Как не купить "воздух"

Риелторы констатируют: стоимость первички "набирает вес" - по несколько процентов ежемесячно. Украинцев не останавливает ни горький опыт жертв строительных афер, ни печальные последствия кризиса (по статистике, лишь одна из четырех строек в стране кое-как "ожила"). Какие опасности могут подстерегать смельчаков?

"АиФ" с помощью юристов рассмотрел самые распространенные способы приобретения жилья в новостройке и пришел к печальному выводу: безусловной надежности не существует, зато подводные камни - везде.

Путь первый

Целевые облигации

Застройщик печатает ценные бумаги, реализует их, привлекая деньги на стройку. По ходу строительства, облигации растут в цене синхронно со стоимостью квадратного метра. После сдачи дома облигации погашаются. Приобретшие их люди становятся собственниками выкупленных метров.

Подводные камни

- Облигации позволяют застройщику организовывать махинации, - говорит финансовый эксперт Людмила Шевелева.

- Так нередко "отмывается" преступный капитал, компания уходит от налогообложения, или готовится строительная афера. Например, одна квартира может быть продана несколько раз. Облигации не дают 100% гарантии приобретения полноценного объекта недвижимости - они эквивалентны определенному количеству "выкупленных" метров. Если компания в процессе строительства объявит о дефолте, владельцы облигаций могут рассчитывать на возврат далеко не всех денег, а только сумм, эквивалентных номинальной стоимости ценных бумаг (как правило, на рынке облигации продаются в полтора-два раза дороже номинала). При этом на объект недвижимости претендовать не придется.

Путь второй

Договор паевого участия

Участники объединяют свои вклады ради достижения одной общей цели: в данном случае - строительства дома. Компания-застройщик действует от имени всех пайщиков. Стороны несут солидарную ответственность по общим обязательствам. Прибыль от совместной деятельности распределяется пропорционально внесенному вкладу.

Подводные камни

Пропорциональное распределение касается не только прибыли. Если строительство не заладилось, компания обанкротилась или понесла большие убытки, вместе с ней в минусе, соответственно, и все пайщики. Вернуть внесенные средства в случае краха будет невозможно.

Путь третий

Внесение денег через ФФС (Фонд финансирования строительства)

ФФС - управитель деньгами, финансовая или общественная организация. Привлекает средства населения (инвесторов) для передачи их застройщику. По идее, она должна следить за тем, чтобы средства шли по назначению. Если строители позволяют себе изменять технические характеристики дома, если стоимость квадратного метра растет слишком стремительно и люди, которые платят в рассрочку, терпят убытки, если сроки срываются больше чем на месяц, ФФС должен бить тревогу и судиться с нерадивым строителем.

Подводные камни

На практике ФФС зачастую оказывается подразделением строительной компании. Очевидно, что вести строгий контроль за работой компании, а тем более судиться с ней, ФФС не будет.

Пока верстался номер

Парламент принял закон, который должен защитить людей от махинаций через ФФС.

Путь четвертый

Договор инвестирования

Часто практикуется как в компаниях, действующих посредством ФФС, так и у застройщиков, самостоятельно привлекающих деньги от населения. Интересно, что предметом договора выступает не объект (квартира) - что было бы логично, - а процесс: застройщик обязуется взамен за внесенные деньги возвести недвижимость и передать ее инвестору, обращают внимание юристы. Стороны имеют разные цели: застройщик - получить прибыль от продажи, инвестор - получить право на недвижимость.

Подводные камни

В случае форс-мажора инвестор не может защитить себя в суде по закону о защите прав потребителя, поскольку, по договору, таковым не является. Юристы советуют трансформировать документ в договор купли-продажи с отложенным сроком получения товара (квартиры). Так покупатель может выступить в роли потребителя и требовать либо товара в срок, либо возврата внесенных средств и штрафных санкций.

Путь пятый

Мелкие частники

На рынке после кризиса стали появляться небольшие компании-застройщики, оперативно возводящие на окраинах мегаполисов малоэтажные жилые домики в псевдоевропейском стиле гостиничного типа. Цены на их жилье потрясают: они на 25-30% ниже среднерыночных. Обещанные сроки - молниеносные. Как правило, земля под строительство принадлежит директору (владельцу) компании - частному лицу, который организовывает стройку за свои деньги. Если владелец не отъявленный мошенник, такая стройка может и впрямь быть молниеносной и удачной: предпринимателю нет резона затягивать, ему выгодно как можно быстрее закончить объект, продать и получить прибыль.

Подводные камни

- Частное лицо, по закону, не имеет права возводить дом выше 3 этажей, - говорит юрист Всеукраинской ассоциации экспертов по недвижимости Олег Маслов. - Поэтому если вы покупаете, например, 4-й этаж (а застройщики умудряются его сооружать, несмотря на запрет, под видом мансарды), де-юре вы не являетесь владельцем жилого помещения (или части его) в указанном частном доме. Ваш дом (несмотря на то что он, по сути, многоквартирный) не будут брать на баланс городские коммунальные службы. Вам придется самостоятельно организовывать свой ЖЭК, проводить все коммуникации, делать текущий ремонт, вывозить мусор и пр. Все это стоит времени и денег.

Под чертой

По сообщению Минрегионстроя, госбюджет-2010 предусматривает необходимые деньги для поддержки строек, готовность объектов на которых превышает 70-95%. Таких по стране - видимо-невидимо. Однако министерство готово поддержать лишь 689 домов. Остальным отказано: якобы потому, что в компаниях обнаружились проблемы. Государство не будет помогать компаниям, которые были пойманы с поличным при использовании средств, предусмотренных для строительства, не по прямому назначению, тем, кто принципиально задерживает сроки сдачи объектов, а также тем, кто привлекает средства на стройку путем продажи уже упомянутых целевых облигаций. По мнению экспертов, действия властей логичны. Да только в чем виноваты люди, которые уже внесли деньги в ненадежную, как оказалось, компанию? По большому счету, они-то и страдают больше всех. Не проще ли было бы направить государственный миллиард на самые проблемные стройки?

Автор: Светлана Голландс

Источник: Аргументы и Факты в Украине