Кризисная недвижимость: чего ждать?

Так, на вопрос: «Что выгоднее сейчас купить: квартиру или коммерческую недвижимость?» Александр Охрименко, советник главы правления «Укргазбанка», ответил: «Если Вы хотите получить инвестиционный доход, то лучше всего покупать коммерческую недвижимость. Если же цель – приобрести недвижимость для проживания, то сейчас очень выгодно покупать квартиры».  

В свою очередь, Виталий Бойко, директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» сказал, что сейчас сложно решить, что может быть выгоднее, так как интересные предложения появляются во всех сегментах недвижимости. Поэтому если нет субъективных предпочтений по типу недвижимости, то рассматривать нужно все варианты.

«Ожидается ли осенью повышение цен на жилую недвижимость в Киеве?» – так звучал один из вопросов интернет-дискусси. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Андрей Шульга подчеркнул, что за последние полтора месяца цены в Киеве поднялись от 2 до 6%, что обусловлено и сезонностью, и желанием покупателей вложить гривневые ресурсы, так как большинство продавцов выставляли цены объектов в гривне. Это было четко видно по динамике цен в самых дешевых сегментах. Но сценарий развития макроэкономических показателей будет вносить свои коррективы, и традиционный спад активности рынка к концу лета, началу осени тоже.

Популярным вопросом интернет-дискуссии стал вопрос о том, можно ли сейчас купить хорошую однокомнатную квартиру примерно за 40 тыс. у.е. «В Киеве можно без проблем, но только далеко от метро. А в провинции есть хорошие однокомнатные квартиры и за 20 тыс. у.е.», – заявил Александр Охрименко.

Такое же мнение высказал и Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development: «Купить квартиру в Киеве за 40 тыс. у.е. – вполне реально, но такие варианты на рынке не задерживаются. Могу посоветовать покупателям подать заявку сразу в несколько агентств – так шансы приобрести квартиру будут выше. Должен заметить, что квартиры за 40-60 тыс. – сегодня самые популярные предложения на рынке».

На вопрос о том, когда же будет достигнуто ценовое дно (новостройки, вторичное жилье, земля), а также каковы прогнозы на ближайшие 3-5 лет, Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины, ответил: «Надеемся к осени 2010 г. почувствовать признаки стабилизации практически по всем сегментам, кроме новостроек».

«Если осенью этого года обвалится гривна, то рынок недвижимости замрет до весны 2010 г., – такие прогнозы сделал Андрей Шульга. – Далее будет второй виток весенней активности, потом лето и осень 2010 г. дадут нам уже вполне живой и активный рынок. Если же обвала не будет, то активность рынка будет нарастать уже этой осенью». 

Тем временем народный депутат Верховной Рады Украины Владимир Яцуба утверждает:

«Ниже цены, чем в период кризиса, не будет. Я думаю, что года через полтора-два отрасль строительства вернется на круги своя. Но обязательно будет промежуток времени, перед началом восстановления темпов строительства, когда предложение будет минимальным. А если предложения меньше, то цена – больше. Если жилья не будет, то цена вырастет.

На мой взгляд, сегодня цены для покупки жилья – наиболее выгодные. Но опять же, это для тех, у кого есть деньги. Брать кредит сейчас проблематично. Насколько мне известно, сейчас меньше чем на 25% кредит взять нельзя. Ну кто будет на такие кредиты решаться?».

Одним из самых злободневных оказался вопрос инвестиций в строительство, которое «заморозили». Адвокат Наталья Доценко-Белоус порекомендовала сделать следующее: «Если строительство объекта приостановлено, но его процентная готовность достаточно высокая, то можно:

1. Осуществить самоорганизацию инвесторов посредством создания жилищно-строительного кооператива.

2. Провести переговоры с застройщиком для установления возможных перспектив достройки объекта. В крайнем случае рекомендуется прибегнуть к замене застройщика путем признания права собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом с последующим переоформлением разрешительных документов и прав на земельный участок.

Данный алгоритм действий позволит предотвратить риски, которые могут быть вызваны «доведением застройщика до банкротства» путем создания обеспеченной задолженности».

«Если стройка «заморожена», и вы заплатили деньги, то нужно понимать, что кроме вас никто эту проблему не решит, – такие советы дал Сергей Грабар, исполнительный директор Украинской строительной ассоциации. – Вы обязательно должны защищать свои права. Сделайте ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Выясните, с кем именно был заключен договор – проконсультируйтесь с юристом.

А потом вы имеете право напрямую требовать у застройщика информацию о том, что происходит со строительством дома, и он обязан вам пояснить ситуацию.
Если ситуация для вас не будет ясна и вам не дадут никаких гарантий, которые подкреплены юридическими документами, вы можете обращаться в суд. Вы должны знать, что приложили максимум усилий».

Также актуальным был вопрос о том, когда лучше покупать квартиру: летом или осенью?

«Цены на недвижимость сегодня стабилизируются, и резких перепадов в ближайшее время ожидать не стоит, – утверждает Владимир Степенко. – Можно говорить о том, что к сентябрю рынок достигнет «ценового дна». При этом лето – не самый лучший период для продажи или покупки квартиры. И связано это, в первую очередь, с традиционным снижением деловой активности. Так, потенциальные покупатели недвижимости не могут рассчитывать, что предложение на рынке – максимальное. К осени оно может вырасти в 1,5-2 раза. Для сравнения: в базах агентств в марте-апреле насчитывалось около 20 тыс. квартир, а к лету предложение сократилось до 6-7 тыс. Ведь продавцы также понимают, что в летний период покупателей значительно меньше.

Таким образом, продажа и покупка недвижимости летом – дело не очень выгодные. Однако достойные предложения на рынке присутствуют – есть из чего выбрать.

И причин для глобальных ценовых изменений нет, цены могут колебаться в рамках 1-3%».  

Наиболее развернутые ответы эксперты дали на вопросы, касающиеся законодательной базы, а именно: «Считаете ли вы нашу законодательную базу, которая регулирует взаимоотношения застройщиков, покупателей жилья, продавцов и посредников, совершенной, и насколько? Делает ли Министерство регионального развития и строительства Украины какие-то конкретные шаги для ликвидации существующих пробелов в законодательстве, касающемся недвижимости в целом и строительства жилья в частности?».

Так, Дмитрий Исаенко, заместитель министра Министерства регионального развития и строительства Украины, сказал: «Я согласен с тем, что законодательная база несовершенна. И сейчас мы готовимся внести несколько изменений, в частности, в Закон №800 («О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»). Потому что не все моменты там работают. Например, предоставление справок торгово-промышленной палатой. Много неурегулированных вопросов также по приему и вводу объекта в эксплуатацию.

К примеру, мы приняли Закон №509 («О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству»), который вносит изменения в часть законодательных актов по приему в эксплуатацию, но зато остались специальные законы, которые позволяют тем же пожарным, санэпидемстанции и прочим претендовать на участие в приеме объектов, что, естественно, усложняет процесс Что касается посредников при покупке и продаже жилья. В Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» в третий или четвертый раз уже вносятся изменения, но он настолько запутан, что его пришлось отправить на повторное второе чтение. У многих депутатов есть свое мнение по этому поводу. Но моя позиция и позиция Минрегионстроя в том, что данный закон про финансово-кредитный механизм вообще не годится.

Конечно, сейчас не время делать какие-то революционные изменения, но я считаю, что нужно перенимать европейский опыт и переходить на цивилизованные законы. Нужно переходить на возможность покупки гражданами готового жилья. И только так. Мы внимательно изучили опыт многих стран и считаем, что наиболее защищенным является продажа жилья на вторичном рынке. Нужно создать застройщику условия, чтобы он мог получить кредит, за который он будет строить и потом продавать готовые квартиры».

«Я со своими юристами зарегистрировал в Верховной Раде законопроект, по которому можно узаконить бывшие дачи и дома на так называемых садовых участках, – отметил Владимир Яцуба. – Такое явление есть только в Украине. Нигде в мире не делят жилье на садовые и дачные домики – это все жилье. В ближайшее время, я думаю, этот закон будет принят, и люди смогут узаконить  дома, в том числе и те, которые были построены за последние 17 лет. Люди получат прописку, а дома – официальный адрес».