В Киеве 1-комнатные квартиры продают за $32 000

В апреле столичный рынок недвижимости казался чуть более живым, чем в марте. Или, как выразился директор АН «Украинский дом» Руслан Безуглый: «Ситуация стала чуть оптимистичней». Во-первых, на продажу выставили чуть больше квартир. По данным консалтинговой компании UTG (Украинская торговая гильдия), объем предложений квартир и индивидуальных домов на вторичном рынке жилой недвижимости Киева вырос на 3,07%: с 9127 единиц в марте до 9407. Во-вторых, стали чуть больше покупать. По данным АН SV Realty, в апреле в Киеве было совершено 773 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке (в марте их было 731) и 311 продано в недостроенных домах (в марте — 264).

Во многом увеличение активности на первичном рынке связывают с более широким внедрением застройщиками продажи квартир в рассрочку. По данным компании UTG, в апреле таких было 20% от общего числа сделок. В кредит, кстати, приобрели только 2% купленных в новостройках квартир. Однако, относительно всех этих достижений апреля ключевым является слово «чуть». Сделок больше, но все равно слишком мало для того, чтобы считать рынок недвижимости нормально работающим, — активность остается критически низкой.

«Основной фактор, определяющий эту ситуацию на рынке, — это то, что реальные доходы населения и его покупательная способность падают (зарплаты не растут, тогда как все дорожает — Авт.)», — говорит эксперт компании MPP Consulting Павел Мельник. Людям просто не за что приобретать жилье.

Патовые цены. Ценообразование на рынке жилья напоминает старый анекдот о мужике, продававшем на базаре петуха по немыслимой цене — в 100 рублей — и на вопрос, почему так дорого, отвечавшем, что, мол, очень деньги нужны. А поскольку, не снизив цену, шансов продать маловато, вот и висит основная часть квартир в базах данных по полгода и больше. «В ноябре мы выставили свою квартиру за $140 тысяч, — рассказывает Юлия Т. — Дешевле не хотелось — хорошая большая трехкомнатная, в удачном месте — недалеко станция метро «Лукьяновская». Звонков практически не было. Просмотров за все время — по пальцам пересчитать, причем, приходившие просили каких-то сумасшедших скидок. Сейчас вот снизили цену до 130 тыс., и сразу спрос оживился».

Вот так, тихой сапой, многие продавцы постепенно и добираются до «продажной» цены. «Продают только те, кому действительно нужны деньги, и они готовы идти по цене навстречу покупателю», — говорит директор АН «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский. Часто снижают цену до более низкого уровня, чем это было в марте.

Как отметил директор риелторской компании Алексей Холмецкий, в апреле появилось немало очень интересных вариантов. Например, «гостинка» площадью 22 кв. м предлагалась за $30 тысяч (на сегодня самые дешевые «гостинки», которые мы сумели обнаружить, стоят $32—34 тыс. — Авт.). Или 2-комнатная хрущевка в 43 кв. м на Дарнице, в неплохом месте на проспекте Мира, — всего за $50 тыс. (сейчас похожую квартиру можно встретить уже за $47 тыс.). Такие квартиры находят своего покупателя в считанные дни.

Средняя температура. В целом же эксперты отмечают некоторое снижение средних цен. Руслан Безуглый, например, полагает, что средняя цена 1-комнатной квартиры за месяц снизилась примерно на $1 тыс. А Юрий Базелинский считает, что цены продажи за счет торга просели примерно на 5%.

У статистики, однако, свое мнение — по данным портала «Столичная недвижимость», за апрель средняя цена предложения «вторички» в Киеве снизилась на 0,4% (до $2178/кв. м), то есть, практически не изменилась. Или, как выразился Сергей Костецкий: «Рынок, как мы и предполагали, остается недвижимым». Что касается новостроек, то, по словам ведущего специалиста компании SV Development Сергея Костецкого, нижний предел цен в экономклассе остался неизменным — 8600—9000 грн. за кв. м, а в бизнес-классе идет постепенное, на пару сотен гривен в месяц, снижение верхнего предела. Если раньше такое жилье можно было купить за 12—18 тыс./кв. м, то теперь этот диапазон составляет 12—16 тыс. грн.

Без изменений. Большинство экспертов существенных изменений в ближайшие месяцы не ждут. Если снижение цен и будет, то столь же малозаметное, как и сейчас. «Если не будет никаких экономических катаклизмов, то где-то к осени цены будут приближаться уже ко «дну», — считает Руслан Безуглый. — И на следующий год понемногу пойдут вверх». Юрий Базелинский тоже ожидает к осени увеличения спроса, которое должно привести к остановке снижения цен. Теоретически, цены могут и вырасти — на рынке новостроек. Это, по словам Сергея Костецкого, возможно, если пойдет вверх себестоимость строительства, например, сильно подорожают стройматериалы и строители не смогут «вложиться» в нынешние цены. Но пока ожидать этого серьезных оснований нет.

Богатые не плачут

То ли сейчас еще кризис, то ли уже послекризисные экономические трудности, но красиво жить, как известно, не запретишь. Что бы там ни происходило в экономике, но всегда найдутся желающие выложить за столичную квартиру слегка безумные, с точки зрения обычного украинца, деньги. Так и в апреле, по данным АН Park Lane, самым дорогостоящим жилым объектом, приобретенным в Киеве, стала четырехкомнатная квартира в клубном доме по ул. Паньковская, 8, площадью 250 кв. м. Она обошлась счастливому покупателю в $950 тыс.

Что оживит рынок

Так уж сложилось, что большинство публикуемых в СМИ прогнозов относительно роста на рынке недвижимости так или иначе связано с ипотекой. Разговоров об ипотеке как волшебной панацее так много, что мы просто вынуждены разобраться в этом вопросе чуть детальнее.

Ипотечный мираж. Восприятие народом ситуации с ипотекой в нашей стране напоминает набивший оскомину пример со стаканом воды. Который оптимист видит наполовину полным, а пессимист — наполовину пустым. Правда, здесь стакан даже не наполовину пуст — там вообще что-то только начало появляться на самом донышке. По оценке президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Сергея Злыдня, доля ипотеки в сделках с недвижимостью не превышает сегодня 5%. Управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов отодвигает этот верхний предел до 7%. Чего крайне мало для того, чтобы оказывать влияние на рынок.

Напомним, что до кризиса до 70% покупок проводилось за ипотечные деньги, часто брали чуть ли не на всю стоимость квартиры, а срок кредита в 20 лет не был диковинкой. Сейчас типичный кредит — на $10—15 тыс., а наиболее распространенный срок — до 5 лет (как правило, его берут те, кто продает, скажем, 1-комнатную квартиру и покупает 2-комнатную). Одна из причин — очень высокие проценты. Причем снижение ставок, о котором все чаще рапортуют банки, — скорее, из области пиарных инструментов. «То, что сейчас декларируют банки, — это не эффективные ставки, а рекламные, — говорит Александр Охрименко. — Например, пишут — 11,8%. Пересчитываем, во сколько реально обойдется кредит заемщику — получается 20% (так получается из-за ежемесячных комиссий и страховок. — Авт.)».

Расщепление сознания. При активном декларировании своих ипотечных амбиций и «приставании» к агентствам недвижимости с предложениями о сотрудничестве банки не слишком заинтересованы в развитии ипотечных программ. «У банков нет длинных денег, необходимых для полноценного ипотечного кредитованиия», — говорит Александр Охрименко. Банковские закрома полны депозитных денег, но — «коротких».

«Народ боится, что снова может случиться так, что станут запрещать досрочное снятие денег, — говорит Владимир Духненко, директор рейтингового агентства «Эксперт Рейтинг». — Поэтому наиболее распространены депозиты на 6, 9 и 12 месяцев». Так что «длинную» ипотеку и давать не из чего. Кроме того, немногие сегодня могут уверенно смотреть в будущее. «С основной массой, — говорит Александр Охрименко, — есть риск, что пройдет год — он придет и скажет: а я вот не могу платить, мне не хватает на жизнь. И что дальше?».

Квартиры-то продаются туго. «Даже если у человека жилье как залог забрать, — говорит Александр Жолудь, — банк его продать по полной стоимости не сможет». Вот эти все риски банк и закладывает в процентную ставку, накидывая на те 10—12%, в которые ему обходятся депозитные деньги. А с «удлинением» кредита риски возрастают многократно. Поэтому, по мнению Павла Мельника, на сроки кредитования в 20—30 лет банкиры сейчас не пойдут (хотя и декларируют их, но реально выдают максимум на 10 лет). «Танцы на граблях — это веселое занятие, — говорит эксперт, — но не думаю, что наши банки к нему готовы». Да и к чему это все банкам, когда можно беззаботно зарабатывать на коротких потребительских кредитах? А к тому, что без хорошей доли в таком емком и надежном (при нормально работающей экономике) сегменте, как ипотечное кредитование, безоблачное будущее не построишь. Так что бороться за свое место под ипотечным солнцем банки все-таки будут.

Пути к доступности. «Что могло бы радикально поменять ситуацию, — считает Александр Охрименко, — это если бы какой-нибудь крупный банк вышел на рынок с заведомым демпингом. Поставил бы эффективную ставку 12%. Это был бы радикальный рывок». Такое возможно, если кто-нибудь из финансовых гигантов решит завоевать лидерство на украинском рынке ипотеки (так, выходя на наш рынок, один российский банк установил ставки для юрлиц в 15% — на несколько процентов ниже рыночных).

Еще одна теоретическая возможность — действительно масштабная (для всех, а не для избранных категорий граждан) государственная программа доступного кредитования или помощи в выплате кредитов. На которую в нынешних условиях просто нет денег. Третий путь, как говорит Александр Жолудь, — разрешить валютные кредиты для населения, что снизит ставку на 3—4%. Но кто может гарантировать, что курс гривни опять не упадет в ближайшие 5—10 лет? Но даже если снизить эффективную ставку до пресловутых 12—13%, начнется ли ипотечный бум? Вряд ли. Много ли сегодня людей уверены в том, что даже через год им будет хватать их доходов?

Резюме. Против законов экономики не попрешь — рынок недвижимости оживет только тогда, когда пойдет экономический рост и начнут повышаться благосостояние народа, его уверенность в завтрашнем дне. И когда уменьшится инфляция, «подешевеют» депозиты, снизятся риски — и ипотечная ставка опустится «сама собой».

Аренда: ничего особенного

На рынке аренды сохранялась примерно та же активность, что и в марте. По данным АН SV Realty, за месяц в Киеве сдалось в аренду 902 квартиры (в марте — 821). Что касается цен, то, по словам Сергея Костецкого: «С ценами на аренду ничего особенного не происходит. Нижняя цена не растет, верхняя не опускается». Если хорошо поискать, утверждает эксперт, можно за 2400 грн. в месяц или даже дешевле снять однокомнатную квартиру. По словам Юрия Базелинского, часть арендодателей попыталась поднять цены на 5—10%, стараясь переложить подорожание «коммуналки» на арендаторов. Но особого понимания со стороны последних не получили. Так, согласно данным SV Development, средние цены на аренду в апреле практически не изменились. Особых изменений на рынке аренды эксперты не ждут. «Цены расти не будут», — говорит Алексей Холмецкий.

Загордная тишина

Рынок загородной недвижимости намного активней в апреле не стал. По данным АН SV Realty, за месяц в Киевской области заключено 1366 сделок купли/продажи земельных участков (в марте — 1,27 тыс.). По мнению Алексея Холмецкого, основные продажи происходят в сегменте до $10 тыс. долларов за участок или $500—1000 за сотку. То же и с домами — они продаются по ценам ниже средних. Так, по словам Холмецкого, недавно довольно быстро продался дом под чистовую отделку в Василькове площадью 200 кв. м с участком 6 соток за $105 тыс. Обычная цена на такие дома — $150 тыс., но по ней не покупают. Средние цены остались практически неизменными. По данным компании SV Development, за месяц средняя стоимость участка под застройку снизилась на 0,44% (до $3 904 за сотку), а средняя цена дома выросла на 0,84% (до $956 за кв. м). В ближайшем будущем цены вряд ли изменятся. Как говорит Сергей Костецкий, роста в ближайшие полгода не будет — предложение огромное, а спрос невелик. Но и оснований для резкого снижения цен тоже нет.

Автор: Константин Ряполов

Источник: Сегодня