Меняем свое жилье на более комфортное. Как не провалить сделку?

И в этом смысле сделка купли-продажи серьезно осложняется,поскольку в торговой цепочке может участвовать не два участника, а,например, пять и даже более…Успех проведения альтернативной сделкизиждется на ответственности её участников. Вопрос в том, как не провалить подобную сделку? Стого момента, как подавляющее число квартирных обменов сталоосуществляться посредством купли-продажи, перед собственниками возникцелый ряд проблемных ситуаций, основанных на финансовых желаниях ивозможностях всех участников сделки.

Например, кто-то решил поменять место жительства.Возможно, в основе такого желания лежит стремление улучшить своижилищные условия: предположим, семья может себе позволить купитьквартиру подороже, скажем, большей площади, или переехать в болеедорогой, но благоприятный район. Но для этого нужно продать имеющуюсяквартиру и доплатить некоторую сумму из своих личных сбережений. Причемпродать можно только ту квартиру, в которой семья проживает. А этоозначает, что люди не могут освободить занимаемое жилье и затем втечение какого-то времени ждать вселения в новую квартиру.

Это, пожалуй, одна из самых распространенных ситуаций, носящих название альтернативной сделки.Люди освобождают помещение и сразу же въезжают в новое жилье, изкоторого тоже переезжают люди. При этом в первую квартиру можетвъезжать третья семья, участвующая в сделке. Сложно представить, скакими проблемами сталкиваются граждане, узнав, что помимо их квартирыв цепочке имеется еще 5, 7, а то и большее число квартир. Дело в том,что в процессе подготовки сложной сделки (а "альтернатива" в 90%случаев является действительной сложной сделкой) кто-то из участниковможет отказаться от нее или настаивать на изменении цены. Но самоенеприятное, когда цепочка рушиться в день, назначенный на официальноеподписание сделки купли-продажи всеми участниками сделки! Бывает итакое.

Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно.Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтора, которомуприходится продемонстрировать все чудеса организаторской мысли идобиться желаемого результата в квартирном альянсе своих клиентов.Бывает, что в цепочке участвуют риэлторы разных компаний, посколькуизначально клиенты (участники) обращаются в разные риэлторские компаниис отличающимися условиями оказания риэлторских услуг. Впрочем, в рядеслучаев профессионалам, представляющим интересы своих клиентов, прощедоговориться между собой. Кстати, так обычно и происходит в реальности.

Собственнику,решившемуся на переезд, остается только положиться на мастерствоспециалиста и оплатить его гонорар. Как известно он может варьироватьсяв пределах 5-10% от суммы сделки (точнее от стоимости продаваемого илиприобретаемого жилья). Однако, перекладывая на плечи риэлтора свойквартирный вопрос, участник сделки должен представлять себе основныеэтапы работы риэлтора.

Их несколько.

Прежде всего, производится рыночная оценка квартиры.Как правило, в продажную цену оценщик вносит стоимость рекламных услуг,которые направлены на привлечение покупателя. Оценщик может быть какриэлтором по совместительству, так и работать вместе с риэлтором.Исключение составляет оценка, осуществляемая независимым оценщиком. Далеесобираются и проверяются все документы на квартиру и проживающих в нейлюдей, а также временно отсутствующих лиц, потенциальных претендентов,несовершеннолетних детей и пр. После чего, если все документы не вызывают сомнения с юридической точки зрения, квартиру готовят к показам.То есть, приводят ее в божеский вид. Здесь имеется в виду не проведениесерьезных ремонтных работ (не евроремонт!), а чистота, порядок,узаконивание перепланировки (если последняя проводилась). Хотя, чтокасаемо перепланировки, то приватизированное жилье с согласияпокупателя может оставаться перепланированным (в этом случае новыйхозяин будет заниматься узакониванием произведенных ранее изменений).

Муниципальноежилье должно точно соответствовать первоначальному проекту, поэтомусобственнику нередко приходится возвращать жилью первоначальный вид.Затем собственник должен беспрепятственно показывать риэлтору ипотенциальным покупателям (которые приходят вместе с риэлтором)подготовленную к продаже квартиру. Одновременно продавец осматривает найденные варианты для обмена (такие варианты обычно представляет риэлтор). И в случае нахождения желаемой квартиры подписывать предварительный договор о покупке. При этом нужно внести залог (либо аванс, согласно договоренности) для бронирования понравившейся жилой площади. Обычно в течение месяца после внесения залога совершается сделка,и продавец получает свои деньги в полном объеме. Залог может входить всумму сделки, а может и не входить, в отличие от аванса, которыйявляется своего рода первоначальным платежом, за которым следуетвыплата основной суммы. В случае отказа от сделки сумма залога невозвращается покупателю, в отличие от аванса.

Вроде бывсе просто и понятно. Однако, на деле случаются сплошные сюрпризы. Укого-то могут быть проблемы с юридической чистотой, у кого-топовышается цена, а кто-то не является на просмотры и тем самым тормозитпроцесс.

Во многом успех проведения такой сделкизиждется на ответственности самих участников, а система авансов илизалогов в серьезной степени дисциплинирует участников. Хотя, если ценына рынке поползут вверх, кому-то захочется завысить цену, он может"слететь" - в данном случае потеря залоговой суммы не имеетсущественного значения для "вредителя", мешающего общему делу.

Средимногих квартир, участвующих в сделке одна должна быть обязательно необременена альтернативой, то есть, должна быть свободной, иначе небывать "общему переселению народов".

Поэтому говорить оготовности сделки до нахождения свободного жилья явно преждевременно(не стоит себя обнадеживать раньше времени).

Как поступать вслучае разрыва цепочки? Собственникам остается только одно - подождатьпока не найдется новый собственник, желающий включиться в общую сделку.Именно по этой причине следует обращаться в крупные агентстванедвижимости. Они имеют возможность ежедневно обновлять свои квартирныебазы данных и могут в кратчайшие сроки подобрать новый вариант. Если неудастся сохранить прежнюю цепочку, будет создана новая, возможно, болеепростая. Солидные риэлторские компании обязуются по договору выполнитьвзятые на себя обязательства в установленные сроки. Собственникам,заключающим договор, следует обратить особое внимание на данный пунктдоговора и на обстоятельства, которые могут затянуть сделку в случаенепредвиденных обстоятельств. Иначе предъявление претензий к агентствубудет беспочвенным.

Источник: Restate.ru