Как выгодно сдать в аренду квартиру в Украине

«Статус» решил проанализировать несколько городов. Киев — сюда традиционно съезжаются на работу жители из регионов и студенты. Соответственно, спрос на съем жилья высокий. В Харькове арендуют квартиры в основном студенты (в городе более 40 высших учебных заведений). Днепропетровск — третий по численности город в Украине после Киева и Харькова, один из крупнейших промышленных центров страны. К тому же здесь сосредоточено около 20 вузов. Нужно отметить, что если ранее работодатели из городов-миллионников практиковали перекупать столичных менеджеров, то в кризис они предпочитают обходиться собственными кадрами. Поэтому заработок арендодателям обеспечивают студенты, командировочные и местные молодые семьи. Выбор нанимателей у рантье Одессы шире — помимо студентов (в городе свыше 20 вузов) квартиры востребованы и отдыхающими. А вот планирующим зарабатывать на жилье в Крыму придется рассчитывать только на курортников.

В столице заработок все меньше

За $60 тыс. в Киеве можно купить однокомнатную квартиру в хорошем состоянии и близко к метро — переизбыток предложения при невысоком спросе создал благоприятные условия для покупателей. К примеру, в базе АН «Планета Оболонь» недавно была однокомнатная «панелька» по улице Героев Днепра (Оболонь), которую продали за $61 тыс. За подобное жилье на Воскресенке и Тро­ещине просят $54–58 тыс.

Сдать в аренду на длительный период скромную однокомнатную квартиру в Киеве можно в среднем за 3–4 тыс. грн в месяц. По данным компании SV Development, сейчас 54% сделок в столице приходится на квартиры низкого ценового сегмента, рентные платежи по которым составляют до 4 тыс. грн в месяц. Путем несложных подсчетов получаем такой результат: за месяц собственник однокомнатной квартиры в Киеве легально зарабатывает на аренде максимум 2150 грн (3000 грн минус 400 грн за оплату коммунальных услуг минус 15% налога на доходы физлиц).

Желающих снять квартиру в Киеве на сутки или неделю, по утверждению риелторов, сейчас больше, чем нанимателей на длительный срок. К тому же ставки аренды посуточно упали лишь на 15%, тогда как долгосрочная аренда по сравнению с прошлым годом подешевела на 35%. На однокомнатных квартирах можно заработать 200–500 грн в сутки в зависимости от места расположения, качества ремонта и многих других факторов.

По мере повышения стоимости коммунальных услуг, активизации сотрудников налоговой инспекции и жэков сдавать квартиру внаем становится менее выгодно

В интересах арендодателей, сдающих квартиры посуточно, работать легально. «При краткосрочной аренде предпринимателям особенно важно прописывать в договорах реальную стоимость услуг, — подчеркивает Илья Сергийчук, специалист юридической фирмы «Центр правовой защиты». — Это себя оправдает, если придется отстаивать права на компенсацию ущерба, нанесенного арендатором, или решать судебные споры, возникшие со страховыми компаниями или соседями. В случае если между арендатором и владельцем не заключался договор, обосновать свои претензии в суде будет непросто. При этом потери могут быть гораздо больше, чем оплата налогов, особенно если предприниматель работает на едином налоге».

Кстати, будущим рантье нужно учесть, что с 1 октября вступили в силу изменения в Закон «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которые обязывают договора аренды жилья регистрировать в БТИ. Это не исключает необходимости уплаты налога на доход с аренды. «В случае регистрации договора аренды в БТИ уклониться от 15% налога ежеквартально, который должен платить арендодатель, не получится», — отмечает директор АН «Каштан 2000» Сергей Позняк. Уклонистов от уплаты налога, как и ранее, ждет либо штраф от 300 до 2000 необлагаемых минимумов (от 5100 грн до 34 000 грн) плюс вся сумма сокрытых от государства налогов либо лишение свободы сроком на 5 лет.

Если цены на ЖКХ продолжат рост, а налоговики и работники жэков будут более рьяно следить за регистрацией договоров аренды и уплатой налогов, что вполне вероятно, то сдача квартиры внаем станет менее выгодной. Как правило, большинство арендодателей платежи за свет, воду, а порой и газ перекладывают на плечи нанимателей, но в этом случае последние настаивают на снижении ренты.

На студентах много не заработаешь

В Харькове, по словам Екатерины Манченко, риелтора АН «Риэлти», за $60 тыс. можно купить и трехкомнатную квартиру, если поискать. Цена аренды стартует от 1500 грн/мес. «Одной паре мы уже три года недорого сдаем трехкомнатную квартиру. За жилье, требующее ремонта, и с условием самостоятельного устранения всех поломок наниматели платят 1700 грн в месяц. А еще одну «трешку» у нас недавно арендовали за 2900 грн. Эта квартира с хорошим ремонтом, но без мебели», — говорит Екатерина.

Примечательно, что аренда трехкомнатной квартиры в Харькове не существенно выше, чем однокомнатной, — наибольший спрос в городе именно на 1-комнатные квартиры. Студенты обеспечивают арендодателям основной заработок, но и проблем создают немало. Екатерина Манченко рассказывает, что не так давно отказалась сдавать жилье студентам. «Они хотят за минимальную плату найти жилье с мебелью и бытовой техникой. При этом нередко заверяют, что в квартире будут жить три человека, а потом соседи жалуются на толпу людей и шумные вечеринки. Зачастую после студентов приходится делать ремонт», — сетует г-жа Манченко.

В Днепропетровске за $60 тыс. также можно купить трехкомнатную квартиру. Однако выбор невелик — многие продавцы предпочитают снимать объекты с продажи в ожидании повышения цен. Зато сдать квартиру проблем не составит — большой спрос на самое дешевое жилье (за 1,5–2 тыс. грн в месяц) и апартаменты премиум-класса (за 7–8 тыс. грн в месяц). Наименее востребованы квартиры в среднем ценовом сегменте. «Очень много простаивает объектов в сегменте от 3 тыс. до 5 тыс. грн. Это квартиры с евроремонтом, рассчитанные на средний класс, которого у нас теперь совсем не стало», — рассказал Сергей Логутенко, учредитель Бюро недвижимости «Логутенко и Партнеры».

Сомнительный риск

Альтернативный вариант для столичных и региональных рантье — сдавать квартиру под офис. В частности в Киеве, несмотря на снижение уровня вакантности в профессиональных офисных объектах классов А и В (по данным УТГ, на 16 сентября было свободно 10,78% офисных площадей), по-прежнему востребованы небольшие коммерческие площади. Особенно на первых этажах жилых зданий. Стоимость аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир. Однако эта площадь должна быть переведена в нежилой фонд. «Использование помещения, которое относится к жилому фонду, в качестве нежилого законодательно запрещено, — объясняет Эдуард Бразас, директор отдела агентских услуг АН «Ситикон». — У собственника есть два пути: либо переводить помещение в нежилой фонд, либо сдавать нелегально. На практике собственники почти никогда не переводят квартиры в нежилой фонд, потому что это очень затруднительно и дорого». Владелец таким образом экономит на изменении целевого назначения площади, а арендатор платит за аренду меньше, чем за нежилое помещение, но больше, чем за площадь для проживания. Однако риски подобной аферы слишком велики. Если однажды по наводке соседей нагрянет налоговый инспектор, работник жэка или пожарной службы, то оштрафовать могут как владельца, так и арендатора. Но все это не пугает ни столичных рантье, ни квартиросъемщиков. Как рассказала Светлана, директор столичного pr-агентства, ее офис располагается в квартире на втором этаже дома по ул. Михайловской. По наблюдениям Светланы, примерно 40% квартир этого дома используются под офисы. «Не думаю, что все они находятся в нежилом фонде, в частности, наша квартира сдается как обычное жилье», — признается арендатор.

Поближе к морю

«В Одессе возле моря за $60 тыс. жилье не купишь. Конечно, в базах агентств недвижимости имеются предложения небольших однокомнатных квартир в старых домах в Приморском районе за $50–55 тыс. Однако качественное жилье, рассчитанное на денежного арендатора, будет стоить минимум $150–200 тыс., и это без учета ремонта, мебели и бытовой техники», — говорит Ольга Тищук, риелтор АН «Одесса Плюс». Аренда 1-комнатной квартиры в Одессе в сутки может приносить хозяину в среднем 200 грн, в месяц — 3–4 тыс. грн.

По данным АН «Ялта-Бест», за $65 тыс. можно приобрести однокомнатную квартиру в центре Ялты. Это будет жилье без ремонта, но зато с возможностью пристройки. В Нижнем Мисхоре за квартиру в плохом состоянии в доме старой постройки недалеко от моря просят $58 тыс., а в Алупке на 7-м этаже 9-этажного дома предлагают «однушку» за $63 тыс.

Особенность сдачи жилья в приморских регионах — сезонность. «Приезжайте в июне, в это время у нас уже тепло, но отдыхающих еще мало, — говорит Сергей, владелец однокомнатной квартиры в Нижнем Мисхоре. — Я сдаю жилье с июня по октябрь, в остальные месяцы курортники у нас живут только в санаториях». Стоимость аренды максимальная в июле — от 350–400 грн за хорошую однокомнатную квартиру «под ключ» на ЮБК. В остальные месяцы больше 200 грн в сутки заработать не удастся.

Идеальный вариант — сдавать квартиру на курорте знакомым или же получать ренту в обмен на ключи, находясь в Киеве. Однако на практике так получается крайне редко. Киевлянин Евгений Севрогодский сдает хорошую, отремонтированную двухкомнатную квартиру в Ялте. Предприниматель даже создал сайт, на котором разместил фото объекта. «У знакомых не всегда получается каждое лето отдыхать в Ялте, поэтому моя жена ищет арендаторов на форумах, где общаются мамы. В сезон по несколько раз приходится ездить в Ялту и проверять состояние квартиры, устранять поломки. Пытались поручить управление жильем местному агентству, но они хотят 40–50% комиссии от стоимости аренды», — делится опытом Евгений.

Таким образом, покупка жилья с целью получения стабильных дивидендов — маловыгодное приобретение. Гораздо проще, надежнее, да и выгоднее разместить $60 тыс. на банковском депозите — вкладчик получает 4–8% годовых (минимум $200 в месяц) при открытии счета на год.

Источник: Статус