- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Как грамотно купить квартиру у банка
Трактор Т-150К в разобранном состоянии, "СК-5 НИВА" в рабочемсостоянии, здание пекарни, компрессор винтовой, производственная линияпо изготовлению макаронных изделий (производит 500 кг в час) и дажеженские костюмы и подкладочная ткань. Много заманчивого, за которымстоят истории неуплаты по кредитам. И это только начало. Аналитикиобещают увеличение объема конфискованных залогов на 40% в первомполугодии, и на 65% во втором. Учитывая то, что в украинской практикеуже были прецеденты по принудительному (через суд) возвращениюпроданного конфиската, перед его покупкой нужно вооружится знаниемнекоторых тонкостей – юридических и не очень.
Возможная потеря покупки
Практически любой вид покупки залогового имущества имеет риски. Менеевсего их у тех сделок, которые напрямую инициирует самнеплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит – потому что ктщательно оформленному нотариусом договору придраться фактическиневозможно, оспаривать нечего. Если же залог был изъят принудительно,то в течение трех лет после решения суда действует срок исковойдавности, когда теоретически можно оспорить законность изъятияимущества.
Договор купли-продажи можно признать недействительным, например, всвязи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в состояниинедееспособности (устанавливается решением суда), или действовал водвлиянием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана, илиесли банк продал заложенное имущество от своего имени либо принял его всобственность, тогда как это не было предусмотрено договором.
Если вы купили банковский конфискат на аукционе, то имейте ввиду, чторезультаты торгов можно оспорить, причем сделать это теоретически можеткаждый, кто имеет к ним, аукционам, какое-либо отношение: иорганизатор, и участники, и банк, и бывший собственник. Поводом можетпослужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона,предусмотренных Постановлением КМУ от 22.12.1997г. №1448 "Обутверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов)по реализации залогового имущества". Например, если организатор неопубликовал в местной прессе не позже 30-ти дней до проведения аукционаинформацию установленного образца о продаваемом имуществе. Еслирешением суда аукцион будет признан недействительным, то покупательдолжен будет вернуть имущество, а банк – деньги (не будем здесьвспоминать о проблемах некоторых учреждений при возвратах чужихсредств, положенных на депозит). Кстати, слишком низкая цена конфискататоже может спровоцировать проблемы, так как этот факт в суде могутпосчитать нарушением прав заемщика.
Обратите внимание на то, как именно происходят сами торги. Сегодняпресса вовсю уже пишет о распространившейся особой схеме проведенияаукционов, когда с банковскими сотрудниками договариваются, например, опокупке на аукционе конкретной машины, и со стороны банка обещаютприсутствие на торгах "своих людей", которые не будут поднимать цену дозаоблачных высот. Но какое обещание сможет сдержать "своего" человека,в случае, если он вдруг станет "не своим" и захочет, например, пойти нашантаж? Поэтому прежде чем соглашаться на такое заманчивое предложение,подумайте дважды.
Возможная потеря купленной недвижимости
Не зря эксперты советуют покупателям конфискованной недвижимости нетолько осмотреть вожделенную квартиру, проверить, проживает ли в нейкто-либо и выяснить, прописан ли там кто-либо, и когда, кто именно и покакой причине был снят с регистрации.
Первая проблема – прописка в квартире несовершеннолетних. Хотябольшинство банков обезопасили себя, предусмотрев в договоре запрет напрописку детей в ипотечной квартире, такое требование банковпротивозаконно. Поэтому, если заемщики это сделали, то никакихпретензий к ним быть не должно (естественно, если это дети заемщика). Ихотя банковские специалисты утверждают, что проблемы у покупателязалоговой квартиры могут возникнуть только в том случае, если квартира,в которой на момент заключения ипотечного договора былизарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку безразрешения органов опеки и попечительства, на самом деле ситуация здесьнепростая. Выселить жильцов из ипотечной квартиры, право на пользованиекоторой принадлежит детям, можно только с согласия органов опеки ипопечительства либо предоставив детям не худшие условия проживания. Всовокупности с вышеприведенными тонкостями признания сделкинедействительной, это очень серьезная проблема.
"Если так вышло, что в квартире прописаны дети, то это создасттрудности для банка, - комментирует ситуацию Олег Саламаха, управляющийбанком в Одессе. – Банки стараются не допускать прописки детей взаложенных квартирах, ведь пока она в кредите, то она еще не полнаясобственность заемщика. Представьте себе, что все будут брать кредитына квартиры, затем прописывать там детей и спокойно жить и невозвращать кредит. Это приведет к краху, кто-то зарабатывает наквартиру и ее покупает, а кто-то манипулирует законом и обворовываетбанки вместе с вкладчиками. Проблему заемщиков это не решит, так как вслучае, если банку трудно договориться с заемщиком или невозможнорешить вопрос через суд - банк продает долг коллекторам".
Кроме проблем с несовершеннолетними могут появиться и претензии состороны третьих лиц. Например, жена, имеющая право на 50% имуществамужа, или другие родственники.
Покупателям залоговых квартир также стоит обратить внимание насопутствующие процедуре документы, касающиеся недвижимости: документы,касательно закрытия ипотеки, запрета на отчуждение, других видовобременений.
Но даже в случае, если все вышеперечисленное в порядке, никто незастрахован от проблем с купленной квартирой, ведь все тонкости учестьсложно, особенно принимая во внимание, что вы непосредственно ненаблюдали все кредитные процедуры, касающиеся квартиры. Например, былслучай, когда судебные исполнители с коллекторами без ведома владельцанедвижимости-заемщика, взломали дверь, вынесли имущество, поставилиновую дверь и опечатали ее. Владелец в суде добился признания ихдействий незаконными – ведь он не присутствовал при выносе имущества.
Возможная потеря нервов
В случае оформления перехода недвижимости в вашу собственность банком,может возникнуть еще одна неприятная сложность – предыдущие жильцы,которые оттуда еще не выселены. В таком случае договариваться с нимипридется именно вам. Хотя, как правило, этим добросовестно занимаютсясудебные исполнители. "Если заемщик не хочет передать залог банкудобровольно, банк подает на него в суд, и по решению суда черезгосударственную исполнительную службу квартиру забирают и продают.Заниматься переселением жильцов в этой квартире банк не может", -рассказывает Олег Саламаха, управляющий банком.
Возможная потеря финансов
Сколько бы экспертов не отстаивали точку зрения, что обвал цен нанедвижимость (или маленький "обвальчик") уже закончился, аналитикикомпании "Простобанк Консалтинг" авторитетно утверждают – падениетолько начинается. И будет оно отнюдь не в размере скромных 30%, окоторых уже говорят риелторы, и которые сравнимы со скидкой наконфискованную банком недвижимость, продаваемую на аукционах. Дело втом, что хотя по закону подготовка к аукциону не должна длиться дольшедвух месяцев после получения организатором аукциона исполнительныхдокументов, она, как правило, занимает много времени – вплоть дополугода. А стоимость продаваемого конфиската меняться не может. Такчто здесь возможна проблема с двух сторон: с одной стороны банк можетостаться без покупателей, если не сумеет организовать аукциондостаточно быстро, а с другой стороны – купив сейчас залоговую квартирупо одной цене, можно через полгода падения цен об этом пожалеть. Это жекасается и автомобилей – уже сегодня предложение подержанныхконфискованных авто превысило спрос. Эксперты прогнозируют дальнейшеепревышение предложения до 40% - что также скажется на цене в недалекомбудущем.
Покупать конфискат или нет – решать нужно самостоятельно. Однако влюбом случае, если решились на покупку, то ввиду кризиса, начавшегосбивать цены, а также более высоких рисков, чем при простых покупках,предварительно нужно дважды подумать или семь раз проверить.
Источник:
Возможная потеря покупки
Практически любой вид покупки залогового имущества имеет риски. Менеевсего их у тех сделок, которые напрямую инициирует самнеплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит – потому что ктщательно оформленному нотариусом договору придраться фактическиневозможно, оспаривать нечего. Если же залог был изъят принудительно,то в течение трех лет после решения суда действует срок исковойдавности, когда теоретически можно оспорить законность изъятияимущества.
Договор купли-продажи можно признать недействительным, например, всвязи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в состояниинедееспособности (устанавливается решением суда), или действовал водвлиянием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана, илиесли банк продал заложенное имущество от своего имени либо принял его всобственность, тогда как это не было предусмотрено договором.
Если вы купили банковский конфискат на аукционе, то имейте ввиду, чторезультаты торгов можно оспорить, причем сделать это теоретически можеткаждый, кто имеет к ним, аукционам, какое-либо отношение: иорганизатор, и участники, и банк, и бывший собственник. Поводом можетпослужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона,предусмотренных Постановлением КМУ от 22.12.1997г. №1448 "Обутверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов)по реализации залогового имущества". Например, если организатор неопубликовал в местной прессе не позже 30-ти дней до проведения аукционаинформацию установленного образца о продаваемом имуществе. Еслирешением суда аукцион будет признан недействительным, то покупательдолжен будет вернуть имущество, а банк – деньги (не будем здесьвспоминать о проблемах некоторых учреждений при возвратах чужихсредств, положенных на депозит). Кстати, слишком низкая цена конфискататоже может спровоцировать проблемы, так как этот факт в суде могутпосчитать нарушением прав заемщика.
Обратите внимание на то, как именно происходят сами торги. Сегодняпресса вовсю уже пишет о распространившейся особой схеме проведенияаукционов, когда с банковскими сотрудниками договариваются, например, опокупке на аукционе конкретной машины, и со стороны банка обещаютприсутствие на торгах "своих людей", которые не будут поднимать цену дозаоблачных высот. Но какое обещание сможет сдержать "своего" человека,в случае, если он вдруг станет "не своим" и захочет, например, пойти нашантаж? Поэтому прежде чем соглашаться на такое заманчивое предложение,подумайте дважды.
Возможная потеря купленной недвижимости
Не зря эксперты советуют покупателям конфискованной недвижимости нетолько осмотреть вожделенную квартиру, проверить, проживает ли в нейкто-либо и выяснить, прописан ли там кто-либо, и когда, кто именно и покакой причине был снят с регистрации.
Первая проблема – прописка в квартире несовершеннолетних. Хотябольшинство банков обезопасили себя, предусмотрев в договоре запрет напрописку детей в ипотечной квартире, такое требование банковпротивозаконно. Поэтому, если заемщики это сделали, то никакихпретензий к ним быть не должно (естественно, если это дети заемщика). Ихотя банковские специалисты утверждают, что проблемы у покупателязалоговой квартиры могут возникнуть только в том случае, если квартира,в которой на момент заключения ипотечного договора былизарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку безразрешения органов опеки и попечительства, на самом деле ситуация здесьнепростая. Выселить жильцов из ипотечной квартиры, право на пользованиекоторой принадлежит детям, можно только с согласия органов опеки ипопечительства либо предоставив детям не худшие условия проживания. Всовокупности с вышеприведенными тонкостями признания сделкинедействительной, это очень серьезная проблема.
"Если так вышло, что в квартире прописаны дети, то это создасттрудности для банка, - комментирует ситуацию Олег Саламаха, управляющийбанком в Одессе. – Банки стараются не допускать прописки детей взаложенных квартирах, ведь пока она в кредите, то она еще не полнаясобственность заемщика. Представьте себе, что все будут брать кредитына квартиры, затем прописывать там детей и спокойно жить и невозвращать кредит. Это приведет к краху, кто-то зарабатывает наквартиру и ее покупает, а кто-то манипулирует законом и обворовываетбанки вместе с вкладчиками. Проблему заемщиков это не решит, так как вслучае, если банку трудно договориться с заемщиком или невозможнорешить вопрос через суд - банк продает долг коллекторам".
Кроме проблем с несовершеннолетними могут появиться и претензии состороны третьих лиц. Например, жена, имеющая право на 50% имуществамужа, или другие родственники.
Покупателям залоговых квартир также стоит обратить внимание насопутствующие процедуре документы, касающиеся недвижимости: документы,касательно закрытия ипотеки, запрета на отчуждение, других видовобременений.
Но даже в случае, если все вышеперечисленное в порядке, никто незастрахован от проблем с купленной квартирой, ведь все тонкости учестьсложно, особенно принимая во внимание, что вы непосредственно ненаблюдали все кредитные процедуры, касающиеся квартиры. Например, былслучай, когда судебные исполнители с коллекторами без ведома владельцанедвижимости-заемщика, взломали дверь, вынесли имущество, поставилиновую дверь и опечатали ее. Владелец в суде добился признания ихдействий незаконными – ведь он не присутствовал при выносе имущества.
Возможная потеря нервов
В случае оформления перехода недвижимости в вашу собственность банком,может возникнуть еще одна неприятная сложность – предыдущие жильцы,которые оттуда еще не выселены. В таком случае договариваться с нимипридется именно вам. Хотя, как правило, этим добросовестно занимаютсясудебные исполнители. "Если заемщик не хочет передать залог банкудобровольно, банк подает на него в суд, и по решению суда черезгосударственную исполнительную службу квартиру забирают и продают.Заниматься переселением жильцов в этой квартире банк не может", -рассказывает Олег Саламаха, управляющий банком.
Возможная потеря финансов
Сколько бы экспертов не отстаивали точку зрения, что обвал цен нанедвижимость (или маленький "обвальчик") уже закончился, аналитикикомпании "Простобанк Консалтинг" авторитетно утверждают – падениетолько начинается. И будет оно отнюдь не в размере скромных 30%, окоторых уже говорят риелторы, и которые сравнимы со скидкой наконфискованную банком недвижимость, продаваемую на аукционах. Дело втом, что хотя по закону подготовка к аукциону не должна длиться дольшедвух месяцев после получения организатором аукциона исполнительныхдокументов, она, как правило, занимает много времени – вплоть дополугода. А стоимость продаваемого конфиската меняться не может. Такчто здесь возможна проблема с двух сторон: с одной стороны банк можетостаться без покупателей, если не сумеет организовать аукциондостаточно быстро, а с другой стороны – купив сейчас залоговую квартирупо одной цене, можно через полгода падения цен об этом пожалеть. Это жекасается и автомобилей – уже сегодня предложение подержанныхконфискованных авто превысило спрос. Эксперты прогнозируют дальнейшеепревышение предложения до 40% - что также скажется на цене в недалекомбудущем.
Покупать конфискат или нет – решать нужно самостоятельно. Однако влюбом случае, если решились на покупку, то ввиду кризиса, начавшегосбивать цены, а также более высоких рисков, чем при простых покупках,предварительно нужно дважды подумать или семь раз проверить.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
