Сколько будет стоит "вторичка" в 2010

Рынок близок ко дну - пределы торга сузились, как и ассортимент предложений

Начало нового 2010 года не принесло никаких изменений: все так же нет спроса и цены на жилье остаются без изменений. Аналитик Союза специалистов по недвижимости Украины Всеволод Жоголев отмечает, что на рынке наблюдается низкая активность как продавцов, так и покупателей. При этом в риелторских базах сократилось количество объектов. Однако, по заверениям риелторов, это говорит не о снижении предложения. Как объяснил г-н Жоголев, малое количество объектов в профессиональных базах данных связанно с пониженной активностью самих риелторов.

Затишье на рынке многие объясняют ожиданием конца президентской гонки. Впрочем, изменения ситуации с недвижимостью стоит ожидать не столько в связи с окончанием выборов, сколько вследствие изменения экономической ситуации в стране. Кстати, на май планируются не только местные выборы – ожидается и проведение парламентских. Но важнее другое − в 2010 году в Украине прогнозируют медленное начало оздоровления экономики. Восстановить докризисные объемы ВВП украинская экономика, по его прогнозам, сможет уже к концу 2012 года. Мировой банк рассчитывает на более скромный рост ВВП в 2010 году – в пределах 2,5%.

По данным Госкомстата, за первые три квартала 2009 года ВВП страны упал на 15,9%. Вторичная недвижимость за весь 2009 год подешевела на 21,7% (по данным портала realt.ua). То есть рост ВВП даже на 3,7% сможет вызвать рост цен на недвижимость не более чем на 5−7% по отношению к нынешним ценам. И то это произойдет лишь при благоприятном стечении обстоятельств.

По оптимистичным прогнозам, с улучшением состояние экономики возобновится ипотечное кредитование, вследствие чего спрос и цены пойдут вверх. Но дело в том, что банки и сейчас выдают кредиты. Вот только покупателям жилья они «не по зубам». Во-первых, ставки очень велики – 26−40% годовых в национальной валюте, во-вторых, нужен первоначальный взнос, составляющий не менее 30−50% стоимости жилья. Да и требования к потенциальным заемщикам стали более жесткими: большая «белая» зарплата, наличие в собственности ликвидного имущества и прочее. При таких условиях желающих и готовых брать кредиты практически нет.

Киев

Киев стоит, точнее – стоят цены и непроданные квартиры. Активность в сегменте купли-продажи недвижимости практически нулевая. Наблюдаемые нынче эпизодические сделки – это сделки, в большинстве своем обеспечивающие оформление соглашений об обмене жилья. Что касается цен, то, по данным Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева, за январь-2010 цена квартир просела меньше, чем на полпроцента, − до $1960 за 1 м². Наибольшее снижение стоимости наблюдалось на жилье в приближенных к центру районах – до 2%.

Разброс цен предложения на киевские квартиры по-прежнему очень велик – ввиду того, что рынок неликвиден. В частности, в одном и том же районе можно найти квартиру как за $45 тыс., так и в два раза дороже – все зависит от возраста дома, состояния самого жилья, а также от аппетитов самих квартировладельцев. Например, в Голосеевском районе столицы (недалеко от автовокзала) однокомнатную квартиру можно купить за $47 −75 тыс., на Теремках средняя стоимость «единички» составляет $60 тыс., а вот уже ближе к центру цены начинаются с $95 тыс.

Торг, разумеется, возможен. Но уже не такой большой, как год назад, когда «сходу» можно было сбить до 30% стоимости квартиры. В частности, на однокомнатной квартире, выставленной за $47−60 тыс., можно «скинуть» до $2000, а иногда и до $3000. Некоторые продавцы готовы разговаривать о скидках сразу – еще во время первого телефонного разговора с покупателем. Другие предпочитают оговаривать границы торга уже после просмотра объекта. Есть и такие, которые делать скидки вообще не готовы. Ярослава Немешко, юрист в международной компании, рассказала, что ей пришлось заплатить за «единичку» в спальном районе столицы на $3 тыс. больше, чем она рассчитывала: «Мы ехали смотреть квартиру за $57 тыс., но когда приехали, оказалось, что продавец хочет уже $60 тыс. Мол, просмотров много, а цены, по его мнению, уже начинают расти. Пришлось заплатить больше, потому что эта квартира нас устраивала».

Регионы

Так же как и в столице, в других крупных городах заключаются единичные сделки купли-продажи. И до конца зимы ситуация вряд ли изменится. В Донецке наблюдается спрос на недорогие квартиры на промышленных окраинах, стоимостью до $20 тыс. – не от любви покупателей к индустрии, а ввиду ограниченности платежеспособного спроса. А вот в центральных районах и приближенных к ним продавцам жилья приходится по нескольку месяцев ожидать покупателей. И то часто безрезультатно. Не всегда помогают даже скидки в размере 10−20%. Интересно еще и то, что многие продавцы сегодня предпочитают не торопиться с реализацией недвижимости. Как отмечают аналитики ИСГ «Герц» (Донецк), многие владельцы жилья, боясь продешевить, попросту снимают квартиры с продажи. Охотно торгуются только те, кому срочно нужны деньги. Впрочем, несмотря на сокращение предложения, продавцов в городе все равно больше, чем покупателей, что дает возможность предрекать дальнейшее снижение цен. По прогнозам компании «Герц», вторичное жилье в ближайшее время может просесть еще на 15%.

В Харькове, по данным ГК «Проконсул», стоимость жилья в среднем составляет $910 за 1 м². При этом редко какая сделка проходит без торга. В компании «Проконсул» отмечают, что средняя скидка на торг на рынке жилой недвижимости составляет около 5–10%. Однако в некоторых случаях торг может достигать 15%. Впрочем, директор центрального офиса корпорации АН «Харьков-Риелтор» Татьяна Фурса считает, что предпосылок к тому, что цены на жилье снова будут падать, как было в конце 2008-го − начале 2009 года, нет. По ее словам, те дешевые предложения и большие скидки, которые сейчас есть на рынке, – это нетипичные условия продажи. То есть продают дешево квартиры только те, кому срочно нужны деньги. А вот уже весной 2010 года ситуация может стабилизироваться, если, конечно, возобновится ипотечное кредитование.

Начало 2010 года на рынке вторичной недвижимости Днепропетровска оказалось спокойным. Риелторы считают, что дальнейшего падения ожидать не стоит и уже с весны 2010 года возобновится рост цен, причем за год квартиры могут подорожать не менее чем на 15%. Но это, разумеется, прогнозы людей заинтересованных.

Во Львове спрос на квартиры также невелик. После незначительной активизации покупателей летом 2009 года их активность пошла на спад. Сейчас можно купить квартиру по цене $900−1500 за 1 м². Но покупателей все равно мало.

Прогнозы

Участники рынка не исключают ни слабого роста, ни падения стоимости жилья. По крайней мере, январские прогнозы по столице мало чем отличаются от ожиданий, озвученных риелторами в декабре 2009 года: не исключено колебание цен на квартиры в пределах плюс-минус 5−10%. Вполне возможно и то, что в 2010 году рынок переживет еще одно ценовое дно. Все зависит от дальнейшего развития экономики и движения курса национальной валюты. Если она подешевеет до 10 грн/$ и ниже, то обвал цен на недвижимость гарантирован (естественно – валютных).

По прогнозам многих инвестаналитиков и банкиров, гривня не опустится ниже 9 грн/$. Это тоже довольно много, поэтому, скорее всего, роста цен в 2010 году ожидать не стоит, а жилье во всех крупных городах будет продаваться с дисконтом до 20% против заявленных цен предложения.

Итого: время скидок на жилье в размере 30% закончилось. Сейчас величина торга составляет 5−10%. Правда, и выбор невелик – продается лишь то, что владельцы по тем или иным причинам продавать просто вынуждены.

Жилье по-столичному