Дарим квартиру грамотно!

Заключаем договор

По словам Евгения Коломийца, юриста юридической фирмы «Лавринович ипартнеры», процедуру принятия наследства и дарения регулируютГражданский Кодекс Украины, а также Закон Украины «О нотариате» и ЗаконУкраины «О налоге с доходов физических лиц». Но случается, что лица,проживающие в квартире или доме, полученном в подарок в рамках устнойдоговоренности, по ошибке считают себя полноправными собственниками.Де-факто это действительно так, но лишь до тех пор, пока недвижимостьне потребуется продать или заложить. Тут-то и начинаются проблемы, ведьзаконным собственником остался прежний владелец. Поэтому любая сделка опередаче недвижимости в дар должна скрепляться письменным договором,который заверяется нотариусом. При этом Гражданский кодекс Украиныпредусматривает два типа таких договоров – реальный и консесуальный.Первый предполагает передачу права собственности на подарок с моментаоформления договора.

Бывают случаи, когда нужно, чтобы получатель подарка могвоспользоваться недвижимостью по истечении определенного времени.Например, семья Ольги Деревянко планирует переехать в другую страну напостоянное место жительства. «Мы решили подарить свою квартируродственнице, но хотим, чтобы она могла воспользоваться нашим подаркомтолько после нашего отъезда, – говорит Ольга. – Ведь мы не можемоткладывать процедуру оформления договора на последние дни пребываниятут. Благо, законодательство предусматривает такие случаи и нам удалосьзаключить консесуальный договор». Такой договор считается заключеннымтолько по истечении определенного времени, оговоренного в договоре.Впрочем, по оценкам экспертов, консесуальный договор не лишеннедостатков. С одной стороны, благодаря такому договору семья Деревянкоможет быть уверена, что до отъезда никто не может выселить их изсобственной квартиры. Однако если до наступления оговоренного срокадарящий умрет, договор о дарении будет прекращен и квартира достанетсяне получателю подарка, а наследникам дарящего.

Одной из формальностей заключения договора дарения является согласиесупруга или супруги дарящего на передачу прав на недвижимость. Дажеесли недвижимость оформлена только на одного из супругов, второйавтоматически считается совладельцем.
Гражданский кодекспредусматривает, что по наступлению срока передачи дара получательимеет право потребовать от дарителя недвижимость или возмещения еестоимости. При этом ему необязательно проживать в подареннойнедвижимости или регистрироваться в ней.

Необходимые документы

Для заключения договора дарения потребуется подготовить стандартный пакет документов:
1. Правоустанавливающий документ на недвижимость (акт права собственности)
2. Паспорт
3. Технический паспорт на жилье
4. Идентификационный код дарителя
5. Извлечение прав из реестра БТИ для отчуждения жилплощади
6. Справка об отсутствии налогового запрета на передачу прав на имущество
7. Справка об отсутствии ареста на жилье из Информцентра.

Две последние справки предоставляет нотариус, на плечи дарителяложится оплата услуг нотариуса и госпошлины. После оформления договораправо собственности получателя подаренной квартиры необходимозарегистрировать в БТИ. Этот момент очень важен, посколькусобственником квартиры одаряемый станет только после регистрации в Бюротехнической инвентаризации, где на его имя будет оформлен техническийпаспорт. А с подачей заявления о регистрации права собственности нестоит затягивать. Эксперты советуют делать в течение двух недель содня  возникновения права собственности, чтобы освободить себя отповторного проведения технической инвентаризации квартиры.

Дополнительные нюансы

Важно учесть, что дарителем может выступать не только собственникквартиры, но и лицо, которое в будущем приобретет право собственности,например, покупатель жилья в еще построенном доме. Если первый можетподарить квартиру, то второй дарит только имущественные права. Апередача в подарок имущественных прав еще не сделает вас владельцемквартиры. Для предоставления недвижимости в качестве подарка нужнообладать правами собственности на нее. У того, кто ждет завершениястроительства таких прав нет, по той простой причине, что физическиквартиры еще не существует. Поэтому договор дарения в таких случаяхпредусматривает, что момент принятия подарка наступает после полученияправоустанавливающих документов (в данном случае свидетельства особственности).

Нельзя не учитывать тот факт, что бывают случаи, когда щедрыйподарок в виде квартиры оказался слишком дорогой ценой для дарящего.Например, человек успел передать в дар свою квартиру, а потом по разнымпричинам сам остался без жилья. Что делать в таком случае? Можно ливернуть себе подаренную квартиру? Эксперты утверждают, что этот вопросчетко не регламентируется законодательством. Бывший владелец квартиры,необдуманно подаривший ее другому лицу, может обратиться за помощью впрокуратуру или в суд. Обычно, если даритель лишается собственногожилья, возможно рассторжение договора дарения. Отметим также, чтопредставители несовершеннолетних детей – опекуны или родители –согласно статье 146 КоБС Украины, не имеют права совершать дарение отих имени.

Цена вопроса

Порядок налогообложения дохода, полученного при дарениинедвижимости, предусмотрен статьей 14 Закона Украины «О налоге сдоходов физических лиц». Согласно нормам этой статьи, подаренноенедвижимое имущество облагается налогами по правилам, установленным дляналогообложения наследства.

Как отмечает Дмитрий Овсий, юрист компании «Терра девелопмент», приоформлении дарственной наследниками первой степени родстваналогообложение исчисляется по нулевой ставке. Поэтому супруги, дети иродители не платят налогов на недвижимость, полученную в наследство илиподаренную, независимо от стоимости данного имущества. Родственники,которые не попадает в данную категорию, обязаны заплатить налог вразмере 5% от стоимости унаследованной недвижимости. Нулевая ставканалогообложения используется также в случае, если жилье подарилиинвалиду І группы, ребенку-сироте или лишенному родительской опеки.

Самая высокая ставка предусмотрена в случае, если человек получилнаследство от нерезидента, то есть от граждан другой страны. А также,если недвижимость подарил посторонний человек. В таких случаях придетсяуплатить в казну 15% от стоимости подарка. «Отдельно стоит отметить,что налогом не облагается прибыль, полученная одним из супругов отквартиры, подаренной другим супругом, в рамках их части общегочастичного или общего совместного имущества. Кроме того,налогообложение не распространяется при дарении квартиры детям илидетьми родителям в рамках их части общего частичного имущества», -подчеркивает Дмитрий Овсий.

Счастливые наследники

Процедура оформления прав на наследство во многом схожа с получениемжилья в подарок. В частности, применяются аналогичные ставкиналогообложения. Но если при дарении квартиры человек может получитьподарок либо сразу, либо по истечении определенного времени, то соформлением права наследства лучше не медлить. Потому что если вовремяне оформить документы на унаследованное имущество, в течение6-месячного срока на данную недвижимость могут претендовать другиенаследники, к примеру, дальние родственники. Если они пройдут процедуруоформления своевременно, а прямой наследник – нет, жилье можетдостаться им. Дело в том, что наследником считается тот, кто заявил освоих правах нотариусу по месту жительства. Ну а отсутствие такогозаявления трактуется как отказ от наследства.

При оформлении права на унаследованную недвижимость нужнопредоставлять паспорт и идентификационный код наследника, свидетельствоо смерти наследодателя, правоустанавливающие документы на квартиру,справку-характеристику из БТИ на унаследованное имущество, справку изЖЭКа о месте прописки наследодателя, а также справку с результатамиоценки наследуемого имущества. При необходимости, нужно предоставитьсвидетельство о рождении, а если наследником выступает супруг илисупруга умершего, - свидетельство о браке. В случае если полгода,отведенные для заявления своих прав на наследство, уже упущены, вопроспридется решать через суд.

Источник: РБК-Украина

---

---