К концу года жилье в Киеве может подешеветь до 15%

По словам директора АН «Украинский Дом» Руслана Безуглого, после майских праздников люди стали больше интересоваться покупкой квартиры. Но в большинстве случаев до сделок дело не доходит: покупатели ходят по квартирам, пытаясь сбить цену, но взаимопонимания с продавцами часто не находят: если продажа несрочная, те стоят на своем до последнего.

Тем не менее что-то все-таки продается. Всего, по данным компании SV Development, в Киеве в мае было заключено 960 сделок — на 4,9% больше, чем в также очень малоактивном апреле. Продается по-прежнему самое дешевое. Так, по оценке Союза специалистов по недвижимости Украины, в каждом из сегментов рынка реально покупаются квартиры по минимальным ценам и только если продавец сделает скидку.

Бодрящие выписки

Май вполне мог оказаться еще застойнее, если бы не подарок от парламентариев, внесших изменения в закон Украины «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». И с 1 июня БТИ должны выдавать не привычные всем «справки-характеристики», а «выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». По мнению аналитиков АН «Планета Оболонь», это изменение было главной причиной повышения активности на рынке в конце мая. Мол, часть продавцов квартир постарались решить все вопросы, используя «справки-характеристики», а не непривычные пока формы. На это наложилось вполне естественное стремление закрыть вопрос о продаже квартиры до наступления сезона отпусков и традиционного замирания рынка.

Взят курс на снижение

В мае проявилась тенденция, которую мы прогнозировали в прошлом обзоре: небольшое подорожание самых дешевых квартир и удешевление дорогих. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в мае цены 20% квартир самого низкого ценового сегмента увеличились в среднем на 0,7%, а 20% высшего ценового сегмента — снизились на 2,4%. В целом средняя цена предложения на вторичном рынке квартир столицы за месяц снизилась на 1,8%. Кроме того, средняя цена предложений впервые выставленных на продажу квартир (их в мае было 15,5% от всего объема предложения) на 7,7% ниже средней цены апреля. Т. е. «новые» квартиры в среднем выставляются по более низким ценам, чем старожилы риелторских баз, таким образом задавая направление изменения цен в сторону снижения.

Спуск продолжится

В пользу тенденции снижения цен говорит и то, что, вопреки ожиданиям продавцов, осенью не предвидится ипотека на нормальных, докризисных условиях. «Ее возобновление возможно не ранее конца следующего года», — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. «Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает председатель правления OTP Bank Дмитрий Зинков. «Учитывая превышение предложения над платежеспособным спросом, могу сказать: всего, по итогам года, цена на вторичное киевское жилье снизится на 12—15%», — считает Владимир Германов. Директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский утверждает, что такое снижение цен возможно для жилья среднего и дорогого сегмента, а цены на жилье экономкласса (более востребованного) будут оставаться почти «нерушимыми». «Возможно, за период летней спячки оно подешевеет на 2%», — уточняет Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины.

Самые доступные

В мае самые доступные 2- и 3-комнатные квартиры стали дороже на $2000—4000.

1-комнатные

В апреле самая дешевая «единичкая» была за $40 000 на ул. Амурской

2-комнатные

В апреле самую дешевую «двушку» мы нашли за $50 000 на ул. Мебельной, в Святошинском р-не.

3-комнатные

Месяц назад самая дешевая «трешка» стоила $65 000 — в Голосеевском р-не

Что с ценами у соседей

Измученные пассивностью украинского рынка недвижимости наши риелторы не без зависти посматривают в сторону своих российских коллег. Более того, российские реалии порой используются как аргумент, подталкивающий покупателя к совершению покупки. «Смотрите, — говорят иные риелторы, — в России жилье дорожает. Скоро это докатится и до нас». Не удивительно, что нам стало интересно посмотреть, что же в действительности происходит на российском рынке жилья и насколько это может повториться у нас.

Вторичка 

По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, средние рублевые цены предложений вторичного жилья по России за май выросли на 0,2%, а с начала года — на 1,1%. Официальный уровень инфляции за это время составил 3,9%, поэтому, как отмечают российские специалисты, реальные цены на жилье продолжают снижаться уже почти два года. В Москве же в мае, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», рублевые цены выросли на 4,8%, а долларовые, учитывая снижение курса рубля, — всего на 0,5% (по данным ГдеЭтотДом.РУ — на 0.3%). То есть слухи о динамичном росте цен на российском вторичном рынке можно считать сильно преувеличенными.

Первчика

Где действительно наблюдается рост цен, так это на первичном рынке жилья Москвы. Как следует из исследования компании «НДВ-Недвижимость», рублевые цены на жилье на рынке новостроек в Москве выросли в мае на 7,9%, а долларовые — на 3,5%. С начала года цены поднялись на 30,7% в рублях и на 28% в долларах. В первую очередь этот рост связан с доступностью ипотеки (в Москве вполне реально получить кредит под 10—13%) и наличием большой массы инвестиционных ресурсов. Понятно, что ни то, ни другое в ближайшее время украинскому рынку не грозит. Но и за пределами российской столицы подобной динамики не наблюдается. Например, в Московской области цены на квартиры в новостройках, согласно исследованию аналитического консалтингового центра «Миэль», за май снизились на 3,1%.

«Первичка» оживает

В мае продолжился рост активности покупателей на столичном рынке первичной недвижимости. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, в прошедшем месяце заключено 230 сделок купли-продажи, тогда как в апреле — 190 (в январе — 79). Во многом это связано с тем, что, по словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас начали активно достраиваться ранее «замороженные» дома. В результате чего на рынке стало появляться больше интересных предложений и по более доступным ценам.

Снижение

В мае отмечалось незначительное снижение средних цен. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в мае, по сравнению с апрелем, стоимость квартир в новостройках Киева снизилась на 1,6% и составила 13 478 грн./кв. м. При этом за истекший месяц стоимость квартир в домах экономкласса снизилась на 0,7% — до 10 054 грн./кв. м; в домах бизнес-класса — снизилась на 0,2% — до 14 615 грн./кв. м; квартиры премиум-класса подешевели на 1,4% — до 22 722 грн./кв. м.

Это снижение Сергей Костецкий объясняет тем, что многие застройщики, выходя сейчас на рынок, стараются предложить более низкие конкурентные цены. Так, по данным портала «Столичная недвижимость», в мае возобновлены или начаты продажи 94 квартир (в 3-х домах) со средней стоимостью 10 568 грн./кв. м, что ниже средней цены апреля на 22%. Средние цены снизились бы еще значительнее, если бы не жесткая позиция ряда застройщиков, которые, по словам Владимира Германова, все равно не могут рассчитывать на реальные продажи квартир в своих недостроенных домах даже в случае сильного снижения цен — из-за их низкой степени готовности.

Дефицита не будет

По мнению Владимира Германова, если сохранятся нынешние темпы ввода и продажи квартир, объем предложения готового жилья на рынке будет сокращаться, к концу года квартир в готовых домах почти не останется. «Но на цену это не повлияет, поскольку настоящего дефицита не возникнет по причине малого спроса и наличия большого выбора квартир в новых домах на вторичном рынке», — говорит эксперт. По словам Сергея Костецкого, имеющегося запаса недостроенных объектов при нынешнем уровне спроса хватит для того, чтобы было что достраивать и покрывать спрос до конца 2011 г. «Поэтому, — говорит эксперт, — будут какие-то небольшие колебания цен по отдельным объектам или районам, но серьезных ценовых подвижек в ближайшие год—полтора не будет».

Аренда: по накатанной

Май на рынке аренды жилья не принес практически ничего нового. Активность осталась примерно на том же уровне: по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве в мае было заключено 810 сделок по аренде жилья, что на 3,8% больше аналогичного показателя за апрель. Объем предложения, по словам Сергея Костецкого, составил те же 27—28 тыс. квартир, что и в апреле. Да и цены динамизмом не удивляли: по данным АН «Планета Оболонь», арендные ставки на киевские квартиры в мае оставались на уровне апреля. В экономклассе наиболее заметное изменение ставок было зафиксировано в Шевченковском районе по однокомнатным (-1,5%) и двухкомнатным квартирам (-1,6%). Все остальные колебания происходили в рамках 1%.

Дешевого становится меньше

При сохранении примерно того же уровня цен в мае снять дешевую квартиру в жилом состоянии стало сложнее. Как говорит Руслан Безуглый, на дешевое жилье клиентов всегда хватает, но таких квартир — за 2—2,5 тыс. грн. — мало. А из того что есть, многое в состоянии, которое трудно назвать приличным.

Сергей Костецкий так объясняет то, что количество дешевых квартир на рынке не пополняется: однажды снятая квартира покидает рынок надолго, а новым взяться неоткуда.

Без колебаний

Как прогнозируют аналитики АН «Планета Оболонь», в июне существенных колебаний арендных ставок не произойдет, поскольку серьезных изменений в соотношении спрос-предложение не ожидается. Что касается более долгосрочных прогнозов, Юрий Базелинский считает, что в связи с летним снижением спроса цены на аренду за лето могут опуститься на 5—10%. Но, по мнению Сергея Костецкого, считать, что летом освобождается большое количество квартир, неверно (поскольку основная масса квартир сдается на долгосрочный период), и рынок аренды, как показывает опыт, явно выраженной сезонности не имеет. «Цены до конца года останутся примерно на том же уровне, — считает Сергей Костецкий, — поскольку для их снижения нет никаких оснований, а рост возможен лишь после активизации вторичного рынка, которая приведет к оттоку спекулятивных квартир с рынка аренды и к сокращению предложения».