- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Какая недвижимость пользуется спросом в Киеве?
Цены рухнули
Хотя киевское элитное жилье по множеству параметров не дотягивает до европейскихстандартов, на протяжении последних трех-четырех лет его стоимость стабильно превышаларасценки на подобные апартаменты во многих европейских столицах. А ввиду наблюдавшегосяранее дефицита предложения в сегменте и избытка в Киеве миллионеров риэлторы предрекалидальнейший рост стоимости, утверждая, что жилье такого класса не может обесцениться нипри каких условиях. Последний год внес в их прогнозы серьезные коррективы. По даннымпортала "Столичная недвижимость", с августа 2008 г. по сентябрь 2009 г. стоимостьэлитного жилья на первичном рынке Киева снизилась в долларовом эквиваленте на 35,4%, а навторичном — на 37,5%. Правда, в национальной валюте данное жилье за тот же периодподорожало на 10-20%. "Но, в отличие от эконом-класса и аренды квартир, в сегменте самогодорогого жилья увеличение стоимости в гривне остается практически незамеченным. Ведь ценыздесь, как, впрочем, и доходы покупателей такой недвижимости, в большинстве случаевноминируются в долларах", — отмечает директор отдела агентских услуг АН "Ситикон" ЭдуардБразас.
На сегодняшний день средняя стоимость квартир премиум-класса на первичном рынке столицысоставляет $3,430 против $5,310 тыс. грн. за кв. м год назад. А на вторичном цены упализа год с $7-9 до $4-6 тыс./кв. м. По мнению эксперта по недвижимости АН "Благовест"Александра Лося, одна из главных причин обвала цен — большое количество выставленных напродажу кредитных квартир, собственникам которых в нынешнем году затруднительно выполнятьдолговые обязательства перед банками. "В общем объеме предложения элитного жилья долятаких квартир достигает 40%. Многие владельцы согласны торговаться, снижая цену даже вдва или три раза против прошлогодних", — говорит он. Это подтверждают и в АН "Ситикон",представители которого отметили, что недавно реализовали за $570 тыс. квартиру площадьюболее 100 кв. м на улице Грушевского, 9, за которую в начале 2008 г. собственник просил$1,5 млн., а в начале 2009 г. — $650 тыс. В других агентствах приводят в пример сделку попродаже 4-комнатной квартиры площадью 160 кв. м на улице Старонаводницкой за $780 тыс.,тогда как еще летом прошлого года хозяин хотел получить за нее $1,4 млн. За $750 тыс.недавно была реализована и квартира премиум-класса площадью 160 кв. м на бульваре ЛесиУкраинки, за которую изначально хозяева требовали $1,3 млн.
Другой причиной общего обвала цен в сегменте стала политика некоторых застройщиковэлитных комплексов, которые изначально задекларировали стоимость возводимых апартаментовв гривне. В качестве примера руководитель отдела жилого консалтинга и продаж элитнойнедвижимости компании Knight Frank Наталья Пронина приводит комплексы премиум-класса"Граф Толстой" и Botanic Paradise, стоимость квартир в которых снизилась в долларах болеечем на 30%.
Требовательная элита
По данным Александра Лося, сейчас в базах данных столичных агентств насчитывается более 1тыс. объектов, стоимость которых варьируется от $500 до $1 млн, и всего около 30апартаментов дороже $1 млн. В то время как год назад на квартиры стоимостью свыше $1 млнприходилось 25-30% общего предложения. "Нынешние цены стали сопоставимыми со стоимостьюэлитного жилья в восточноевропейских столицах, тогда как еще год назад европейцев онишокировали", — отмечает он. Видимо, это, по мнению риэлторов, и привлекло на рынокреальных покупателей. "Пусть они сегодня единичны, зато сегмент начал демонстрироватьдовольно стабильный уровень реальных сделок, тогда как в первом полугодии их практическине было. Количество же звонков с просьбой подыскать элитную недвижимость, равно как ипросмотров, сейчас выросло даже по сравнению с сентябрем 2008 г.", — утверждает г-нБразас.
Риэлторы констатируют, что изменились и требования потенциальных покупателей. Если раньшесамое дорогое столичное жилье примерно в половине случаев рассматривалось в качествеобъекта вложения средств, то сейчас на рынке преобладают реальные покупатели, которыевыдвигают повышенные требования не только к месторасположению апартаментов, но и к ихкачеству и приспособленности для повседневной жизни. Специалисты АН Park Lane замечают,что большинство потенциальных покупателей ищут жилье на "вторичке", посколькуприобретение квартиры в пусть даже сданной в эксплуатацию новостройке сопряжено сдополнительными денежными затратами на обустройство. "Самым большим спросом на рынкепремиум-жилья сейчас пользуются квартиры с современным ремонтом и авторским дизайном,расположенные в уже заселенных новостройках, которые в процессе эксплуатации подтвердилиэлитный статус", — говорят в агентстве. По словам риэлторов, нынешние покупатели обращаютвнимание не только на качество отделочных материалов и сантехники, но и на инженериюздания, наличие в нем паркингов с достаточным количеством паркомест (более одного наквартиру), красивую и просторную придомовую территорию, а также на дополнительные сервисыв здании. В то же время гораздо меньше внимания стало уделяться излишествам: отделкезолотом, встроенным скульптурам, колоннам и т. п. В агентствах добавляют, что околочетверти спроса в сегменте, как и ранее, приходится на реконструированные дома в самомцентре Киева, потенциальных покупателей которых в новостройки никакими коврижками незаманишь.
Почувствовав усиление конкуренции, застройщики перешли к реализации уже готового илипочти готового элитного жилья. "Первичный рынок дорогого жилья сейчас конкурирует совторичным на равных, т. к. почти 80% предложения новостроек премиум-класса находится наэтапе сдачи или уже введены в эксплуатацию", — говорит Наталья Пронина. Так, в открытыхпродажах сегодня находятся уже завершенные жилые комплексы "Альпийский", "Клубный дом наГлазунова", "Клубный дом "Диамант", Botanic Paradise, первая очередь жилого квартала"Воздвиженка", а также уже заселенные "Капитолий", "Амбассадор", "Триумф", где основнаячасть квартир были раскуплены в докризисный период, но порядка 5-10% апартаментовостались нереализованными.
Предложение будет расти
По наблюдениям специалистов по недвижимости, основными покупателями элитногожилья сегодня являются представители деловой и политической элиты страны, у которых загод простоя рынка назрел «квартирный вопрос»: из-за разводов, необходимости отселениядетей или в связи с рождением детей, для которых необходима отдельная комната. «Как и всегменте эконом-класса, на рынке элитного жилья все чаще пытаются реализовать сделкиобмена. При этом важен не столько курс доллара, сколько наличие выбора, что сегодня какраз и может предложить рынок», — говорит Александр Лось. Подтверждает это и ЭдуардБразас, по словам которого за последние два месяца предложение элитных объектов в столицевыросло более чем на 50%. «Сейчас на рынке сложилось шаткое равновесие, что привело квозвращению в базы агентств тех квартир, которые были временно сняты с продажи в прошломгоду. Появляются и абсолютно новые предложения, причем их число будет расти по мере вводав эксплуатацию новостроек», — подчеркивает он.Учитывая обилие предложения и стабильный, хотя и немногочисленный спрос, риэлторы единыво мнении, что в ближайших полгода стоимость элитного столичного жилья расти не будет. "Внедальней перспективе цены останутся стабильными, но и покупки — единичными, да и то восновном благодаря появлению объектов, интересных по соотношению цена/качество.Дальнейшую ситуацию на рынке можно будет прогнозировать лишь после окончанияпрезидентских выборов, формирования нового правительства и анализа последствий нынешнихэкспериментов с экономикой страны", — резюмировал г-н Бразас.
Источник: Деловаястолица
