Киев застраивают для богатых

Такие пропорции выглядели бы довольно необычно даже для гораздоболее богатой страны, чем Украина.  Для наших же реалий объемпредложений эконом-класса выглядит катастрофически заниженным, а болеедорогих классов, соответственно, – опасно завышенным.

Налицо дисбаланс

Согласно результатам исследования рынка, проведенного аналитическимотделом строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», напервичном рынке столицы из 134 продаваемых в марте объектов-новостроек58 относятся к эконом-классу, 55 – к бизнес-классу, 20  - к классупремиум, 1 объект - к «де-люкс».

По словам руководителя отдела маркетинга и РR компании «КиївЖитло-Інвест» Владимира Германова, «Киев становится городом длябогатых. Строят именно для них».
Даже если не вдаваться вподробности классификации жилья, невооруженным глазом заметна нехватканаиболее востребованных относительно недорогих  квартир. Как отмечаетсяв обзоре рынка жилой недвижимости Киева, опубликованном аналитическимотделом группы компаний «Планета Оболонь», наиболее ходовыемалогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците.

Увлечение строителей объектами более дорогих классов и большихплощадей, обещающими повышенные прибыли, вполне объяснимо. Но оно нетолько серьезно усложняет решение жилищной проблемы для многих тысячкиевлян, оно также таит в себе определенные риски и для самихстроительных компаний.

«При активном развитии и строительстве коттеджей в окрестностяхКиева, - считает Владимир Германов, -  а также развитии кредитованияпокупки загородного дома, сегмент жилья бизнес-класса может ожидатьсложный период, связанный с проблемами при продаже».  Действительно,указывает специалист, средняя стоимость коттеджа "под ключ" площадью200 кв. м на сегодняшний день в 1,5 раза ниже, чем стоимость 2-хкомнатной квартиры бизнес-класса (площадью около 100 кв.м.),расположенного в 3-й зоне, и 2-2,5 раза, чем стоимость аналогичнойквартиры во 2-й зоне. К значительно более низкой стоимости коттеджейстоит добавить еще и традиционные преимущества жизни за городом, как то– свежий воздух, своя земля, больше простора и ощущения свободы.  Такчто довольно скоро строителям, предлагающим квартиры в городских ульяхбизнес-класса,  действительно будет значительно сложнее объяснятьпокупателям, за какие такие блага они просят такие деньги.

Завтра будет лучше, чем вчера

Впрочем, справедливости ради, стоит отметить, что ситуация сегоднявсе-таки относительно лучше той, что была еще примерно год назад. Пословам исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь"председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов понедвижимости (риэлтеров) Украины Алексея Котенко,  строители все чащеначинают строить  относительно малогабаритные квартиры.

Согласно исследованиям компании «Київ Житло-Інвест», в мае прошлогогода продажи велись в 123 объектах: 45 – эконом-класса, 56 –бизнес-класса, 10- класса «бизнес+», 12 – премиум-класса. Такимобразом, на эконом-класс весной прошлого года приходилось около 37%объектов.

С другой стороны, в октябре 2006 г. продажи велись в 60 объектахэконом-класса. Следствием снижения числа объектов эконом-класса и ещебольшего искажения рыночных пропорций стали заметные отличия в ценовойдинамике недвижимости разных классов.

Так, согласно данным аналитиков компании «Київ Житло-Інвест», сапреля 2006 года по апрель 2007 года средняя стоимость 1 кв. м вэконом- и бизнес-классе повысилась соответственно на 47,3% и 33,3%.

В мае 2007 г.  по сравнению с апрелем средняя стоимость 1 кв. мжилья эконом-класса на первичном рынке увеличилась на 2,7%, а средняястоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса снизилась в среднем на 0,8%.

Более того, прошлой весной в бизнес-классе и эконом-классе сложилисьпрямо противоположные ситуации. Компании, которые в мае начали продажиобъектов эконом-класса, установили стартовые цены на однокомнатныеквартиры на 16-22% выше апрельской средней цены по аналогичному типужилья. А компании, которые начинали реализовывать однокомнатныеквартиры бизнес-класса, устанавливали на них цены на 15-30% нижесреднерыночных.

По мнению Владимира Германова, подобная ситуация  явилась признакомужесточения конкуренции между строительными компаниями, предлагающимижилье бизнес-класса. Кроме того, она иллюстрировала ощутимую нехваткупредложения жилья эконом-класса.

Этой весной, правда, более резкую ценовую динамику демонстрируют объекты бизнес-класса.

Так, по данным компании «Київ Житло-Інвест», стоимость 1 кв. м жильябизнес-класса за последний месяц увеличилась в среднем на 10%. В тожевремя в марте удорожание 1 кв. м жилья эконом-класса составило всреднем 0,9%.  Правда, специалисты считают, что мартовское изменениецены, в особенности на жилье бизнес-класса, не является реакцией рынкана существующий спрос: в данном случае компании-застройщикиосуществляют попытку сохранения объема ожидаемой прибыли за счетизменения конечной цены для покупателя.

Аналитики считают, что причиной роста цен на первичном рынке жилья,кроме снижения курса доллара относительно евро,  также является то, чтов 74-х из 134-х объектов ведется, так называемая, «третья стадия»строительства.  А разница в цене на различных стадиях строительстважилья часто составляет до 25%: квартиры в построенных домах практическина треть дороже, чем в домах на стадии котлована.

Не все то золото…

Впрочем, природа дисбаланса в структуре предложения может быть вреальности несколько иной. Просто не все то, что объявляется объектом«бизнес-класса» или класса «премиум», таковым и является.
Какговорит директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, очень многиеобъекты, которые позиционируются как «бизнес-класс», и по своемукачеству, и по местоположению соответствуют именно эконом-классу.

Как следует из исследования компании «Київ Житло-Інвест»,значительная часть объектов так называемого бизнес-класса расположена в4-й зоне, то есть там, где объекты бизнес-класса располагаться недолжны. То же самое касается объектов класса «премиум», расположенных в3-й зоне.

По словам Руслана Безуглого, объекты, которые заявляются как«элитные комплексы», но квартиры в которых сдаются без отделки, илисами они расположены на окраине города, зачастую, строго говоря,  несоответствуют даже требованиям, предъявляемым к жилью бизнес-класса.

Так что, вполне возможно, что основная часть жилья, возводимогозастройщиками в Киеве, как и положено, представляет собой обыкновенноежилье эконом-класса, искусственно позиционируемое в более высокихклассах исключительно ради обоснования высоких цен.