Как правильно воевать с ОСМД

Тема перевода сферы жилищно-коммунального хозяйства от советской модели с коммунальными Жилищно-эксплуатационными организациями к рыночной модели с Объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине не нова. «Комментарии» уже писали о фактически принудительном порядке создания таких Объединений в городах. Такое положение вещей, прежде всего, связано с противоречивой законодательной базой в стране – если одно положение закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» декларирует добровольную основу создания и вступления в него, то другое положение того же документа практически не оставляет выхода жильцам, не желающим вступать в ОСМД.

Тем не менее, законодательство все-таки оставляет определенные «лазейки», позволяющие жильцу дома, в котором уже действует ОСМД, самому выбирать исполнителей основных жилищно-коммунальных услуг, игнорируя компании, которые были выбраны Объединением. Такая возможность тем более актульна в связи с нормой о создании ОСМД, по которой для этого необходимо всего 50%+1 квартира жилого дома. О сути такого половинчатого вступления в ОСМД «Комментариям» рассказал юрист Юридической фирмы «Можаев и Партнёры» Максим Остапенко.

С одной стороны, отметил юрист, согласно ч.2 ст.9 закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее – закон), членство в Объединении является добровольным. Положение о том, что стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении его условий, закреплено также в ст.627 Гражданского кодекса Украины.

Более того, согласно п.10.5. Типового Устава объединения совладельцев многоквартирного дома (утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства №141 от 27 августа 2003 г.), собственники жилых или нежилых помещений, находящихся в пределах одного жилого комплекса, не являющиеся членами Объединения, а также арендаторы могут заключать с ОСМД договор об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории и предоставлении услуг.

Однако с другой стороны, согласно ч.ч.7,8 ст.22 вышеуказанного закона, собственники квартир, не оборудованных приборами учета, обязаны заключить договор об обслуживании и оплате коммунальных услуг с управителем (юридическим лицом, осуществляющим управление неделимым имуществом жилого комплекса по поручению собственника (собственников) имущества и обеспечивающим его надлежащую эксплуатацию) независимо от членства в Объединении. Причем отказ от заключения договора, от оплаты счетов или неоплата счетов не допускаются. Ведь такие действия являются нарушением прав других членов Объединения и служат основанием для обращения в суд о взыскании задолженности по оплате соответствующих счетов в принудительном порядке.

При наличии же технической возможности осуществления поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электрообеспечения, обеспечения горячей водой и иных услуг, собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять денежные средства непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют эти услуги, по соответствующим тарифам для каждого вида услуг в порядке, определенном законом (ч.1 ст.22 закона).

К слову, если раньше предприятия и организации не особо стремились заключать такие договора с собственниками квартир, то в ближайшие годы ситуация должна измениться. Так, если взять только столицу, компания «Киевэнерго» начала пилотный проект по выполнению функций исполнителя услуг по централизованному отоплению и горячему водоснабжению для конечного потребителя. После подведения результатов проекта «Киевэнерго» приблизительно за три года намерена перейти на предоставление киевлянам горячей воды и услуг отопления по прямым договорам в пределах всей своей зоны покрытия (приблизительно 3/4 населения столицы).

Как видим, продолжает юрист фирмы «Можаев и Партнёры», исходя из положений Закона, собственники квартир (помещений), не являющиеся членами ОСМД, в любом случае обязаны заключить договор об обслуживании и оплате коммунальных услуг либо с управителем имущества (ОСМД или КП), либо с предприятием, организацией, которые предоставляют коммунальные услуги.

«Анализ норм Закона позволяет сделать вывод, что если в доме создается ОСМД, то лицо, не являющееся его членом, обязано считаться с решениями общего собрания и оплачивать коммунальные услуги, которые ему предоставляются предприятиями и организациями, выбранными ОСМД. В данном случае лицо, не являющееся членом ОСМД, будет нести ответственность за неоплату (неполную или несвоевременную оплату) коммунальных услуг не перед ОСМД, а непосредственно перед такими предприятиями и организациями, которые, в том числе, могут взыскать с него задолженность в судебном порядке», – подчеркивает Остапенко.

Таким образом, из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что:

- собственники квартир, не оборудованных приборами учета, обязаны заключить договор об обслуживании и оплате коммунальных услуг с Управителем ОСМД.

- однако при наличии в квартире приборов учета потребления водо-, тепло-, газо-, электрообеспечения, обеспечения горячей и холодной водой, собственники жилых и нежилых помещений, на основании заключенного договора, могут перечислять денежные средства непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют эти услуги – в обход ОСМД.

Иными словами, если за вывоз мусора и уборку придомовой территории собственнику квартиры все равно придется платить компаниям, выбранным ОСМД, то оплату за электроэнергию, воду, отопление и газ, при условии наличия счетчиков, он может вносить тем компаниям и организациям, которым посчитает нужным. Конечно, до появления двух, а то и трех производителей тепла и воды в том же Киеве выбирать не из кого. Однако, как минимум, можно не менять исполнителя услуги, а значит и тариф.