Покупаем квартиру через облигации

Из-за экономического кризисау "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а ипокупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многиезастройщики предпочитали привлекать деньгиинвесторов через строительные облигации, этот способ казалсяпокупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получитькредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло времяпогашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании всостоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем.Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартирполучают от застройщиков только порции обещаний и предложенийреструктуризировать долг либо подождать.

Покупать "строительные"облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, астройка продолжается полным ходом

За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере(данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированиемстроительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья вэксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства,все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, былиспекулятивной категории, то есть по определению предусматриваливозможность задержки реализации проекта и погашения облигаций послеконечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.

Самые хитрые

Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартирычерез облигации, и тех, которые работали через ФФС (фондыфинансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультантФонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которыереализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степениощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал сФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласноЗакону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства,полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежатвключению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами неявляются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигацийпродавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже быливключены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительнуюдокументацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотногоиспользования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерьзавершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.

Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла напокупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не настроительство дома, квартиры в котором продавались.

Возвращать запрещено

Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия длядержателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случаечастичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановкистроительства), ни в случае банкротства компании.

В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон"О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитиестроительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. Иставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическими юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которыхявляется передача застройщиком завершенного объекта или его части, приусловии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кромеслучаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, заисключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатациюпереносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-нСеребряков.

Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимостьжилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальнуюстоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса --стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотновозвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье поболее высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикамвовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.

А если банкротство?

Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных темзастройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. Втаком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только врамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активовзастройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, нехватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций вочереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денегна них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли неединственной возможностью более-менее нормальной защиты может статьобъединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика сцелью получения возможности влиять на принятие решение во времяпрохождения процедуры банкротства.

Варианты?

Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигациипродать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке"продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний.Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос оработе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшенияситуации на строительном рынке".

Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продатьоблигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуацияулучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.

Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать --чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получитьна руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав нанедостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "Опреодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли".Так,компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киевепо ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство домаполностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена надоговора имущественных прав незаконченного строительства. Подобнымобразом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт пооблигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект поул. Клименко, Киев построен на 80%).

Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома вэксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению вуказанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты правана квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставитьинвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизмполучения квартиры после завершения строительства.

ИТОГО: держа на руках облигации, по которымстройкомпания объявила технический дефолт, инвестору остается толькождать и верить, что жилье будет достроено. Вернуть даже номинальнуюстоимость облигаций сегодня нереально.

Прибыль строителям ограничат, но предоставят государственную помощь ( №51(117) 18.12.2008)

Самое время для строительства ( 10.09.2009)

Девять "строительных" дефолтов ( 23.04.2009)