Как покупателю квартиры не попасть в ловушку

Кого защищает закон и как

Нынешняя публикация посвящена проблемам тех инвесторов, которые покупают жилье на первичном рынке через так называемые фонды финансирования строительства (ФФС). Напомним, ФФС – это финансовая или общественная организация, которая распоряжается деньгами людей, желающих купить квартиру на «первичке». Привлеченные средства от населения эта компания через кассу банка передает застройщику, а взамен выдает людям специальные сертификаты, которые после окончания строительства можно обменять на квадратные метры в построенном доме. В идеале ФФС должен следить за тем, куда идут деньги и используются ли они застройщиком по назначению.

Вообще-то деятельность ФФС контролируется НБУ и Госфинуслуг. Тем не менее, на практике зачастую ФФС являются аффилированными структурами строительных компаний, и поэтому с приходом кризиса на отечественный строительный рынок, как оказалось, начали затягивать с исполнением обязательств. Ответственность ФФС перед вкладчиками, как показала практика, практически приравнялась к нулю – крайняя в этой ситуации будет строительная компания. А у нее, как отмечают юристы, деньги отсудить будет очень сложно. В лучшем случае вкладчики могут рассчитывать на реализацию уже построенного жилья и на распределение средств между участниками ФФС. Дело в том, что в договорах есть множество механизмов по неисполнению ФФС и застройщиками обязательств перед покупателями. А механизмы защиты интересов последних – минимальны или вообще отсутствуют. Это отчасти произошло из-за того, что некоторые ФФС уже после подписания договоров с инвесторами задним числом вносили коррективы в договора и минимизировали свою ответственность перед гражданами.

Чтобы избежать появления новых «Элита-центров» Верховная Рада Украины еще летом минувшего года приняла изменения к Закону Украины №978-IV от 19.06.2003 г., защищающие людей от возможных недобросовестных действий фондов финансирования строительства. Там уже прописаны некоторые механизмы, которые все-таки дают луч надежды инвесторам либо вернуть свои деньги, либо заставить застройщика выполнить свои обязательства.

Как ранее отмечала директор ООО «Финансовая компания «Приминвест» Алла Бородавка, в этом законе наиболее защищены интересы именно инвесторов. «По максимуму прописаны условия, которые благоприятны для инвестора. Если доходит до каких-то судебных споров с застройщиком, финансовое учреждение должно выступать на стороне инвестора, и этим все сказано», – утверждает Бородавка.  

Однако, если ранее, чтобы выйти из ФФС и получить свои деньги, необходимо было подать заявление о выходе, а управляющие обязаны были вернуть людям деньги в течении 30 дней, то теперь инвесторам, чтобы вернуть средства, необходимо ждать продажи открепленного объекта недвижимости или введения его в эксплуатацию.

Что делать инвесторам ФФС, если строительство затягивается

По словам юристов компании «Москаленко и партнеры», если застройщик во время строительства меняет технические параметры дома, если цена квадратного метра растет слишком быстро, а люди, которые платят в рассрочку, терпят убытки или если, например, сроки сдачи в эксплуатацию жилья затягиваются более чем на один месяц, ФФС должен заставлять застройщика исполнять все обязательства, в том числе и через обращение в суд. Если же ФФС сам затягивает время, инвесторы могут, как расторгнуть договор и потребовать свои средства назад, так и сами обращаться с исковыми заявлениями в суды. При этом одним из доказательств правоты людей будет являться факт оплаты через кассу банка платежей за жилье.

Тем не менее, скандальный антикризисный Закон Украины № 800 запретил инвесторам разрывать инвестиционные договора с застройщиками до января 2012 года. Таким образом, если застройщик не строит дом, повлиять на него ни у банка, ни у ФФС, ни у рядового гражданина нет никаких возможностей, акцентируют внимание юристы на прорехах в действующем законодательстве. В этом случае единственный способ выйти из ФФС – потребовать расторжения договора с ФФС в судебном порядке из-за нарушения последним своих обязательств перед людьми. В упомянутых выше законах нет запрета на расторжение в судебном порядке, отмечают правозащитники.

С другой стороны, как оказывается на практике, не все ФФС безнадежны для граждан. Некоторая их часть, работающих в Киеве, старается выполнять обязательства перед людьми, даже затягивая сроки сдачи жилья в эксплуатацию. В таком случае юристы советуют не торопиться с исками и давлением на ФФС, а ждать завершения строительства. Так, например, строительство на объекте Осокорки, 2 (на его стройплощадке 11) ведется с переменным успехом. Строительство началось еще в 2009 году. В монолитно-каркасном доме по состоянию на 01.01.2011 г. должен был быть построен 20 этаж, а строительная компания смогла «осилить» только 14. При этом дата сдачи объекта в эксплуатацию в проектной документации застройщика – 31.12.2011 г. ФФС создан по программе «Укргорстрой-1». Банк-управитель ФФС – «Аркада». По словам одного из инвесторов строительства Сергея, высказанные им на одном из форумов, отставание от графика составляет 2 месяца. Однако, это не тот срок, из-за которого стоит бить тревогу, отмечают юристы. У инвестора kay удалось получить по этому поводу информацию в «Аркаде». Вот, что ему сообщили банкиры: «Главная причина медленного строительства дома – это низкие продажи квартир (большие площади квартир, соответственно высокая цена при наличии по соседству экономически привлекательных объектов, однако совсем не более качественных). «Аркада» выступил с предложением к генподрядчикам изменить проект здания и переформатировать большие квартиры в 1-но и 2-х комнатные. Подрядчик не поддержал это предложение, а предложил достроить дом за собственные средства и самостоятельно продавать квартиры. «Аркада» дал им время до конца января, если не будет существенных сдвигов в строительстве, то будет ставиться вопрос о замене генподрядчика». Тем не менее, строительство по состоянию на 6.02.2011 г. на объекте велось. А большинство инвесторов, исправно перечисляющих средства на счет банка уверены, что дом будет достроен и им удастся избежать судебной тяганины и ловушек по типу скандально известной «Элита-центр».

В случае же, если застройщик объявит себя банкротом, инвесторы имеют полное право на расторжение договора и возвращение своих вложений через суд, отмечают юристы.

Вообще же, как отметила на недавней интернет-конференции адвокат юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталия Доценко-Белоус, инвестирование в жилье через ФФС является крайне рискованным. «Шестилетняя практика использования данного механизма подтвердила опасения, что данный механизм на законодательном уровне содержит признаки финансовой пирамиды. Кризис неожиданно раскрыл для участников ФФС основные риски, неотъемлемо присущие механизму, а именно: (а) риск введения в банки временных администраций и последующего их банкротства с утратой застройщиками прав на средства оперативного резерва; (б) риск неплатежеспособности застройщика и последующего его банкротства при полном отсутствии у доверителей прав вступить кредиторами в дело о банкротстве; (в) невозможности приостановить или досрочно прекратить действие механизма даже в условия, когда строительный проект не имеет «признаков жизнеспособности» и т.д.», – отметила г-жа Доценко-Белоус.

Поэтому, тем гражданам, которые только задумали покупать жилье на первичном рынке через ФФС, лучше подождать, пока страна и ее строительный рынок не разгребут последствия финансово-экономического кризиса и не улучшится законодательная база в этой сфере.

Для тех же граждан, которые уже начали инвестировать в ФФС, эксперты рекомендуют либо ждать завершения строительства, хоть и с заметными задержками, либо обращаться в суды о расторжении договоров.

Автор: Дмитрий Дубинский

Источник: Багнет