Где купить «банковскую» квартиру

Конфиската нет

Ни в одном избанков я не услышал, что они отсудили квартиру у заемщика и отдали еена продажу через Государственную исполнительную службу (ГИС). Ведь позакону «Об исполнительном производстве» только она может реализоватьтакой «конфискат» и лишь на аукционе. Врут банкиры? Похоже, нет. ДляКиевской городской ГИС обязательную предпродажную оценку таких квартирпроводит «Украинская экспертная группа». И эксперт оной АндрейЧереватый сказал, что с начала года через них для ГИС прошло всего 2квартиры, а сейчас в работе таких вовсе нет.

Значит, не судьба мне поторговаться на аукционе, ажаль! По словам Андрея Череватого, методика допускает, что «конфискат»может быть оценен на 20% ниже рыночной стоимости, чтобы покупательнашелся. На первые торги квартира выставляется не ниже чем за 90% отоценочной стоимости, а если ее не взяли, то на вторых цену можноснизить еще на 25%. Если по этой схеме прошла бы 1-ком. квартирарыночной стоимостью $60 тыс., то ко вторым торгам ее цена «усохла» быдо $32,4 тысячи. Для покупателей заманчиво. Зато невыгодно ни банку, низаемщику — вырученных денег на погашение долга не хватит.

Считаем? Положим, гражданин N год назад взял20-летний кредит на такую квартиру — а тогда она стоила примерно $100тыс., уплатил 30% авансового взноса ($30 тыс.) и за год погасил телокредита на $3,5 тыс. Итого остался должен банку $66,5 тыс. — суммавдвое большая, чем выручка от продажи через ГИС такого жилья. И банк внакладе: если у N нет другого имущества, которое можно принудительно(опять же, через суд и ГИС) продать, он будет по крохам взимать остатокдолга из его зарплаты.

Кстати, сегодня единственный шанс получить ипотечныйкредит — переоформить на себя договор несостоятельного заемщика. Какпояснила начальник управления кредитных и карточных продуктов«Райффайзен Банк Аваль» Ирина Пацуй, условия для нового заемщикаостаются те же, что действовали в отношении прежнего. Но вот нужна ливам взаймы «единичка» за $100 тыс., если сегодня ей красная цена — $50тыс., решайте сами.

Как торговаться

Но довольноотступлений, пошел я дальше «по базару». Удивился (но не огорчился — накой мне «трешки» дороже $100 тыс.), что ни единая из трех квартир,выставленных банком «Финансы и Кредит», уже не продается. В отделепроблемных операций сообщили, что одна квартира уже куплена, а по двумдругим заемщики нашли возможность погашать долг.

Сотрудница «УкрСибанка» Юлия Смирнова признала, что«гостинка» за $50 тыс. и «единичка» за $65 тыс. — это «висяки»,безуспешно продаваемые более 2-х месяцев. А уступают по ним всего $1—2тыс. Уступчивее оказался специалист департамента проблемныхзадолженностей «Укргазбанка» Дмитрий Гашук: «двушку» за $62,4 тыс.сразу уценил до $60 тыс., а на мое предложение отдать ее за $55 тыс.сказал, что — возможно, но вопрос надо обсудить с руководством.

Инициативы

В парламенте ждутрассмотрения законопроекты о послаблениях для заемщиков: предлагаетсяввести мораторий на их принудительное отселение до 2011 года. Ипозволить оплачивать валютные кредиты в гривнях по курсу НБУ, которыйбыл на момент получения займа (4,85—5,32 грн./$), а разницу банкамкомпенсируют за счет налоговой льготы на прибыль. Хороши инициативы?«Это будет серьезный удар по банковской системе. Если введут мораторий,резко возрастут невыплаты по кредитам, — говорит независимый экспертАндрей Онистрат. — Не вижу, за счет чего перекроет бюджет налоговыельготы банкам». В то же время нельзя не согласиться со второйинициативой: возможность погашать валютный кредит по старому добромукурсу 4,85—5,32 грн./$ стала бы серьезным подспорьем для заемщиков,соответственно, и проблемных займов, и желающих продать залоговыеквартиры было бы меньше.

Конфискат брать рисковано

Оказывается, конфискованных по решению суда квартирпочти нет не из-за «доброты» банков, а по причине незначительноговремени, прошедшего с начала кризиса, вызвавшего ипотечные неплатежи.Как разъяснил аналитик Украинской национальной ипотечной ассоциацииАлександр Моисеенко, банк может начать процедуру отчуждения залога(квартиры) только после того, как заемщик свыше 90 дней ничего неплатил по кредиту. Выходит, банки просто не успели раскрутить маховикконфискаций.

А, собственно, насколько безопасно приобретать такиеконфискованные по суду квартиры, не рискует ли при этом покупательостаться и без денег, и без жилья? Интересно, что даже среди юристовединого мнения на сей счет нет.

Адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» ВладимирЯковенко утверждает: «Приобретая такую квартиру, вы ничем не рискуете.Она прошла многоуровневую проверку на «чистоту»: сначала при получениикредита, покупке, а затем — в ходе принудительной продажиГосударственной исполнительной службой».

Иного мнения придерживается юрист юридической фирмы«Гарант» Дмитрий Мальцев: «Я не советую прельщаться такими квартирами,даже если они продаются на 50% дешевле аналогичных на рынке. Риск оченьвелик. Банки запрещают регистрировать в таком жилье кого-либо, кромепокупателей, но это противоречит Гражданскому кодексу, и люди чащевсего прописывают своих детей. Купите такого «кота в мешке» — а он васоцарапает: прежний хозяин или опекунский совет подадут на вас в суд(нарушено право несовершеннолетнего на жилье) — и квартиру у васотберут. Или же прежний собственник оспорит решение суда об отчужденииу него квартиры, или — результаты аукциона, считая, что цена былазанижена. Суды могут длиться годами, и пока не будет вынесено решение ввашу пользу, в эту квартиру вы не имеете права вселиться».

Горящие квартиры потянет вниз цены на все остальное

Все опрошенные нами эксперты утверждают, что«горящих» квартир, срочно продаваемых по невыплаченной ипотеке, будетстановиться все больше. Однако их влияние на дальнейшее удешевлениенедвижимости наши визави видят по-разному.

Директор центра «Мегокон-В» Владимир Винокурсчитает: «Возможно, до лета уже четверть заемщиков не смогутвыплачивать ипотеку. Тогда на 20% вырастет на рынке предложениезалоговых квартир. Но они не будут идти ниже рыночной стоимости, ведьзаемщикам нужно возвращать суммы кредитов. А на конфискат вообще будетслабый спрос: люди понимают, что с покупкой такого жилья надо бытьосторожными — прежние собственники будут противиться выселению. Словом,влияние «банковского» жилья на цены будет ничтожным». Сомнительныеумозаключения. При нынешнем-то почти нулевом спросе любое увеличениепредложения на рынке должно вызвать цепную реакцию удешевления.

«Уже к лету 25% рынка составят залоговые квартиры,продаваемые по согласованию между банками и заемщиками, а еще 5% —конфискат, — прогнозирует независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Онистанут мощным локомотивом снижения цен: люди, оказавшиеся в сложнойситуации, будут торопиться продать и станут демпинговать. Это заставити других продавцов уступать в цене все больше. Поэтому за три ближайшихмесяца, полагаю, удешевление жилья составит минимум 15—20%».

«Увеличение числа залоговых квартир — лишь один изфакторов, которые вызовут к концу весны падение стоимости «вторички» на20%, — говорит руководитель департамента жилфонда консалтинговойкомпании «Новый город» Ольга Читая. — Не менее важны отсутствиеипотечных кредитов и «живых» денег у населения».

«Даже не количество «горящих» квартир важно, апсихологическое воздействие на рынок, ожидание, что будет вал такогожилья, и это сыграет кардинальную роль в удешевлении — думаю, на 15% киюню», — считает ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас»Денис Морозов.

Исходя из этих прогнозов и красной цены квартир нарынке (см. табл.), к июню средняя стоимость 1-комнатных упадет до $40тыс., 2-комн. — до $60 тыс., 3-комн. — до $80 тыс.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня