Как продать "свои метры" в общей квартире

Не нужно думать о том, где и как добыть средства на покупку крыши над головой, не надо платить в никуда деньги за аренду чужого жилья - список "не надо" можно продолжать до бесконечности. Однако и собственникам жилых помещений (домов, квартир) порой приходится сталкиваться с массой вопросов, которые, в итоге, будут разрешаться судом. Речь идет о тех гражданах, которым "повезло" владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем сообща, т.е. на праве совместной собственности. Ведь зачастую в квартире проживает несколько родственников, которые не очень-то и жалуют друг друга, а порой совместное проживание превращается в сущий ад.

Родственники - родственниками, а квартира-то одна

К этому разговору нас подтолкнуло письмо читателя, поднявшего довольно серьезную проблему, стоящую перед совладельцами жилых помещений.

Основной жилищный вопрос возникает не только, когда родственники получают право совместной собственности на жилье в результате наследования или дарения, но и в случаях приватизации квартиры в общую совместную собственность. Как указано в письме, имеет место такая ситуация. Трехкомнатной квартирой в столице владеют пятеро сособственников (две семьи) на праве общей совместной собственности. Эта квартира была в свое время приватизирована в общую совместную собственность всех пятерых проживающих, и в Свидетельстве на право собственности на жилье закреплено, что квартира, действительно принадлежит на праве общей совместной собственности гражданам 1, 2, 3, 4, 5 в равных долях. Отношения между проживающими в этой квартире, как следует из письма, совсем испортились, возникают постоянные ссоры. Одна из семей (мать и сын) занимают комнату и желают каким-то образом определить (выделить) свои части (каждый по 1/5 общей совместной собственности), продать их, выехать из квартиры и приобрести иное жилье. Остальные жильцы не дают согласия ни на продажу, ни на иное отчуждение части квартиры.

Вот и возникают вопросы: можно ли в судебном порядке определить одну или несколько частей (без выделения их в натуре) в имуществе (квартире), находящемся в общей совместной собственности, например, в связи с тем, что отношения между жильцами квартиры испортились, и совместное проживание стало невозможным? Существует ли еще какая-нибудь возможность или основание для того, чтобы в судебном порядке определить часть в имуществе?

Общая собственность как яблоко раздора

Как верно отметил сам автор письма, в соответствии со ст. 369 ГК распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности осуществляется по согласию всех сособственников. Поэтому без согласия иных собственников отдельный житель квартиры, приватизированной в совместную собственность, не может не только продать за деньги свою часть квартиры, но и даже не имеет возможность подарить свою часть собственным детям или оставить им в наследство (конечно, при условии, что остальные сособственники против таких сделок). Наш читатель справедливо ссылается и на ст. 370 ГК, которой установлено, что сособственники имеют право на выделение в натуре части из имущества, являющегося общей совместной собственностью.

"Однако, - отмечает автор письма, - на практике эту норму практически невозможно реализовать, т.к. в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВСУ от 25 мая 1998 г. № 15, квартира, находящаяся в общей совместной собственности, подлежит разделу в натуре лишь в одном достаточно редком случае - если возможно выделить сторонам изолированные жилые и иные помещения с самостоятельными выходами, которые могут использоваться как отдельные квартиры или которые можно переоборудовать в такие квартиры".

Действительно, как показывает анализ положений ГК и судебной практики, сособственник, выделяя свою долю в общей массе совместного имущества, становится участником долевой собственности, но если его доля, скажем, ничтожно мала, а он требует выделения ее в натуре, что делать нецелесообразно, то оставшиеся участники совместного имущества должны выплатить ему денежную стоимость его доли. Разумеется, при этом выделенная доля "приобщается" к их имуществу в равных частях. При всем этом не следует забывать и о том, что удовлетворить требования истца о выделении его доли в натуре (комнаты в квартире) суд вправе при наличии возможности осуществить перепланировку жилья с последующим выделением изолированных комнат (Постановление Пленума ВСУ от 04.10.1991 г. № 7 (с изм. от 25.05.1998 г. № 15 "О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом").

Выделение доли как способ решения проблемы

Думается, при желании "избавить" соседей по квартире от собственного общества не следует мудрить и требовать выделения комнаты в натуре. Достаточно заявить иск о выделении доли в общем совместном имуществе. Ведь в случае выделения доли из такого имущества считается, что доли каждого из собственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено соглашением сторон, законом или решением суда. Таким образом, выделив собственную конкретную долю в общей совместной собственности, сособственник становится "дольщиком", т.е. право собственности на квартиру распределится следующим образом: тот сособственник, который выделит свою долю в общем имуществе (комнату в квартире) по отношению к остальным проживающим совладельцам, будет владеть комнатой на праве общей долевой собственности. Оставшиеся соседи (между собой!) сохранят право общей совместной собственности на квартиру.

Для чего нужно выделить долю и преобразовать свое право в совместной собственности на долевую собственность? Для того, чтобы получить право распоряжаться своей долей имущества без согласия остальных проживающих. Такое утверждение основывается на ст. 356 ГК, согласно которой собственность двух или более лиц с определением долей любого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Далее, став участником долевой собственности, полномочия такого сособственника подчиняется требованиям ст. 361 ГК: "совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности".

Правда, чтобы продать свою комнату, необходимо придерживаться правил ст. 362 ГК, согласно которым в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях. Поэтому продавец доли обязан письменно сообщить остальным сособственникам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия договора. Причем, согласно ст. 84 ЗУ "О нотариате", Инструкции о порядке совершения нотариальный действий нотариусами Украины, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще удостоверенными подписями об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли с указанием условий продажи.

В том случае, если совладельцы отказались от своего права на преимущественную покупку или не осуществят свое право относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, то "дольщик" вправе продать свою долю иным лицам. Названное требование закона необходимо реализовать, т.к. несоблюдение оного дает право оставшимся совладельцам предъявить иск в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Да, кстати, в этом случае истцам будет необходимо (ч. 4 ст. 362 ГК) внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. Следует помнить и о том, что для таких категорий дел установлен специальный срок исковой давности - один год.

Именно так надо поступить тем, кто хочет продать свою комнату, находящуюся в общей собственности. Тем гражданам, кто намерен подарить свои метры (или завещать) следует поступить также, т.е. для начала стать совладельцем в праве общей долевой собственности, а затем, реализовывая свое право, предусмотренное ст. 361 ГК, подарить долю в квартире.

Судебная практика

При дарении части дома спрашивать разрешения у сособственников не нужно

Довольно интересное дело (№ 2-1618/10) о признании договора дарения недействительным, переведении прав и обязанностей покупателя с выплатой стоимости части дома рассматривалось в июне этого года Шевченковским райсудом г. Запорожья.

Истец обратился в суд с иском, в котором указал, что он является собственником 7/8 части жилого дома, а ответчик без надлежащего предупреждения его как совладельца, распорядился принадлежащей ему частью дома и подарил ее лицу, не являющемуся родственником. В связи с изложенным заявитель просил суд признать договор дарения недействительным, перевести на него права и обязанности покупателя 11/18 часть указанного дома, выплатив одаряемой (привлечена также на сторону ответчика) 38 384 грн.

В ходе судебного слушания, истец пояснил, что в 2005 году ответчик предлагал ему выкупить часть дома за 10 000 долларов, но в то время он не мог найти такую сумму и попросил ответчика отсрочить продажу. В октябре 2009 года ответчица пыталась вселиться в спорное домовладение, сообщив при этом, что она купила часть дома. В свою очередь, ответчик, возражая против иска, сообщил суду, что владел частью дома, однако жить там он не смог из-за конфликта с истцом. В 2005 году он пытался продать дом за 10 000 долларов (50 000 грн.), уведомив истца о продаже, однако тот отказался. Поскольку истец конфликтный, ответчик решил подарить свою часть родственнице его знакомой девушки, которая в то время нуждалась в жилье. При этом ответчик заявил, что никакой продажи принадлежащей ему части дома не было, денег он не получал. Таким образом, ответчик реализовал свое право собственности и распорядился принадлежащей ему частью дома на свое усмотрение.

Допрошенная в зале суда ответчица также просила суд отказать в иске и пояснила, что она нуждалась в жилье, и друг ее родственницы решил подарить ей часть дома, на что та и согласилась. Договор дарения оформляли в нотариальной конторе. Однако истец не пускал ее в дом и в октябре 2009 года, ответчица пыталась вселиться в дом при помощи участкового инспектора, но истец в дом ее не пустил. Ответчица утверждала, что она не говорила в присутствии иных лиц о том, что купила часть дома.

И что же суд? Суд решил, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Так, судом было установлено, что спорное домовладение принадлежало на праве общей долевой собственности сторонам: истцу - 7/8 частей, а ответчику - 11/18. Согласно договору дарения от 24.06.2009 г., ответчик принадлежащую ему часть дома подарил ответчице. Статья 361 ГК дает право совладельцу самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности, что и сделал ответчик, подарив принадлежащую ему долю. Суд также признал действительным оспариваемый договор дарения, установив, что он был заключен с соблюдением требования законодательства. Кстати, суд посчитал, что "истец не может быть даже заинтересованным лицом по договору дарения, поскольку отчуждение доли в общей долевой собственности путем удостоверения договора дарения не требует согласия или разрешения совладельца".

Автор: Юлия Габдуллина

Источник: Судебно-юридическая газета