Как купить жилье с наименьшими рисками

Несмотря на всю заманчивость покупки нового жилья и на множество схем его приобретения, практикуемых на рынке, эксперты сходятся во мнении, что безопаснее всего покупать жилье не новое. «Наиболее надежным с точки зрения инвестора является покупка уже готовой недвижимости, то есть в сданном в эксплуатацию доме, с оформленными правоустанавливающими документами и по фиксированной цене» - отмечает Ирина Бугера, юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и земельного права юридической компании «Юстикон». Но если вы все же склоняетесь к покупке квартиры на этапе строительства, то чтобы сделать этот процесс максимально приятным, нужно знать все достоинства и недостатки практикующихся на рынке схем покупки, чтобы выбрать из них наименее рискованную.

Схема первая: покупаем закладную

Наиболее рисковой и невыгодной для покупателя схемой приобретения «первички» юристы однозначно называют схему, предполагающую использование закладной. При таком способе оформления сделки застройщик предлагает инвестору купить закладную, которую после введения жилья в эксплуатацию нужно обменять на документы, подтверждающие право собственности покупателя на квартиру.

Основным недостатком такой схемы юристы считают то, что закладная никоим образом не дает инвестору права претендовать на квартиру в строящемся доме. «Закладная удостоверяет не право ее держателя на объект недвижимости, а его право обратить взыскание на этот объект в случае невыполнения основного денежного обязательства должником. Если застройщик выполнит основное обязательство (фактически вернув потенциальному покупателю его деньги), у последнего не будет никаких правовых оснований требовать передачи ему в собственность объекта недвижимости», - поясняет Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.сom.ua. Таким образом, покупая закладную, вы фактически просто одалживаете застройщику деньги.

Соответственно, контролировать ход проведения работ и использования вложенных средств на цели строительства владелец закладной тоже не сможет. «У покупателя нет никаких возможностей влиять на соблюдение застройщиками сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также контролировать ход строительных работ. Такая схема выгодна лишь застройщику, который использует ее для минимизации налогообложения», - резюмирует Екатерина Гутгарц.

Гарантии, которые получает владелец закладной, также нельзя назвать достаточными. «Основным правом собственника закладной является право на получение денежных средств (основного обязательства) в сумме, равной себестоимости строительства квартиры. Это означает, что уже на этапе приобретения закладной, вы потеряли сумму средств, равную разнице между ценой приобретения закладной (приравнена к рыночной стоимости квартиры) и номинальной стоимости закладных», - комментирует Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Помимо того, что использование закладной для покупки недвижимости на первичном рынке не выгодно покупателю, оно еще и не вполне законно. «Со вступлением в силу Закона «О внесении  изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилища» №2367 от 23.07.2010 года использование закладных для целей продажи строящейся недвижимости было запрещено, о чем также свидетельствует письмо Министерства юстиции Украины. Компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи строящейся жилой недвижимости, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст.190 «Мошенничество» Уголовного кодекса Украины», - рассказывает Артем Стоянов. Заблуждение заключается в том, что закладная в будущем позволит покупателю получить права собственности на квартиру – ведь никаких прав на квартиру закладная сама по себе не предполагает.

Преимущества схемы:

Недостатки схемы:

Схема вторая: арендуем, прежде чем купить

Менее опасной, хотя и не менее замысловатой, можно считать схему приобретения «первички» с поэтапной оплатой, для чего с покупателем предварительно заключается договор аренды выкупаемого жилья. Такая схема может привлечь тех покупателей, которые не могут внести всю сумму сразу и не хотят переплачивать проценты по кредиту банку. В то же время, она таит в себе ряд опасностей. «Заключая договор аренды с поэтапной оплатой покупки недвижимости, прежде всего, необходимо учитывать момент возникновения права собственности на приобретенную недвижимость, который оттягивается до полной уплаты её стоимости, что есть явным недостатком», - поясняет Ирина Савченко, юрист юридической корпорации «Принцип».

В случае же возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, вернуть уже уплаченные по договору аренды деньги вы не сможете. «Логичным будет вывод о том, что, соглашаясь на получение недвижимости на условиях договора аренды, в случае расторжения в будущем этого договора, покупатель, таким образом, рискует потерять прежде уплаченную им сумму, так как она будет считаться суммой, внесенной за аренду недвижимости, и не будет подлежать возврату» - добавляет Ирина Савченко.

Не урегулирован законодательно и вопрос изменения стоимости арендной недвижимости. Например, арендодатель обязан создавать резерв непредвиденных расходов в размере 3% стоимости квартиры за счет средств арендатора, однако направления использования такого резерва не ограничены. Если к моменту выкупа квартиры застройщик потратит деньги, внесенные в резерв, то они не будут засчитаны в стоимость покупки, а значит, ваша квартира может «подорожать» на 3%.

Если же ваш застройщик окажется недобросовестным, то вас могут ждать еще большие неприятности, ведь по законодательству он имеет право распоряжаться сданной в аренду недвижимостью до момента ее полного выкупа – в том числе и передавать ее в ипотеку.

Помимо этого, такая схема на законных основаниях не может применяться для покупки квартиры в строящемся доме – лишь для покупки в только что построенном здании. «Объектом аренды с правом выкупа может быть квартира или жилой дом, но не объект незавершенного строительства», - поясняет Екатерина Гутгарц.

«Данная схема покупки недвижимости является относительно прозрачной и безопасной, если договор аренды с выкупом составлен грамотно и с учетом интересов арендатора. Особое внимание советуем обратить на пункты договора, которые регламентируют порядок расторжения договора, условия перехода квартиры в собственность арендатора и возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке», - советует Ирина Бугера.

Стоит отметить, что данную схему можно перепутать с договором предварительной аренды для поэтапной оплаты жилья, который некоторые застройщики подчас предлагают оформить параллельно с закладной. Предварительную аренду девелопер может использовать на этапе строительства. Подобный договор, которым, по сути, стороны обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором, теоретически может использоваться и для последующего заключения аренды с правом выкупа после постройки жилья (впрочем, Prostobank.ua неизвестно о таких случаях). Однако, по словам юристов, законодательство не дает чёткого определения данному вопросу, поэтому покупатель первички по такой схеме будет защищен настолько, насколько это будет прописано в договоре.

Преимущества схемы:

Недостатки схемы:

Схема третья: покупаем строительные облигации

Одной из наиболее безопасных для покупателя схем приобретения «первички» эксперты называют покупку целевых строительных облигаций. «Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику и он предлагает вам подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемого жилья. Одновременно с этим договором вы заключаете договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики покупаемой вами недвижимости», - рассказывает Артем Стоянов.

Преимуществом целевых облигаций можно считать то, что до момента обмена на квадратные метры, они не будут лежать «мертвым грузом», а могут быть использованы на вторичном рынке – например, как залог по кредиту. Если же вы по каким-то причинам передумали покупать недвижимость, облигации можно просто продать – если, конечно, вам удастся найти покупателя.

К положительным для покупателя моментам такой сделки эксперты относят и тот факт, что выпуск облигаций, как и любых ценных бумаг, регистрируется Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Впрочем, контроль работ на строительной площадке и целевого использования инвестированных вами денег в полномочия Комиссии не входит, а потому такая регистрация не освобождает вас от возможных рисков. «Если вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования в новостройку, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика новостройки. Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания, ограничений и контроля в этой сфере практически нет» – комментирует Артем Стоянов.

Помимо этого, стоит детально ознакомиться с эмитентом облигаций. «В случае инвестирования путем покупки целевых облигаций главным критерием надежности застройщика является рейтинг, который осуществляется специально уполномоченным ГКЦБФР рейтинговым агентством в соответствии с Положением о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их оборота, утвержденного решением ГКЦБФР №322 от 17 июля 2003 года. Рейтинг uaA или uaB, uaBB, uaBBB, означает, что риски минимальные. Рейтинг uaCCC, uaCC или uaC – спекулятивный и означает, что в случае дефолта отсрочка погашения облигаций может быть дольше 12 месяцев, при этом велика вероятность полного или частичного не погашения обязательств», - рассказывает Ирина Бугера.

Преимущества схемы:

Недостатки схемы:

Схема четвертая: инвестируем в фонд финансирования строительства

Наименее рискованной из практикуемых на рынке схем приобретения «первички» эксперты называют инвестирование в фонд финансирования строительства (ФФС). «Доверитель (покупатель) участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью в будущем получить недвижимость, имея при этом полную информацию о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность контролировать их использование. Преимуществом является также страхование рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний», - рассказывает Ирина Савченко.

Однако и такая схема не лишена существенных недостатков. «В идеале компания-управитель является гарантом прав инвесторов, обязана осуществлять контроль над процессом строительства, и в случае выявления нарушений имеет право заменить застройщика. К сожалению, на практике это не всегда так. Часто компания-управитель имеет непосредственное отношение к застройщику, и «покрывает» все его ошибки. К тому же, управляющая компания ФФС может быть составляющим звеном финансовой пирамиды», - рассказывает Ирина Бугера.

К недостаткам такой схемы эксперты также относят ее сложность. «Схема несколько сложна для понимания обывателем, инвестору не всегда ясно, каким образом он может отстаивать свои права и законные интересны в ней, к кому предъявлять претензии», - комментирует Екатерина Гутгарц.

Чтобы избежать негативных последствий, эксперты рекомендуют ответственно подойти к выбору ФФС. «Из вышеперечисленных схем преимущество имеет приобретение недвижимости через Фонды финансирования строительства, исходя из следующих оснований: управитель ФФС обязательно является банком или финансовой организацией, имеет предусмотренный законом минимальный уставной капитал, который гарантирует требования кредиторов (доверителей), контроль над деятельностью застройщика может осуществлять как управитель, так и доверитель управления, отношения между застройщиком и управителем регулируются заключенным между ними договором; управитель имеет право в случае невыполнения условий договора застройщиком расторгнуть договор и поменять застройщика, управитель (ФФС) имеет обязательства перед доверителем и обязан вернуть последнему денежные средства», - комментирует Сергей Рымар, старший юрист адвокатской компании «Правочин».

Преимущества схемы:

Недостатки схемы:

Рекомендации при любой схеме покупки «первички»

Независимо от того, какую схему приобретения вы выберете, есть моменты, на которые эксперты советуют обращать внимание в любом случае. «При любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае вы лишаетесь гарантий, обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована», - советует Артем Стоянов.

Также необходимо обращать внимание на то, кто, собственно, занимается ведением строительства. «К вариантам с менее высокими рисками для покупателя можно отнести покупку недвижимого имущества в новостройках, строительство которых как управители осуществляют банковские структуры, а не другие финансовые учреждения» - комментирует Артем Стоянов.

При реализации квартир в некоторых новостройках Киева, по данным исследования компании «Простобанк Консалтинг»  на июнь-2011, используются следующие схемы:

Автор: Егвения Резниченко

Источник: Prostobank.ua