Как не купить проблемную квартиру

Для потенциального покупателя такое приобретение означает, что однажды заправом собственности на квартиру может выстроиться очередь из несколькихальтернативных претендентов. По оценкам опрошенных "ВД" риелторов,доля проблемного предложения в общем объеме жилой недвижимости на продажу запоследние полгода достигла 15-20%.

Увеличения сделок с рискованным жильем пока не наблюдается на фоне"заморозков" покупательской активности, но как только цены нащупают"дно" и рынок оживится, число ошпарившихся о "горячие"предложения устремится вверх. "ВД" выясняла, как вместе сприобретенной на упавшем рынке недвижимостью не получить массу проблем.

Замаскированные изъяны

"Благодаря кризису легче закамуфлировать низкую цену при продажеквартир с юридическими изъянами", - констатирует Руслан Безуглый,гендиректор АН "Украинский Дом". Еще осенью прошлого года самоедешевое жилье в столице стоило свыше $100тыс., а сейчас однокомнатные квартиры по цене $40-50тыс. - не единичное предложение. И, если верить пессимистическому сценарию, ксередине 2009-го"однушки" на "вторичке" будут предлагать даже за $20-25 тыс. Большинство регионов страны не отстают отстолицы по темпам удешевления вторичного жилья. Для потирающих руки частныхинвесторов загвоздка в одном: отдавать недвижимость по "горячим"ценам зачастую соглашаются те, чей товар представляет риски для потенциальногопокупателя.

Первыми на фоне экономического спада попытались сбыть жилую недвижимость вУкраине иностранные владельцы. "Если собственник - иностранец, проверить,в браке он или нет, выяснить, есть ли претензии еще каких-то третьих лиц на этоимущество, достаточно сложно, потому что вся его история за границей, - продолжаетРуслан Безуглый. - Нужно подавать туда запросы, а с этим есть определенныесложности - увеличиваются временные затраты и возникают законодательныепрепятствия другой страны. Могу констатировать, что иностранцы еще осенью,когда только зарождался кризис, начали снижать рыночную стоимость и пытатьсяпродать свои объекты здесь".

По оценкам экспертов, объем жилья, выставленного на продажу иностранцами вукраинских мегаполисах, не превышает 5%от общего предложения. Впрочем, не меньшую опасность представляют и квартиры,предлагаемые к продаже украинскими гражданами, если в их отношении намечаютсясудебные разбирательства или уже накоплена богатая судебная история."Недавно на продажу была выставлена квартира, нынешняя хозяйка которойприобрела ее, не зная о юридических изъянах. Там оказались судебные тяжбы поповоду того, что ущемлены права детей", - вспоминает один из последнихпримеров проблемных поступлений Руслан Безуглый. "ВД" располагает неодной подобной иллюстрацией.

"Недавно к нам обратился клиент, заявивший, что на него подали в суд ипытаются оспорить договор дарения, по которому он приобрел право собственностина квартиру, - вспоминает Александр Субботин, партнер юридической компании"Тарасов и Партнеры". - Предыстория такова: его родственник недавнопо выгодной цене приобрел квартиру и оформил ее на него по договору дарения.Однако вскоре выяснилось, что суды вокруг этой квартиры тянутся уже нескольколет. Изначально жилье было унаследовано по завещанию, но впоследствии этозавещание было оспорено и отменено в судебном порядке, как и все последующиедоговоры касаемо этой недвижимости".

Проверить наличие судебных тяжб в отношении недвижимости, по словам юристов,нередко не под силу даже профессионалам. Причина - в отсутствии единого реестраоткрытых судебных производств. "Искать судебные дела в отношенииинтересующей вас квартиры нужно по месту ее нахождения. Но если реестр неэлектронный - а многие суды не ведут электронных реестров, - найти дело поквартире в бумажном виде - нереальная задача, - поясняет Александр Субботин. -Его можно найти только по фамилии истца и ответчика, а угадать эти фамилиикрайне трудно". Эксперты советуют перед приобретением квартиры личнозаниматься исследованием ее прошлого не только в судах.

"Я считаю, что покупателям в этом случае не стоит рассчитывать нариелторов - часто они ни за что не отвечают. Нужно расспросить соседей, сходитьк начальнику ЖЭКа, если есть возможность - то и в БТИ, чтобы узнать предысториюквартиры".

Заложники заемщиков

Не меньшую опасность для покупателя представляет жилье, заложенное покредитам. "По сути, вы приобретаете эту недвижимость с предыдущимижильцами, потому что банк, как правило, отселением не занимается, -подчеркивает Виктор Несин, экс-вице-президент Ассоциации специалистов понедвижимости (риелторов) Украины, гендиректор АН"Фемида-Сервис-Киев". - Он переоформит право собственности на вас. Иэто будет только ваша проблема - выселить предыдущих жильцов".

По словам Георгия Кононова, директора финансовой компании"Фактор", опасаться потенциальным покупателям стоит преимущественнотех залоговых квартир, которые отбирались в принудительном порядке: "Еслисделка осуществляется путем прямой продажи жилья (заемщиком) и одновременногопогашения кредита, то риск минимальный. Как правило, такого рода договорынотариусы очень тщательно оформляют, и оспорить легитимность сделки трудно.

Более сложный вариант, если покупается квартира, которая ранее была изъятапринудительно. В этом случае действует трехлетний срок исковой давности, в течениекоторого заемщик, лишившийся недвижимости, может требовать аннулированиядоговора купли-продажи жилья и оспаривать законность изъятия имущества. И хотяреально аннулировать договор купли-продажи заложенной недвижимости заемщикамудается только в редких случаях, создать проблемы для покупателя такого роданедвижимости можно".

Зацепки для судебных тяжб вокруг продажи залоговой квартиры подбрасываютзаемщикам коллекторы и сотрудники органов государственной исполнительнойслужбы, нередко нарушающие процедуру конфискации. "Приведу пример, -иллюстрирует проблему Кононов. - Суд принял решение о принудительном изъятиизаложенной недвижимости. Собственник эту недвижимость сдавал в аренду иотказывался добровольно отдать ее банку. Исполнительная служба и представителиколлекторской компании самостоятельно, без владельца недвижимости, вскрылидверь вынесли все имущество, поставили новую дверь и опечатали. Владелец всудебном порядке добился признания действий исполнительной службы незаконными,поскольку при выносе имущества он не присутствовал. Суд поддержал требованияистца".

Еще один повод вернуть проданное жилье неплатежеспособному заемщику -проживание на конфискованных квадратных метрах несовершеннолетних. "Прямойнормы, запрещающей реализацию заложенной квартиры, в которой зарегистрированынесовершеннолетние дети, и их принудительное выселение, в действующемзаконодательстве Украины нет, - поясняет адвокат Нина Сидоренко. - Ноосуществление таких сделок и действий на практике без получения разрешения органаопеки и попечительства является маловероятным в силу рисков их дальнейшегооспаривания и признания недействительными в случае, если удастся доказать, чтоправа ребенка были действительно нарушены". Известны случаи, когда такиеквартиры были проданы новым собственникам, которые сейчас могут потерятькупленную недвижимость по итогам судебных разбирательств.

Тем, кто готов рискнуть, купив жилье, конфискованное по кредиту, экспертытакже советуют обстоятельно покопаться в прошлом квартиры. "Для началаследует максимально изучить всю историю процесса заключения кредитногодоговора, оформления договора залога и процесса конфискации недвижимости. Еслиимеют место неясности, а тем более нестыковки в информации, то не стоитсвязываться с такого рода недвижимостью, - уверен Георгий Кононов. - Следуеттакже выяснить все обстоятельства судебных и досудебных разбирательств испоров, по возможности ознакомиться с документами, которые были приняты илирассмотрены в процессе этих споров.

Проверить, действительно ли не были зарегистрированы несовершеннолетние взаложенной недвижимости. И, самое главное, лучше заключать такую сделку унотариуса, которому доверяешь и который обстоятельно отследит движениедокументов относительно конфискованной недвижимости по всем базам"."Покупая залоговую недвижимость, следует проконтролировать своевременноепрекращение всех обременений (ипотеки, запрета на отчуждение, других видовобременений), а также убедиться, что на момент покупки квартиры улажены всевопросы с выселением из нее жильцов", - добавляет Николай Сидоренко,адвокат юридической компании "Шмаров и Партнеры".

Мнения опрошенных экспертов относительно активизации во время кризисамошенников, незаконным способом завладевающих квартирами с целью перепродажи,разделились. Одни констатируют рост криминальных афер на жилищном рынке, другиеего еще только ожидают. "Наверняка подобная тенденция намечается, ведьдыма без огня не бывает, но пока нельзя говорить о резком всплеске.Мошенничество легче осуществить, когда за квартирами очередь стоит и покупателявсе время подгоняют: "Давай-давай, завтра будет дороже", - полагаетРуслан Безуглый. В любом случае эксперты советуют покупателям, готовящимся кприобретению жилья на упавшем рынке, принимать активное участие в изучении его прошлогои, на случай судебных тяжб в отношении квартиры, указывать в договорахкупли-продажи полную сумму сделки.

Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ "Василь Кисiль iПартнери":

- Сделки по приобретению заложенного имущества всегда чреватыдополнительными рисками, от которых достаточно сложно перестраховаться. К ихчислу можно отнести возможность признания договора недействительным в связи стем, что на момент его заключения должник пребывал в состояниинедееспособности, что должно быть установлено решением суда, а также в связи стем, что сделка была осуществлена под воздействием тяжелых обстоятельств, врезультате насилия или обмана. Существенный риск оспаривания сделки в связи снарушением процедуры проведения публичных торгов.

Покупателям заложенного жилья рекомендуется провести визуальный осмотротчуждаемой квартиры, проверить, никто ли в ней не проживает, убедиться вместном ЖЭКе, что в данной квартире никто не прописан, и выяснить, когда, кто ипо какой причине был снят с регистрации. Следует также собрать информацию осоциальном статусе должника, проверить, не пребывает ли он на учете впсихиатрической клинике и не является ли он лицом, признанным недееспособным.

Александр Бондаренко, вице-президент Ассоциации специалистов понедвижимости (риелторов) Украины:

- Однозначно можно говорить об увеличении проблемного предложения на рынкежилой недвижимости. Более того, к сожалению, и криминализация рынканедвижимости тоже имеет место. Речь идет о всевозможных мошенническихоперациях, предполагающих незаконное завладение квартирой с ее последующейпродажей. Во-первых, о подложных документах. Во-вторых, увеличилось количествопопыток заполучить права на квартиру через договор аренды.

Дело в том, что в связи с резкой активизацией количества предложений понайму жилья хозяева квартир хватаются за первое попавшееся предложение, теряябдительность. Они соглашаются на просьбы заключать договор аренды не черезагентство недвижимости, а самостоятельно, и в этом случае у мнимых арендаторовесть возможность подсунуть не тот договор. Такие случаи в последнее время имеютместо - те, о которых мне известно, произошли не в Киеве, а в других городах,но, тем не менее, потенциальные арендодатели должны быть очень внимательны.Увеличилось также количество предложения, явно нереального по цене, и это менялично тоже настораживает.

Николай Верстюк, заместитель начальника юридического управления КБ"Хрещатик":

- Не исключено, что реализация залоговых квартир может приобрести широкоераспространение в связи с резким снижением платежеспособности физлиц,получивших кредиты под залог жилья. Конечно, если в ходе реализации этихквартир будут допущены нарушения действующего законодательства или условийдоговора, предыдущий собственник может оспорить договор купли-продажи в суде(например, если банк продал заложенную квартиру от своего имени или принял ее всобственность, тогда как это не было предусмотрено договором). Тогда стороныобязаны вернуть друг другу все полученное по договору.

И если с возвратом квартиры проблем не должно возникнуть, то с возвратомденег может быть сложнее. Что касается проживания в залоговых квартирахнесовершеннолетних, то проблемы у покупателя могут возникнуть только в томслучае, если квартира, в которой на момент заключения ипотечного договора былизарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку без разрешенияорганов опеки и попечительства.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: Власть денег