За что платят владельцы домов в коттеджных городках

Сумма иногда получается совсем не маленькая, поскольку набор услуг в городках намного выше, чем в городе. К тому же, чем более "навороченная" инфраструктура имеется в поселке, тем больше счет.

Загородные тарифы

Эксплуатационные расходы - совсем другое дело, и рассчитываются они иначе. В этом случае многое зависит от сегмента недвижимости. В поселках экономкласса эксплуатационные платежи не столь обременительны и обычно включают в себя оплату охраны, уборки и вывоза мусора. В поселках бизнес-класса и в элитных услуги намного выше уровнем и куда разнообразней. Здесь уже оплачиваются уборка общественных зон (летом одна цена, зимой - другая), санитарно-гигиеническая обработка общей территории, поддержание состояния дорог и ограждений, различные ремонтные работы, освещение беседок, прогулочных дорожек, оплата пляжной зоны, очистки водоемов, лесных массивов и др.

Для обслуживания дорогих поселков эксплуатирующая организация, как правило, содержит штат дежурных ремонтных бригад, электриков, сантехников, инженеров (для работы с инженерными системами), садовников, озеленителей и ландшафтных дизайнеров. «Чаще всего эксплуатационные расходы рассчитываются путем подсчета общей суммы затрат за определенный промежуток времени (обычно за месяц), которая делится на количество домовладений. Реже используется система оплаты исходя из площади дома или земельного участка», - объясняет Инна Малахова, руководитель отдела продаж группы компаний «Маеток».

Сумма эксплуатационных расходов может увеличиваться в зависимости от сложности подведения и обслуживания коммуникаций и очистных сооружений. «При расчете тарифов на сервисные услуги учитываются амортизация основных средств, затраты на материалы, потребляемую энергию, трудовые ресурсы, специнвентарь и одежду для работников, - говорит Юрий Меер, менеджер проекта "Рославичи". - Например, стоимость услуги по вывозу мусора определяют исходя из зарплаты дворников, водителей, стоимости и обслуживания уборочных машин, стоимости договора с заводом по утилизации мусора».

Почем нынче садовник?

Величина эксплуатационных платежей зависит от того, насколько большой поселок: тысяча в нем таунхаусов или пятьдесят домовладений. Чем меньше домов, тем расходы выше, но и качество услуг тоже будет лучше. «Качество обслуживания в камерном поселке, - говорит Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо", - где количество домовладений ограничено, будет более высокого уровня. Например, садовник может убраться у вашего домовладения один раз или несколько, в качестве сервисной услуги вам могут предложить разогреть вашу машину, поставить ее в гараж, подать к подъезду».

«Владельцу загородного дома необходимо иметь в виду, - добавляет Инна Малахова, - что обслуживание в организованном коттеджном городке включает в себя гораздо больше услуг, чем в городе, следовательно, и оплата будет выше». Так, например, первое, с чем сталкиваются приезжающие в городок жители или их гости, - это контрольно-пропускной пункт. Он работает круглосуточно, как правило, там дежурят два охранника. Плюс к этому охрана городка осуществляется по всему периметру, который сопоставим по площади с городским кварталом. Это может быть, к примеру, патрулирование, то есть каждые полчаса охранник будет обходить его с дозором.

Далее жители поселка едут по качественному асфальту вдоль тротуаров, выложенных плиткой. Это пункт второй в эксплуатационных расходах - содержание и ремонт дорог. «Вокруг мы видим красивую территорию, подстриженные газоны, кустарники и деревья, клумбы, то есть ухоженные зеленые насаждения, которые и являются третьим пунктом в нашей смете. - перечисляет Инна Малахова. - Вечером и ночью все дороги в поселке освещены. Это тоже входит в платеж. Чистота вокруг, никаких фантиков, куч мусора, то есть работа местных служб по вывозу и утилизации мусора и поддержанию территории в аккуратном виде. Ежемесячно к сумме прибавляется некая сумма за организацию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков, чтобы если, не дай бог, что случится в доме, коммунальные службы были под рукой. Уже только по этим необходимым для нормальной жизни в ухоженном городке пунктам обслуживания мы получаем сумму в размере 1500-2000 грн.».

Иначе в поселках экономкласса. В них эксплуатационные расходы, как отмечает Виктор Коваленко, могут быть сопоставимы с коммунальными платежами владельцев городских квартир (500 -800 грн. за домовладение). Но в то же время, если в поселке экономкласса большое количество объектов инфраструктуры, то эксплуатационные платежи сразу могут «подскочить».

Приятное исключение

Как уже стало ясно, владельцы загородных домов оплачивают расходы, связанные с содержанием объектов инфраструктуры городка, и чем больше «наворотов», тем выше расходы. Помимо транспортной и инженерной инфраструктуры коттеджного городка, Виктор Коваленко называет еще и социальную. К объектам социальной инфраструктуры относятся образовательные и медицинские учреждения, офисные и административные помещения, спортивные сооружения, детские площадки, рестораны, кафе, развлекательные центры, клубы по интересам и др. «Социальная инфраструктура может быть как муниципальной, так и коммерческой. К муниципальной инфраструктуре относятся все объекты, передаваемые в собственность местной администрации. И, безусловно, если развитая инфраструктура находится внутри городка, эксплуатационные расходы будут включать затраты на обслуживание этой инфраструктуры», - говорит Инна Малахова.

Однако на загородном рынке встречаются приятные для собственников недвижимости исключения. Например, городок находится на территории санаторно-курортного комплекса. Жители поселка смогут свободно пользоваться его инфраструктурой. К их услугам круглосуточное медицинское обслуживание, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, теннисным кортом, площадками для волейбола, баскетбола, солярием, джакузи, сауной, тренажерным залом, рестораны, бильярдные, магазин, лодочная станция и пляжный комплекс. Но при этом оплата по обслуживанию всей этой инфраструктуры не входит в эксплуатационные расходы жителей поселка.

В суд за неуплату

Вообще «джентльменский набор» для городка экономкласса - это пункт охраны на въезде, детская, спортивная площадки и прогулочные зоны, а также общественное здание, где располагается эксплуатационная организация. В поселках бизнес-класса предполагается, помимо этого, еще и магазин, аптека, спортивный комплекс, который может либо уже функционировать, либо строиться. В элитных плюс к этому ресторан, дизайн-студия, переговорные комнаты, спа, конференц-зал, фитнес-клубы, конюшни, гольф-поля, яхт-клубы, вертолетные площадки. Содержание всех этих площадок значительно увеличивает ежемесячные эксплуатационные платежи жильцов.

Хотя кризис, по словам Виктора Коваленко, внес свои коррективы, вынудив девелоперов пересмотреть планы по строительству объектов инфраструктуры. В большинстве городков предпочли отказаться от разнообразия в пользу лаконичности и простоты, ограничившись прогулочными зонами.

На загородном рынке, так же как и на столичном, встречаются неплательщики. Самая распространенная причина подобного поведения жителей - чрезмерно завышенные тарифы. Если ситуация не устраивает многих, то ее можно изменить. «Для решения этой проблемы по инициативе жильцов производится аудит управляющих компаний, и после этого, как правило, есть возможность снизить тарифы, - говорит старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус. - Если жилец не оплачивает услуги по причине своего отсутствия (например, длительная заграничная поездка) или просто является недобросовестным потребителем услуг, то подобные действия являются прямым нарушением договора, и единственная цивилизованная мера воздействия на эту ситуацию - это обращение управляющей компании в суд».

Есть соответствующее постановление, продолжает эксперт, согласно которому управляющая компания имеет право отключения неплательщика от соответствующих услуг. Остальные меры воздействия, такие как, например, ограничение доступа на территорию дома, незаконны.

По данным аналитического центра компании «РеалЭкспо», средняя стоимость услуг по обслуживанию коттеджных городков в Киевской области составляет 1000- 3000 грн. в месяц.

Автор: Виктор Коваленко

Источник: Zagorodna.com