Сколько стоит однокомнатная квартира в Киеве

Подопытным кроликом стала квартира в Днепровскомрайоне, на Днепровской набережной, 11-а. Автор прожил в этой 9-этажнойпанельке много лет и знает ее как облупленную. Полюбуйтесь на товар:общая площадь — около 33 кв. м, жилая — 18, кухня — 6.

Раздельный санузел обложен простецким кафелем 10 летназад, тогда же совковая сантехника заменена польской, балкон остеклени вагонкой обшит. Косметическому ремонту — 3 года. Цену определили поаналогии с подобными «хатками», вышло около $50 тыс. Вокруг этой«печки» мы и плясали — занижали цену и завышали. Заодно выяснили, какуюмзду с покупателей берут брокеры (ведь продавцы им по-прежнему ничегоне платят), ибо от этого зависят конечная стоимость иконкурентоспособность жилья. Дутыми оказались слухи о том, чтопосредники стали требовать за поиск дешевого жилья вознаграждение в6—10%. Выступив в роли и продавцов, и покупателей, мы убедились, чториелторы довольствуются прежними 3—5% комиссионных.

$50 тысяч: уже есть покупатели!

Выставив описанную «единичку» за $40 тыс., янарвался на подозрения посредников-риелторов, что с этим жильем деланеладны. Меня стали спрашивать, в порядке ли документы, не сделана линезаконная перепланировка, не было ли пожара или залива соседями. Былии предположения, что возникли трудности с возвращением кредита. Усталоправдываться по всем пунктам «обвинений». А потом — открещиваться отброкеров, рьяно предлагающих свои услуги. Словом, меня буквальновынудили поднять цену до $45 тыс. Но и тут риелторы недоумевали: почемухотите продешевить, ведь «единичка» — полноценная, не гостинка?

Такая позиция риелторов объяснима: их заработок —это процент от сделки, и чем дороже будет стоить квартира, тем большеони получат на руки. Да и появление недорогих предложений потянет внизи цены на остальное жилье, а значит, и риелторские заработки. Так чтопричина сегодняшнего роста цен на 1-комнатные квартиры — не только воживлении спроса и стабилизации курса доллара, а и в том, что риелторыубеждают продавцов повышать цены до уровня среднерыночных. Правда,когда я придумал легенду о том, что квартира мне досталась по завещаниюи боюсь, что обделенный брат попытается оттяпать свою долю наследства,в агентствах недвижимости согласились с тем, что такую «крышу» надопобыстрее продавать, а значит, выставлять более низкую цену. За $45тыс. обещали продать ее всего за 2¬—3 дня. «Единички» по такой цене, пословам риелторов, уходят моментально, поэтому в остальных случаях мнесоветовали поднять цену минимум на $5 тыс., то есть до $50 тысяч,уверяя, что на мою квартиру уже есть покупатели. «Завтра приедем к вамс просмотром, а послезавтра оформим договор купли-продажи», — рефреномзвучали их заверения.

Аппетит приходит во время еды. Вот и я начал проситьза свой неказистый товар $55 тысяч. Опять же попал в объятия риелторов,хотя звонил по «частным» объявлениям, которые, как дятел, «клевал» состолбов, выискивал в газетах и интернете. Но... они тоже приводили вагентства недвижимости либо к брокерам-одиночкам. Лишь дважды на прямыхпокупателей вышел, да и тех испугал предложением срочно оформитьсделку. Профессионалов же требование продать с лету не смущало.Типичный ответ: за две недели управимся, если документы на жилье впорядке.

Неприятный осадок оставил ряд попыток сосватать меняна эксклюзивную продажу. Дескать, мы не хотим наперегонки сконкурентами продавать вашу квартиру (ха-ха, да сейчас любые агентствахватаются за все, что им перепадет). Если же вы заключите с намиэксклюзивный договор, мы дадим рекламу (я и сам могу ее тиснуть вгазетах бесплатных объявлений и на сайтах недвижимости) и обеспечимсопровождение в виде выезда брокера на просмотры в удобное для васвремя (а зачем, собственно, он мне нужен в неудобные часы?). А еще ядолжен буду оплатить рекламу в специзданиях и «по доброй воле»отблагодарить брокера, подарив ему $100—200, если он устроит продажу.

Этот «аттракцион жадности» развенчали другиериелторы: работы у ребят мало, предложение дешевого жилья упало, вот истараются иные брокеры заарканить клиентов, чтобы лично продать ихквартиры плюс чаевые получить. Ясно — не стоит обольщаться«эксклюзивом». Напротив, надо выходить на как можно большее числоагентств — тогда вероятнее шансы, что квартира за две недели уйдет. Но,заметим, гарантии столь срочной продажи все риелторы давали лишь насловах.

$60 тысяч: давайте красоты и скидки

Очень интересный разговор пошел, когда я замахнулсяаж на $60 тысяч. Никто из брокеров не отказался выставлять ее по этойцене — а чего отказываться, вдруг покупатель клюнет и можно будет снятьс него до $3000 комиссионных? К тому же многие риелторы уверяли, чтоэта цена реальная — мол, сейчас запрашивают квартиры по $60 тысяч и наокраинах, а у вас — не край света. Ох и греет эта информация душупродавца! Но, заметим, жадине, каковым тут выступил автор эксперимента,риелторы учиняют детальный допрос. Требуют измыслить такую рекламнуюагитку для жилья, чтобы потенциальный покупатель решил, что берет«метры» чуть ли не на Ривьере. Я

, конечно, расстарался, да и врать почти непришлось. Подъезд — с кодовым замком, двор тихий, рядом детский сад идве школы, продуктовые магазины и остановка маршрутки, на которой дометро ¬«Левобережная» — 10 минут езды. Плюс до пляжа на Днепре — 5минут пешком, а до озера Тельбин — не спеша 10 минут. Естественно,умолчал, что днепровский пляж хронически засыпан мусором, а из-запробок маршрутка может идти до метро и полчаса... Выслушав и записавагитку, риелторы все же посоветовали быть готовым уступить во времяторга $2—3 тысячи от заявленных $60-ти. Это позволит «охмурить»покупателей и продать «хатку» в течение месяца.

$2—3 тыс. уступят

Затем мы примерили на себя шкуру покупателя. А разуж экспериментировали с продажей «единички» в Днепровском районе, тодля чистоты опыта выясняли, почем в этом же районе аналогичное жилье исколько хозяева уступают при торге. Подтвердились заверения риелторов,что на рынке стало меньше недорогих 1-комнатных квартир. В газетах и насайтах АН мы часто находили по 4—5 дубликатов объявлений о продажеодних и тех же квартир. Чтобы выжить, брокеры делятся друг с другомбазами данных. А если кому-то из них удается продать такое «совместное»жилье — то и комиссионными: в итоге они нередко составляют всего по1,5% на брата от цены продажи.

Итак, за свежеотремонтированную квартиру наХарьковском шоссе (32/15/7), оборудованную душевой кабиной, шкафом-купеи встроенной кухней, хозяин запросил $58 тыс., но пошел на торг,сбросив $2 тысячи. Столько же уступает владелец хрущевки (26/15/6) поулице Гашека — купить ее можно за $48 тысяч. А вот собственник«единички» по улице Здолбуновской (33/18/6,4) вначале повысил цену на$5 тысяч, до $55, а теперь «подобрел» до $52 тысяч. Заметим, такиескидки сегодня дают с ходу, заочно, а при личном просмотре навернякаможно добиться большего.

Что меня, «Его величество Продавца», риелторы чутьне за руки хватали — неудивительно: борются за выживание, ибо мелкиеагентства недвижимости сейчас лопаются как мыльные пузыри. Ясно, это ихпроблемы. А наши — «единичек» в продаже стало меньше и они подорожали:еще месяц назад приличную 1-комнатную квартиру (не гостинку) можно былозапросто найти за $40—45 тыс., а сейчас эта цена не красная, адемпинговая. И пенять в этой ситуации покупателям нужно лишь на себя:если бы не создали ажиотаж, цены продолжали бы падать или хотя бызамерли, как в случае с 3-комнатными квартирами, которые не пользуютсяспросом, а потому уже в течение трех месяцев их красная цена — $80—85тыс.

Впрочем, нынешний спрос сформировали те, у кого былизаначки, и те, кто снял депозиты. И количество этих покупателей скаждой сделкой уменьшается. Учитывая это, а также традиционный летнийзастой, эксперты — директор АН «Аякс» Борис Егизарян и директор АН«Золотой ключ» Сергей Степанюк — прогнозируют к концу лета снижение ценна 5%. Это значит, что средняя цена хороших «единичек» будет не $55тыс., а $52. Если учитывать, что уступают в среднем $2 тыс., тоориентируйтесь на $50 тыс.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня