- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Жилье на "стадии котлована" теряет покупателей
Покупатели приобретают позже
По словам руководителя отдела маркетинга и РRстроительно-инвестиционной компании Киев Жильё-Инвест ВладимираГерманова, до 2006 года (до скандала с группой компаний Элита-Центр)основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапереализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора иначала каких-либо реальных работ по возведению здания. Причина томубыла одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья.
Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапестроительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть,как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания.
В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице.
ВОдессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компанииResearch Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальныхстадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапевозведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. Исоответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочныеработы.
По словам Антона Терехова, на начальном этапе строительстваквартиры, в основном, раскупаются спекулянтами. Можно сказать, что ихна этой стадии – около 70% всех покупателей.
Причина смещения потребительских предпочтений, по мнению ВладимираГерманова, банальна: опасение пострадать, как инвесторы группы компаний«Элита-Центр».
Причем, как считает Антон Терехов, речь идет нестолько о том, что застройщик скроется с деньгами. Такого ужепрактически нет. Однако на ранних этапах реализации проектаприсутствуют реальные риски значительного затягивания строительства.
Даже на 4-м этапе, когда сам дом построен, ведутся внутренниеотделочные работы, облагораживание территории, подготовка к вводу вэксплуатацию, присутствует определенный риск «консервации» стройки потем или иным причинам, считает Владимир Германов.
По мнению президента строительной компании «Міськжитлобуд» (г. Киев)Дениса Костржевского, жилая недвижимость, которая сегодня находится наначальной стадии строительства, вообще рискует остаться недостроенной.Причиной тому сокращение объемов продаж жилья в Украине. Приподорожании кредитов, которые стало труднее получить как инвесторам,так и застройщикам, повышаются риски для тех объектов, которые сейчаснаходятся на начальной стадии строительства. Это и обуславливаетизменение структуры спроса на недвижимость: предпочтения людей, пословам Дениса Костржевского, сместились в сторону покупки жилья,близкого к завершению строительства, того, что имеет все шансы бытьдостроенным либо уже построено.
Строители предлагают по-старому
По словам Антона Терехова, в Одессе 85 - 90% жилья выставляется напродажу даже до рытья котлована, т. е. на стадии «забора». Этоозначает, что площадка уже обнесена забором, но туда еще не заведенатехника. Надо отметить, что ранее доля таких предложений составляла все100 %.
Впрочем, в Одессе существует 3-4-е площадки, на которых строительство ведется, а в продажу жилье вообще не выставлено.
По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании Київ Житло-Інвест, наибольшая доля жилья, выставленного на продажу(44%) приходится на второй этап строительства (напомним – это этап отподготовки площадки, до возведения первого этажа). Доля выставленных напродажу квартир на третьем этапе (возведение каркаса здания) составляет34%. На 4-м этапе продажи ведутся в 17% объектов, а на пятом этапе(когда дом уже введен в эксплуатацию) – в 5% домов.
Согласно данным аналитического отчета «Київ Житло-Інвест», из 71объекта эконом-класса на втором этапе продажи ведутся в 14%, на третьем– в 55%, на четвертом – в 22,5% и на пятом, соответственно, на 8,5%объектов. Для 60 объектов бизнес-класса это соотношение выглядитследующим образом: второй этап – 16,7%, третий – 46,7%, четвертый –31,6%, пятый -5%. Для 20 объектов премиум-класса: на втором этапеведутся продажи 20% объектов, на третьем – 30%, на четвертом – 30% и напятом – 20%. Можно заметить, что по мере роста «классности» объектов,растет и доля их предлдожения на поздних (четвертом и пятом) этапахстроительства: 31% для эконом-класса, 36,5% - для бизнес-класса и 50% -для премиум-класса. Но было бы поспешным отсюда делать вывод о том, чтосоздатели более дорогого жилья в большей степени склонны выставлятьего на продажу на более поздних этапах.
Скорее, эти данные иллюстрируютразницу в темпах продажи квартир (в каком классе какая доля объектовдоживает до поздних этапов строительства с нераспроданными квартирами)и динамике появления новых объектов.
Цены поощряют спешку
Ценовая политика большинства строительных компаний и сегодняпоощряет приобретение квартир на ранних этапах. По словам АнтонаТерехова, если взять за отправную точку начало строительства, то послезавершения возведения коробки цены возрастают на 35 – 50 %. В меньшейстепени это заметно в категории элитного жилья, в большей – в жильеэконом-класса.
После сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартир увеличивается еще на 15 – 20 %.
По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании Київ Житло-Інвест, рост стоимости жилья на первичном рынке от началастроительства до введения в эксплуатацию, достигает в среднем 31,8%.
Впрочем, сегодня встречаются и исключения. По словам АнтонаТерехова, в Одессе существует 5 – 7 площадок, где цены соответствуюттем, которые могли бы быть у готового жилья. Таким образом, застройщикзаявляет, что он не собирается решать вопросы финансирования за счетпривлечения средств на ранних этапах строительства.
Специалисты компании Київ Житло-Інвест также отмечают, что из-заудорожания строительных материалов, энергоресурсов и увеличениях другихрасходов, наметилась тенденция к установлению высоких цен на начальныхэтапах строительства: в некоторых объектах стоимость квартир на второми четвертом этапах практически одинакова.Источник:
