Цены на рынке жилья имеют шанс понизиться

Ожидания и спрос

Андрей Онистрат – один из немногих, кто открыто говорит о факторе ожиданиярынком снижения цен, причем подкрепляется он как сообщениями в прессе, так иреальными действиями участников рынка. Степень его влияния на рынок банкироценивает примерно в 40%.Двумя другими обстоятельствами, в одинаково значимой степени влияющей наситуацию, он называет резкое снижение объемов кредитования, которое будетоказывать влияние на рынок на протяжение как минимум следующих 6-12 месяцев, и падение объемов денежной массы, ранееподкреплявшей спрос на рынке. А также то обстоятельство, что рынок покинулиспекулянты, ранее формировавшие весомую часть общего спроса на рынке.

В компании XXI Век даже сейчас отмечают существующий в Киеве значительныйнеудовлетворенный спрос на жилье во всех сегментах недвижимости. По оценкамГеоргия Цагареишвили и его коллег, в Киеве есть дефицит в размере 16,7 млн. кв. м без учета будущеймиграции, из них платежеспособный спрос составляет около 8,4 млн. кв. м жилых площадей.

«Наибольшим спросом пользуется жилье «бизнес-класса», квартиры со среднейплощадью 100-150 квадратных метров,расположенные в «тихом центре», а также квартиры «эконом-класса». Спрос на этотвид жилья значительно превышает предложение, что способствует росту цен натакое жилье», - поясняет застройщик и добавляет, что, по его мнению, ростобъемов рынка в ближайшие годы будет зависеть от наведения порядка в сфереполучения разрешительной документации и от разработки четких, понятных ипрозрачных правил игры на рынке. Если все это будет сделано – темпыстроительства смогут возрасти и достичь желаемых объемов.

Георгий Цагареишвили признает, что повышение кредитных ставок иприостановка выдачи кредитов потребителям могут несколько снизитьплатежеспособный спрос, в первую очередь, на жилье «эконом-класса». Но сейчасразрыв между спросом и предложением настолько велик, что это вряд ли сильноповлияет на рынок, считает он. По его мнению, этот период временный, и к осениситуация на финансовом рынке должна стабилизироваться.

Цены склонны к снижению

Цены на недвижимость в сложившихся обстоятельствах – основной вопрос,волнующих всех участников рынка. Прогнозы разнообразны как никогда, все чащевстречаются мнения о резком снижении цен или даже их обвале на 30-50%.

По мнению Андрея Онистрата, готовность застройщиков снижать цены будетупираться в объем их внешних обязательств перед банками. Фактически, для ихвыполнения при существующей конъюнктуре рынка в скором времени застройщикампридется активизировать продажи, что в свою очередь вынудит их прибегнуть кпересмотру цен. И как только это сделает первый, начнется процесс повальногоснижения стоимости первичного жилья. «Ситуация сегодня остается достаточнонапряженной. Я не могу назвать ее близкой к критической, но, полагаю, спустя 2-3 месяца может начаться снижение цен.Оптимистический прогноз – снижение будет соответствовать аналогичным процессамв западных странах. То есть цены будут дисконтированы на 15-20%. О пессимистическом прогнозе не хотелось быговорить, однако, думаю, в худшем случае речь может идти и о 50-процентном снижении», - нескупится на цифры банкир банкир.

Александр Алябьев уже наблюдает, что некоторые застройщики снижают цены исовместно с банками разрабатывают разные механизмы удешевления ипотечногокредита для потребителя. К тому же он не сбрасывает со счетов специальныегосударственные программы, проводимые Государственным ипотечным учреждением иГосударственным фондом содействия молодежному жилищному строительству, чтотакже является альтернативой снижению цен. «Если говорить о коммерческойпродаже, то все возможные рычаги уже задействованы. Думаю, сегодня имеет смыслговорить о так называемом социальном жилье, когда гарантом покупки являетсягосударство либо предприятие (для своих сотрудников) и принимает долевое участиев застройке. Думаю, в этом случае можно достигнуть договоренности сзастройщиком о небольшой дельте его заработка, но гарантированном выкупеопределенного количества метров», - предполагает эксперт.

Застройщики в убыток работать не хотят

Георгий Цагареишвили считает, чтозастройщики готовы идти навстречу потребителям, но никто не будет работать вубыток. И пока есть платежеспособный спрос, снижение цен на жилье не оправданои поэтому маловероятно. Чтобы снизить цены, отмечает эксперт, нужно увеличитьпредложение жилья на рынке, то есть больше строить. Но этому препятствуетнепрозрачность рынка земли и сложности получения разрешительной документации повыделению участков и необходимому изменению целевого назначения земельногоучастка, а также недостаточный объем дешевых долгосрочных источниковфинансирования проектов, в частности иностранных инвестиций. «Иностранныеинвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельностьна рынке недвижимости Украины при отсутствии прозрачных правил игры. Ихотпугивает сложность и сроки согласования проектов, которые могут составить от 1,5 до 3 лет», - объясняет эксперт.
Взглянуть на проблему «западным» взглядом и поискать нестандартные для Украиныпути регулирования рынка предлагает Андрей Онистрат. «В развитых странах в этотпроцесс вмешивается  регулятор, некий финансовый институт, созданныйгосударством для поддержания рынка недвижимости. Имея достаточное фондирование,он выкупает, например, нереализованные обязательства по ипотеке, фактически предотвращая,таким образом, проявление кризисных явлений. К сожалению, подобных институтов вУкраине нет, как и реальных предпосылок для его появления. Однако, скажем, вСША или Великобритании их влияние на рынок значительно. Сейчас же я не вижуиных действенных мер по стимулированию спроса, кроме снижения цен».

Источник: РБК-Украина