 100%-й заполняемости арендаторами квартир дома эконом-класса срок окупаемости строительства — 12 лет.

При неполной заполняемости этот срок может достигать 20 и более лет. Ни один застройщик пока что в таких сроках не заинтересован. Элитный дом может окупиться в течение 6-7 лет (но, опять-таки, при условии 100%-й заполняемости). Поэтому развитие рынка доходных домов начинается с сегмента элитного жилья».

«Доходный дом как бизнес, который развивается в среднем ценовом сегменте, можно рассматривать в Украине только в долгосрочной перспективе. Но в любом случае рынок недвижимости не стоит на месте. То, что невыгодно сейчас, будет выгодно через несколько лет. Апартаменты в доходных домах эконом-класса будут стандартизированы (в отличие от элитных, различных по площади и планировке), спектр услуг, которые обеспечивает в них управляющая компания, будет менее разнообразным (ограниченное количество мест для парковки, отсутствие зоны для общения и отдыха в общем холле и т.д.)», — полагает Галина Мартынюк.

Несколько проектов доходных домов заявлены в Харькове и Днепропетровске — но их будущее пока выглядит туманным. «Проекты доходных домов в Днепропетровске носят полустихийный характер, — комментирует Андрей Козачек, директор АН Магистр-Недвижимость (Днепропетровск). — Некогда возможность создания доходных апартаментов под управлением одного оператора была в апартамент-центре Мост-Сити-Центр, но инвесторы тогда не смогли найти управляющую компанию и распродали все квартиры. Предполагалось, что люди в них будут жить постоянно. На практике эти апартаменты сейчас сдаются в аренду отдельными частными собственниками».

В целом в Крыму строится около десятка комплексов сервисных апартаментов, но все они распродаются отдельным покупателям, хотя строители уверены, что львиная их доля будет затем сдаваться в аренду. Нежелание развивать в этих комплексах арендную функцию под управлением одной компании аналитики единодушно объясняют тем, что застройщикам все еще выгоднее возводить жилье на продажу, чтобы быстрее окупить проект. За арендуемую крышу над головой в Украине сейчас можно выложить от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов в месяц.

И дело не только в площади квартиры. Загвоздка — в сроке найма и политике хозяев. Жилье у нас сдается либо на полгода-год, либо посуточно. Сложнее всего приходится тем, кто хочет обеспечить себя ночлегом по сносной цене на пару месяцев. Зачастую им не остается ничего, кроме как соглашаться на посуточную аренду квартир или гостиничных апартаментов по немыслимо высоким ценам.

 «Самые сложные клиенты для управляющих сетями апартаментов — люди, которые хотят арендовать жилье на несколько месяцев, — делится Нелли Игнатова, администратор сети мини-отелей Privet Hotel Service Apartments (Киев). — Предложения, доступного по цене, для них практически нет. Ведь хозяева, которые сдают квартиры в долгосрочную аренду, подписывают договоры не меньше чем на полгода-год; снимая же квартиру посуточно, за месяц нужно заплатить от $1,6 тыс. (в среднем $2 тыс.).

Такой уровень цен все-таки «кусается». Нишу аренды на более короткий срок как раз и могли бы занять доходные дома — где все номера-квартиры сдаются и не предназначены для продажи. Ведь расходы на содержание апартаментов в одном доме, с одной системой охраны, обеспечения и уборки, ниже, чем затраты на управление различными квартирами, разбросанными по городу.

 За счет этого и арендная плата могла бы быть ниже, чем при посуточном найме квартир».

Впрочем, «первые ласточки» на рынке доходных домов вовсе не подтверждают это мнение. Так, самый скромный номер (комната с кухней) в первом в стране современном доходном доме «открытого типа» Senator Apartaments City Center (оператор которого предпочитает не употреблять это название по отношению к своему объекту, позиционируя его как комплекс профессиональных сервисных апартаментов) обойдется минимум в $3 тыс./мес. Самый дорогой — почти в $14 тыс.

Не многим по карману длительное проживание и в апарт-отелях, состоящих из небольшого количества номеров с кухней (смежный сегмент рынка, в отличие от доходных домов, представленный в Украине шире). Так, за аренду номера в столичном отеле апартаментного типа Соня в месяц придется выложить от $2 до $8 тыс. Нередко проживание в таких гостиницах стоит даже дороже, чем в обычных. «Стоимость номера в одесских апарт-отелях колеблется от $160 до $800 в сутки, что на 30-40% выше, чем в номерах традиционных гостиниц, — рассказывает Олег Никифоров, руководитель отдела маркетинга ИСГ Прогресс-Строй (Одесса). —Все отели апартаментного типа в городе расположены в прибрежной зоне.

Рынки доходных домов и профессиональных сервисных апартаментов в Одессе пребывают в зачаточном состоянии (на стадии формирования или зарождения). Из имеющихся аналогов можно выделить лишь попытки выкупа одного или нескольких этажей в элитных домах в курортной зоне с целью последующей сдачи квартир в долгосрочную аренду гостям города — как правило, иностранцам. Стоимость аренды квартиры в таком доме начинается от $2-2,5 тыс./мес.».

Аналогичная ситуация наблюдается и в других регионах. «Доходных домов во Львове пока нет, но у нас активно развивается бизнес на посуточной аренде отдельных квартир (иногда это три-четыре квартиры в одном доме), есть несколько апартамент-отелей, правда, они расположены на окраине города и не пользуются большой популярностью, — рассказывает Андрей Ивачевский, менеджер интернет-агентства Львовские апартаменты (Львов). — Цены примерно одинаковы — от $40-50 в сутки в обычное время и вдвое выше — в праздничный сезон (новогодние и рождественские праздники, День города и День Независимости). Месячная цена аренды подобных апартаментов — от $1 тыс.». Для сравнения: минимальная стоимость долгосрочного (от полугода) найма жилья городе в четыре раза ниже.

Вероятно, подобная участь ждет еще один проект сервисных апартаментов, который собирается реализовать к 2010 году в Севастополе компания «Жилье ХХI век». «Апартаменты в этом комплексе потребители смогут купить, но прописаться там не смогут. Аренда апартаментов также не предусмотрена, — рассказывает Татьяна Честнейшая, директор по управлению активами компании XXI Век. — Крым мы выбрали потому, что, на наш взгляд, выгодно развивать сервисные апартаменты именно в курортных городах, то есть там, где есть возможность сезонного проживания. В Украине подобные проекты, думаю, можно было бы также развивать в Закарпатье».

В целом в Крыму строится около десятка комплексов сервисных апартаментов, но все они распродаются отдельным покупателям, хотя строители уверены, что львиная их доля будет затем сдаваться в аренду. Нежелание развивать в этих комплексах арендную функцию под управлением одной компании аналитики единодушно объясняют тем, что застройщикам все еще выгоднее возводить жилье на продажу, чтобы быстрее окупить проект.

Мнение

ВЯЧЕСЛАВ БРАГИНСКИЙ. Генеральный директор МСК «Украина—Канада» (Днепропетровск)

— Строительство доходных домов в ближайшие пять лет не станет популярным в Днепропетровске. Поскольку к тому времени не будет решена насущная проблема обеспечения горожан жильем. Доходные дома появляются только там, где города насыщены разными видами жилья. К тому же окупаемость гостиничного формата (к которому близки доходные дома) в Украине наступает не менее чем через 10 лет (за рубежом — 13-17 лет).

 Когда инвесторы будут готовы к таким долго-срочным проектам, тогда и можно будет говорить о развитии этого рынка. Несколько проектов доходных домов действительно заявлены к возможной реализации. Эта ниша пока свободна, но и непривлекательна. Причина — отсутствие спроса сегодня и в ближайшей перспективе.

Судя по нашим жилым проектам, заявки на продолжительную их аренду не поступают. Даже отправленным в длительную командировку ведомства предпочитают покупать, а не арендовать жилье. Ментальность же украинцев вынуждает их к стремлению поскорее приобрести собственное жилье, даже если выгоднее взять квартиру в наем. О появлении доходных домов в эконом-сегменте говорить тем более рано.

Мнение 

ДЕНИС КОСТРЖЕВСКИЙ. Президент строительной компании «Міськжитлобуд» (Киев)

— Рынок доходных домов, так называемых апартаментов, в Украине совершенно не развит. Свое существование у нас доходные дома закончили с приходом большевиков к власти. Сейчас это понятие не прописано ни в законодательстве, ни в нормативных актах. То, на чем весь мир зарабатывает колоссальные деньги (строя и сдавая жилье для более или менее длительного проживания), в Украине пока только в стадии обсуждения.

Например, в Англии 60% людей живет в арендуемых помещениях. Для того чтобы этот сегмент рынка заработал в Украине, необходимо законодательно прописать понятие «апартаменты» и расписать нормы: как строить, как проектировать, как сдавать в эксплуатацию и т.д. Подобные проекты могут окупаться за 8-10 лет.

 Срок велик по нашим меркам, более привлекает быстрая окупаемость жилой недвижимости на продажу (3-4 года) или торговой недвижимости (4-5 лет). Но востребованность сегмента апартаментов вносит свои коррективы в планы девелоперских компаний, и эта ниша будет с каждым годом завоевывать позиции в Украине. В первое время он будет рассчитан преимущественно на иностранцев: наш потребитель пока еще мало заинтересован в доходных домах.

Автор: АЛИСА ЮРЧЕНКО

Источник: www.vd.net.ua